부동산 매수시 주의사항 및 매수인 매도인 필요서류 계약자 매도인 동일인 여부 이용상 제한여부 권리하자 세금부담 등기 최대 신속하게

부동산을 매수할때 유의할점 부동산을 사고 파는 문제는 백화점의 물건을 사고 파는것과는 달리 거액이 돈이 오가게 마련이고 일단 매매가 이루어진 후에는다시 되돌리기도 힘들뿐더러 원상복구 하기에는 그 만큼 큰 희생이 뒤따르기 때문에 조심하고 또 조심하여 거래를 하여야 합니다

부동산 매매시 필요서류로는 매도인은 등기권리증 주민등록초본1통 인감증명서1통 인감도장 신분증이 필요하며 매수인은 간단한데요 주민등록 등본 1통에 도장(인감도장 아니여도 무관해요) 신분증 그리고 매매계약서 원본이 필요합니다 부동산의 경우에는 금액이 크기때문에 계약체결일로부터 중도금이나 잔금지급일까지보통 장기인 경우가 많습니다 따라서 매도인이 도중에 어떠한 농간을 부릴지 알수가 없으므로 매도인의 채권자가 불시에 그 가압류를 하여 놓을수도 있습니다 따라서 등기부등본을 열람하여 그 권리관계를 확인하여 둘 필요가 있으며 꼭 그런것은 아니지만 잔금을 지급하고 등기할때까지는 몇시간 소요될수도 있을것인데 만약 매도인의 악의를 품는다면 그 사이라도 저당권을 설정하여 버릴수도 있으니 등기서류를 넘겨 받으면 머뭇거리지 말고 바로 등기소로 가야합니다

부동산 매매는 큰 금액이 오가는 거래이기 때문에 신중을 기해야 합니다. 거래 과정에서 작은 실수 하나가 큰 손해로 이어질 수 있으며, 이를 되돌리기 어렵기 때문에 매 단계마다 꼼꼼하게 확인하고 조심해야 합니다. 부동산 매매 시 필요한 서류와 절차, 주의사항을 상세하게 설명하겠습니다.

1. 부동산 매매 시 필요한 서류

1) 매도인(판매자) 필요 서류

• 등기권리증(또는 등기필증): 해당 부동산의 소유권을 증명하는 서류입니다.
• 주민등록초본 1통: 주민등록번호와 주소 변경 이력을 확인하기 위한 서류입니다.
• 인감증명서 1통: 본인의 인감을 증명하는 서류로서 매매계약 체결 시 필요합니다.
• 인감도장: 매도인의 도장으로 인감증명서에 등록된 도장과 일치해야 합니다.
• 신분증: 본인 확인을 위한 신분증(주민등록증, 운전면허증 등)입니다.

2) 매수인(구매자) 필요 서류

• 주민등록등본 1통: 본인의 주소지 및 신분을 확인하는 서류입니다.
• 도장: 일반 도장으로도 가능하지만, 인감도장이면 더욱 안전합니다.
• 신분증: 본인 확인을 위한 신분증이 필요합니다.
• 매매계약서 원본: 부동산 매매 계약 체결 시 작성된 원본 계약서입니다.

2. 부동산 매매 절차 및 주의사항

1. 계약자와 매도인의 동일인 여부 확인

부동산 매매에서 가장 중요한 부분 중 하나는 계약자가 실제 부동산의 소유자인지를 확인하는 것입니다. 계약서상의 당사자가 실제 매도인과 동일한지 확인하기 위해 아래 사항을 점검해야 합니다.

• 주민등록증과 등기부등본상의 소유자를 대조하여 확인합니다.
• 대리인을 통한 거래 시에는 위임장에 인감증명이 첨부되어야 하며, 위임장의 도장과 인감도장이 일치하는지 확인합니다.
• 필요 시 매도인 본인과 직접 연락하여 본인의 의사를 재확인합니다.
• 명의신탁 여부를 확인하여 실제 소유주와 매도인이 일치하는지 명확하게 파악합니다.

2. 현장 방문 및 매매 목적물 확인

부동산 매매 전 반드시 현장에 직접 방문하여 매매 목적물을 확인해야 합니다. 특히 지적도나 측량도를 참고하여 경계를 명확하게 파악해야 합니다.

• 농촌 및 임야의 경우, 측량 후 경계에 대해 이웃과 다툼이 발생하는 사례가 많으므로 주의가 필요합니다.
• 도로 및 진입로의 소유 여부를 확인하여 해당 부동산이 고립되지 않도록 해야 합니다.
• 건물의 경우, 부실시공이나 건축물의 구조 상태를 점검하고, 안전 여부를 확인합니다.

3. 부동산 이용 제한 여부 확인

부동산의 이용에 법적 제한이 있는지 확인하는 절차도 필수적입니다.

• 시청, 구청에서 토지이용계획확인서를 발급받아 해당 부동산이 개발제한구역, 토지거래허가구역, 농지 등으로 지정되어 있는지 확인합니다.
• 도시계획 구역 내에서 건축이 가능한지 여부를 검토합니다.
• 토지의 용도 변경 가능 여부도 확인해야 합니다.

4. 권리의 하자 여부 확인

부동산에 권리상의 문제가 없는지를 철저히 확인해야 합니다.

• 등기부등본을 열람하여 소유권, 저당권, 가등기, 가압류 등의 권리관계를 확인합니다.
• 부동산등기부등본은 등기소 또는 시청, 대법원 인터넷 사이트에서 열람 및 교부가 가능합니다.
• 건축물 관리대장, 토지대장, 임야대장 등도 함께 확인하여 부동산의 현황 및 면적, 지번 등을 파악합니다.

5. 임차인의 존재 여부 확인

부동산 매매 시 해당 부동산에 임차인이 있는 경우, 매수인이 임대인의 지위를 승계하게 됩니다.

• 주택이나 상가의 경우, 임차인의 주민등록, 사업자등록 등을 통해 임차인의 존재를 확인합니다.
• 임차인이 있는 경우, 임대차 계약의 내용을 명확히 하고, 향후 임대차 관계에 대해 매도인과 협의하여 처리 방안을 결정합니다.

6. 등기부등본상의 권리 관계 확인 및 승계 여부 결정

대부분의 부동산은 등기부등본상 근저당권, 가압류 등의 권리관계가 설정되어 있습니다.

• 해당 권리 관계를 승계할지 여부를 명확히 하고, 권리를 말소하는 절차를 매매계약 체결 시 확실히 합니다.

7. 세금 부담 관계 명확화

부동산 거래 시 세금 부담 관계를 명확히 합니다.

• 매도인은 양도소득세, 매수인은 취득세 및 등록세를 부담합니다.
• 가족 간 거래 시에는 증여세, 상속세, 양도소득세 등을 비교하여 매매 또는 증여 여부를 결정합니다.

8. 신속한 등기 절차 진행

계약 체결 후 등기를 최대한 신속하게 진행해야 합니다.

• 매매 대금 완납 후 바로 등기소에 가서 소유권 이전 등기를 완료합니다.
• 매도인의 악의로 인해 제3자가 저당권을 설정하는 상황을 방지하기 위해 등기부등본을 수시로 열람하여 변동 사항을 확인해야 합니다.

부동산 매매는 복잡하고 시간이 소요되는 절차이지만, 철저한 준비와 확인을 통해 안전하게 거래할 수 있습니다. 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.