부동산 디벨로퍼 시행사 시공사 분양대행사 신탁사 감리사 뜻 차이

부동산 중개가 아닌 개발 디벨로퍼 단계에서는 자주 듣는 시행사 시공사 분양대행사 신탁사 등 종종 듣게 되는데요 부지가 큰 아파트부터 작게는 빌라 건축할때에도 흔하게 쓰이는 키워드 입니다 영어로 디벨로퍼는 시행사를 말하는데 부동산 크든 작든 개발행위 자체를 디벨로퍼라 합니다

1.시행사

시행사는 부동산 개발사업을 기획하고 전체 과정을 총괄하는 주체로, 프로젝트의 성공을 위해 초기 단계부터 최종 입주까지 모든 과정을 관리하고 책임지는 회사입니다.

•부지 매입: 부동산 개발을 위해 시행사는 첫 단계로 적절한 토지를 매입합니다. 부지 선정은 향후 분양 성공에 중요한 영향을 미치며, 가격 상승 가능성이나 주변 인프라의 발전 가능성을 면밀히 조사하여 부지를 매입합니다.
•자금 조달: 시행사는 사업에 필요한 자금을 조달합니다. 이를 위해 금융기관과 협력하거나 투자자를 모집하여 자금을 모읍니다.
•인허가 관리: 공사를 진행하기 위해 각종 인허가를 받아야 합니다. 토지의 용도 변경이나 건축 허가 등 행정 절차를 담당하며, 각종 법규와 제도에 맞게 사업을 진행해야 합니다.
•분양 기획: 시행사는 분양 계획을 세우고, 분양 일정과 전략을 수립하여 사업의 성공 여부에 중요한 역할을 합니다.
•사업 리스크 관리: 사업의 진행 과정에서 발생할 수 있는 리스크를 관리하고, 자금 문제나 인허가 지연 등 다양한 문제에 대비합니다.

시행사는 부동산 개발의 모든 과정을 통제하고 조정하는 역할을 하기 때문에 사업의 성패에 큰 영향을 미치는 중요한 주체입니다. 시행사가 없다면 개발사업 자체가 성립되지 않습니다.

2.시공사

시공사는 시행사로부터 공사를 맡아 실제 건축물을 짓는 회사입니다. 대규모 아파트 단지나 빌라 건축 시 흔히 볼 수 있는 대기업 건설사들이 바로 시공사입니다.

•설계 도면에 따른 시공: 시공사는 건축 설계 도면을 기반으로 공사를 진행합니다. 설계된 대로 건축물이 지어질 수 있도록 자재와 인력을 투입하고, 공사를 관리합니다.
•공사 진행 관리: 시공사는 공사가 원활하게 진행되도록 공사 현장을 관리하고, 공사 일정에 맞추어 공정이 진행될 수 있도록 조율합니다. 이 과정에서 필요한 자재나 인력을 적절히 배분하고, 품질을 유지하면서 안전하게 공사를 진행하는 것이 중요합니다.
•하도급 관리: 대부분의 경우, 시공사는 여러 하도급 업체에 공사 일부를 맡깁니다. 예를 들어, 배관, 전기, 철거 등의 특정 공정을 하도급 업체에 맡기고 이를 관리합니다.

시공사는 실제로 건축물을 짓는 주체로, 시행사와 협력하여 프로젝트를 성공적으로 완수하는 것이 목표입니다.

3.분양대행사

분양대행사는 시행사로부터 분양 업무를 위탁받아 진행하는 전문 마케팅 회사입니다. 주택이나 상업용 부동산을 분양할 때, 해당 부동산의 매력을 최대한 부각하여 잠재 구매자를 끌어들이는 것이 주된 역할입니다.

•마케팅 전략 수립: 분양대행사는 분양 물건의 특성을 분석하고, 잠재 구매자에게 어떻게 어필할지 전략을 세웁니다. 광고, 홍보물 제작, 온라인 마케팅 등 다양한 방법을 동원하여 마케팅을 진행합니다.
•모델하우스 운영: 분양대행사는 모델하우스를 설계하고 운영합니다. 잠재 구매자들이 실제 주택을 체험할 수 있는 공간을 만들어, 구매 결정을 유도합니다. 모델하우스에서는 전문 분양 상담사들이 근무하며, 고객과의 상담을 통해 분양 계약을 체결하는 데 도움을 줍니다.
•분양 상담 및 계약 체결: 분양대행사는 상담을 통해 잠재 구매자에게 물건을 소개하고, 계약 조건을 안내하며, 실제 계약까지 진행합니다.

분양대행사는 분양 성공을 위해 부동산 시장의 트렌드와 소비자의 요구를 반영한 전략적 접근이 필요합니다. 성공적인 분양은 시행사의 이익뿐만 아니라 사업의 성공 여부에 직결됩니다.

4.신탁사

신탁사는 부동산 개발 프로젝트의 자금을 관리하고 보호하는 역할을 담당하는 금융기관입니다. 부동산 개발 과정에서 시공사가 분양 대금을 직접 받지 못하고 신탁사를 통해 자금을 관리하게 되는 이유는 자금의 투명성을 확보하고, 공사 중 자금 문제가 발생하지 않도록 하기 위함입니다.

•자금 관리: 신탁사는 분양 대금, 사업비 등을 관리하며, 시행사와 시공사가 자금을 올바르게 사용할 수 있도록 감독합니다.
•자산 보호: 고객이 투자한 자산을 보호하는 것이 신탁사의 중요한 역할입니다. 만약 시행사나 시공사에 문제가 생겨도, 신탁사를 통해 관리된 자금은 안전하게 보호됩니다.
•프로젝트 진행 감시: 신탁사는 자금 집행 과정에서 사업의 진척 상황을 감시하며, 필요한 경우 자금의 사용을 제한할 수 있습니다.

신탁사는 프로젝트의 자금 문제로 인한 리스크를 줄이고, 사업이 안정적으로 진행될 수 있도록 중요한 역할을 합니다.

5.감리사

감리사는 공사가 설계대로, 그리고 안전하게 진행되고 있는지 확인하고 감독하는 역할을 합니다. 공사 과정에서 문제가 발생하지 않도록 하는 것이 감리사의 주된 임무입니다.

•설계도면 준수 여부 확인: 감리사는 공사가 설계도에 맞게 진행되고 있는지 확인합니다. 설계에서 벗어난 부분이 있다면 즉시 수정하도록 지시합니다.
•공사 품질 및 안전 관리: 감리사는 공사의 품질과 안전을 감독합니다. 시공 과정에서 사용되는 자재가 적합한지, 공사 현장이 안전한지 등을 지속적으로 확인하고 점검합니다.
•문제 발생 시 조치: 공사 중 문제가 발생하면, 감리사는 즉각적인 조치를 취합니다. 설계 변경이나 추가 보강 작업이 필요할 경우, 감리사는 해당 부분을 지적하고 개선을 요구할 수 있습니다.

감리사는 공사의 품질과 안전을 확보하는 중요한 역할을 하며, 이를 통해 최종 건축물이 완성도 높고 안전하게 완공될 수 있도록 돕습니다.

시행사, 시공사, 분양대행사, 신탁사, 감리사는 모두 부동산 개발 과정에서 중요한 역할을 맡고 있으며, 각자의 고유한 업무와 책임이 있습니다. 시행사는 전체 프로젝트를 기획하고 책임지며, 시공사는 실제 공사를 진행하고, 분양대행사는 분양 업무를 담당합니다. 신탁사는 자금을 관리하고 보호하며, 감리사는 공사의 품질과 안전을 감독합니다. 이들 각각의 역할은 부동산 개발 프로젝트의 성공을 위해 필수적인 요소입니다.