부동산 직거래 계약서 대필 수수료 판례는 불법 간주 단순 대필료 얼마 적당

부동산 계약서 대필과 관련된 주제는 많은 사람들이 쉽게 접근할 수 있지만, 실제로는 법률적인 사항이 얽혀 있어 주의를 요하는 부분입니다. 부동산 계약에서 대필이란, 부동산 중개업자가 아닌 계약서를 대신 작성해주는 것을 의미하며, 특히 중개업소를 통하지 않고 직접 계약을 진행하는 경우에 많이 발생합니다.

대필은 두 가지 형태로 나뉘는데, 인장이 들어가는 대필과 그렇지 않은 대필이 있습니다. 이 두 형태 모두 상황에 따라 각각 다른 법적 제약과 주의사항이 필요합니다.

1.부동산 계약서 대필이란?

일반적으로 부동산 거래는 부동산 중개업소를 통해 이루어지며, 중개업자가 거래를 중개하고 계약서를 작성해 줍니다. 그러나, 요즘 많은 사람들이 중개업소를 통하지 않고 피터팬과 같은 직거래 플랫폼을 이용해 매물 정보를 찾아 직접 거래를 진행하기도 합니다. 이런 경우에도 계약서를 작성해야 하는데, 법적으로 계약서 작성은 반드시 공인중개사를 통해 이루어져야 하는 것은 아닙니다. 임대인과 임차인, 매도인과 매수인 등 당사자 간의 합의만 있다면 직접 계약서를 작성하는 것도 가능하며, 이 경우 법적인 효력도 인정됩니다.

그러나 부동산 거래는 금액이 크고, 권리관계도 복잡할 수 있어 계약서 작성 시 법적인 문제를 방지하기 위해 많은 사람들이 전문가에게 도움을 받는 것을 선호합니다. 이때 공인중개사를 통해 계약서 작성 대행, 즉 ‘대필’을 의뢰하는 경우가 종종 발생합니다. 대필은 말 그대로 계약서를 대신 작성해 주는 행위를 뜻하며, 계약의 주체가 아닌 사람이 대신 문서를 작성하는 것을 의미합니다.

대필의 두 가지 유형

공인중개사 인장이 들어가는 대필: 이 경우는 공인중개사가 거래를 중개하는 것이 아니라 단순히 계약서 작성만을 도와주는 상황입니다. 일반적으로 이러한 대필은 중개수수료의 절반 정도를 받고 진행되며, 권리 관계가 명확하고 중개사의 업무 부담이 적다면 수수료는 20%에서 30%까지도 낮출 수 있습니다. 반대로, 계약 내용이 복잡하고 중개사가 많은 주의를 기울여야 하는 경우에는 중개수수료의 70% 정도를 요구하기도 합니다.

인장이 들어가지 않는 단순 대필: 인장이 들어가지 않는 단순 대필은 주로 임대차 재계약이나 증액 계약 시 이루어지며, 이때는 일반적으로 5만 원에서 10만 원 정도의 수고비를 지급하고 계약서를 작성합니다. 이러한 경우에는 법적으로 큰 문제가 발생하지 않으며, 일부 공인중개사들은 서비스 차원에서 무료로 대필을 해주는 경우도 있습니다.

2.직거래와 대필의 차이점

많은 사람들이 부동산 거래를 할 때 반드시 부동산 중개업소를 통해야만 안전하다고 생각하는 경향이 있지만, 현실에서는 직거래로도 충분히 안전하게 거래가 가능합니다. 대학가 전봇대에 붙어있는 월세방 안내처럼, 임대인과 임차인이 직접 만나 직거래로 계약서를 작성하는 경우도 적지 않습니다. 시골 지역에서는 동네 사람이 땅을 소개해 주고, 공인중개사 없이 계약서를 작성하는 일도 자주 발생합니다. 이러한 거래 방식은 법적으로도 문제가 없으며, 중개업자가 아닌 일반인이 한두 번 소개하거나 도움을 주는 정도는 불법 중개 행위에 해당하지 않습니다.

다만, 직거래를 할 때는 거래 금액이 크거나 권리 관계가 복잡할 수 있기 때문에, 계약서 작성 시 주의를 기울여야 합니다. 특히 매매나 전세처럼 큰 금액이 오가는 거래에서는, 문제가 발생했을 때 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 크기 때문에 공인중개사의 도움을 받는 것이 권장됩니다. 공인중개사는 전문적인 지식과 경험을 바탕으로 거래의 안전성을 확보하고, 문제가 발생했을 때 일정 부분 책임을 질 수 있습니다.

3.부동산 대필의 법적 이슈

부동산 대필과 관련해서는 몇 가지 법적 주의사항이 있습니다. 대법원 판례에 따르면, 부동산 중개업자가 중개를 완성하지 않고 계약서 작성만을 대행하는 것은 불법인 판례가 있습니다. 즉, 공인중개사는 중개 행위가 완료된 후에만 거래 계약서를 작성할 수 있으며, 단순히 계약서만 작성하는 대필 업무는 허용되지 않습니다. 공인중개사가 중개와 무관하게 대필을 해줄 경우, 중개사고가 발생했을 때 공인중개사에게도 일정 부분 책임이 부과될 수 있습니다.

부동산거래신고에 관한 법률에 따르면, 중개업자는 중개 행위에 따른 수수료 외에 별도의 금원을 받을 수 없습니다. 만약 중개수수료 외에 대필 작성에 따른 비용을 요구할 경우, 이는 법적으로 문제가 될 수 있습니다. 공인중개사는 거래의 중개에 따른 보수만을 받을 수 있으며, 계약서 작성 대필과 같은 추가적인 업무에 대한 금전을 요구하는 것은 법적으로 금지되어 있습니다.부동산 대필할수 있는 자격은 현행법상 변호사와 행정사만 가능합니다

4.대필을 요청할 때 소비자가 알아두어야 할 점

대필을 요청하는 소비자의 입장에서는 몇 가지 주의사항을 기억해야 합니다. 우선, 부동산 직거래 시 계약 금액이 큰 전세나 매매 거래일 경우에는 공인중개사의 도움을 받는 것이 좋습니다. 특히 대출을 받거나, 권리 관계가 복잡한 경우에는 공인중개사의 직인이 필요한 경우도 있습니다. 이때는 정식으로 계약서를 작성하고, 중개수수료를 최대한 합리적으로 낮추는 것이 좋습니다.

필드에서는 일반적으로 중개수수료의 절반 정도를 받고 대필 계약서를 작성해 주는 경우가 많습니다. 그러나 소비자가 잘 협상하면 수수료를 더 낮출 수도 있습니다. 단순한 대필 계약서 작성이라면, 5만 원에서 10만 원 선에서 수고비를 지급하고 계약서를 작성하는 것이 일반적입니다.

결론적으로, 부동산 계약서 대필은 상황에 따라 법적으로 문제가 될 수 있는 부분이 있지만, 소비자가 이를 잘 이해하고 주의를 기울이면 큰 문제가 발생하지 않습니다. 부동산 계약은 큰 금액이 오가는 거래이므로, 계약서 작성 시 신중하게 접근하는 것이 중요합니다. 공인중개사를 통해 안전한 거래를 진행하되, 필요에 따라 대필을 적절하게 활용하는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.