부동산 등기부등본 을구 소유권 이외의 사항 대표적 저당권 근저당권 전세권 지역권 임차권 등기 기재
부동산 등기부등본은 부동산에 관한 권리관계와 현황이 등기부에 기재되어 있는 서류입니다 부동산 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분되어 있습니다 이 등기부등본을 통해 해당 부동산의 소유자 면적 위치 등의 정보를 확인할 수 있습니다 부동산 등기부등본 구성은 표제부 갑구 을구로 나누어져 있는데 표제부에는 주소 지번 면적 용도등이 기재되 있으며 갑구에는 부동산의 소유권 정보 누가 소유하고 있으며 언제 취득했는지 등 체크 가능하고 을구에는 부동산 소유권이외의 사항 권리들이 올라와 있습니다
부동산 등기부등본은 부동산 거래 및 관리에 있어 매우 중요한 서류입니다. 이를 통해 부동산의 권리관계와 현황을 정확히 파악할 수 있기 때문에 부동산 거래 시 반드시 확인해야 합니다 오늘은 부동산 등기부 등본 을구를 소개합니다 을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항입니다 소유권이 아닌 거예요 소유권이 아니고 대표적인게 저당권이란게 있어요 저당권도 있고 근저당권도 있는데 어떤 차이가 있느냐 하면은 저당권이라고 하는 것은 채무자가 채무를 이행하지 않는 경우에 저당을 잡아준 채권자가 그 저당물에 대한 다른 채권자에게 다른 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리가 저당권입니다
내가 어떤 거래처가 있어요 거래처가 있는데 거래처에서 물건을 물품을 조달 받으려면 거래보증금 영업보증금을 내란 얘기죠 5천만 원을 내라 그래야 하는데 근데 돈이 없어요 그럴 때 내 부동산을 저당을 잡는 거예요 저당권 5천만 원 그랬다가 내가 물건 대금을 물건을 받아 가지고 물건 그 대금을 지급하지 못 하게 되면 채권자가 받을 5천만 원에 대해서 저당물에 대해서 채권을 회수 하기 위해서 이렇게 저당권을 설정 하게 됩니다
근저당권은요 우리가 보통 은행에서 하는 거지요 한번 원래 내용 장례에 생길 채권을 담보로서 일정한 금액을 한도로 저당권을 미리 설정할 수 있는 권리 내가 아파트를 담보를 제공하고 은행에서 돈을 빌려 오면 은행은 채권에요 나는 채무자에요 그러면 은행은 근저당권자가 채권자 채무자는 근저당권 설정자가 되는 거예요 그래서 보통 우리가 은행에서 돈을 빌려오게 되면 근저당권은 설정합니다 내가 1억을 빌려 오게 되면 이자도 줘야 되잖아요 이자를 못 주기 때문에 원금 하고 이자까지 합쳐서 은행이 채권을 회수하니까 돈을 1억을 빌리면 은행은 채권최고액 1억 3천만 원을 설정하는 겁니다 그래서 채권최고액 1억 3천 채무자 갑돌이 채권자는 국민은행 이렇게 해서 근저당권을 설정하고 돈을 빌려 오니까 등기부 을구에 들어갑니다 자신의 아파트를 담보를 제공해서 은행에서 돈을 빌려 왔다면 을구 근저당권이 설정되어 있는걸 확인하실수 있습니다 등기 목적은 근저당권 설정 등기 원인은 설정계약 이렇게 등기부를 보시면 알 수가 있습니다
그 다음에 을구에 들어가는게 이런게 있어요 지상권 지역권 전세권 이 지상권 지역권 전세권 세 가지는 물권인데요 이것을 우리는 용익물권이라고 합니다 이런 것들은 을구에 들어가는데요
지상권이라고 하는 것은 타인의 토지위에 건물이나 공작물을 소유할수 있는 용익물권입니다 여기서 용익물권이라고 했는데 이때 지상권 지역권 전세권은 채권이 아니에요 채권은 사람한테 받을 권리인데 물권은물건에 대한 권리에요 그러면 지상권이라고 하는 것은 물건의 하나로 남의 토지에서 남의 땅에다가 건물 이나 공작물이나 수목 나무를 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리 쉽게 애기하면 타인의 토지위에다가 내가 건물을 신축할수도 있고 나무도 심을수 있고 어떤 공작물을 설치할수 있는 권리가 지상권이 됩니다 지상권 설정등기를 통해 등기부등본 을구에 기재가 됩니다 지상권이 설정되게 되면 지상권자가 토지 소유자와 별도로 존재하게 되며 토지 소유자는 그 토지를 처분할때 지상권자의 동의가 필요합니다
지역권입니다 지역권도 물권인데요 토지나 건물의 소유자가 인접토지나 건물의 편익을 위해 일정한 범위에서 권리를 행사할수 있는 용익물권입니다 자기 토지의 이익을 위해 남의토지를 이용할수 있는 권리 혹시 길이 없는 땅 도로가 없는땅 맹지 들어보셨을텐데요 내가 맹지를 갖고 있는데 맹지에다가는 건축허가가 안나요 남의 땅 자기의 토지 이익을 위해 남의 토지를 이용할 수 있는 권리 건축허가가 나겠죠 그러니까 타인의 토지를 이용할 수 있는 권리가 지역권이 되겠습니다 내땅은 남의 땅을 밟고 다니면서 내 땅을 이용하게 쓸 수 있는 것을 요역지 남의 땅을 승역지가 되겠는데요 지역권은 타인의 토지를 통행할 수 있는 권리 보통 통행지역권 이런 용어로 사용하게됩니다 지역권 설정 등기를 통해 등기부등본 을구에 기재가 되며 지역권이 설정되면 토지 건물 소유자는 그 권리를 침해할수 없습니다
그다음에 전세권입니다 전세권은 전세금을 지급하고 남의 부동산을 빌린 사람이 그것을 용도에 맞게 사용하고 수익 할 수 있는 권리가 전세권인데 여기 전세권은 등기가 된 겁니다 전세는 두 가지가 있어요 보통 우리가 아파트를 임대차 계약하고 보증금 2억 원을 주고 전세로 들어갔어요그거는 채권적전세입니다 임대차계약이 끝나면 임차인은 임대인에게 2억을 받을 수는 권리 채권적전세 사람한테 받을 거니까 채권이구요 그러나 여기서 말하는 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 사용수익 할 수 있는 걸린인데 등기를 한 전세권입니다 이거는 물권적전세라고 해요 근데 이거는 집주인이 동의가 있어야 전세권 등기를 할 수가 있어요 그래서 등기 목적은 전세권 설정 등기 원인은 설정계약 이렇게 되는 겁니다그냥 우리가 보통 전세 계약 체결 했다면 채권적전세입니다 물권적전세가 아닙니다 전세권 설정 등기가 안 돼 그냥 채권적전세가 되겠습니다
그 다음에 마지막으로 을구에 기재되는 소유권이외의 사항 임차권 이란게 있어요 내가 어떤 전세 1억원에 살고 있습니다 주택임대차보호법에서는 전입신고 확정일자 갖추어서 물권인 전세권 만큼 보호해 주고 있는데요 평소에는 임차권 설정을 하지 않는데요 내가 임대차 계약을 2년 동안 맺었어요 그럼 임차인이 집주인이 임대인에게 저 나갈꺼거니까 보증금 1억 돌려주세요 하는데 임대인이 알아서 빼가 지금 돈이 없으니까 새로운 세입자가 들어오면 방 빼가라 그러면 난감하잔아요 나는 다른 데로 발령 받아서 이사를 가야 하고 또 전출을 해야 하는데 그러면 어떻게 하느냐 일단 방 빼면 안 됩니다 대항력 상실입니다 그래서 이때는 법원에 가서 임차권등기명령을 신청해서 이 부동산 소유자의 을구 등기부에 등기 목적에 임차권설정 등기원인은 임차권등기명령 법원으로부터 등기 명령을 받아 갖고 등기부에 임차권등기명령의 된 상태에서는 방을 빼고 이사를 가도 대항력을 유지할 수가 있습니다 임대인이 보증금 안 주면은 바로 법원에다가 임차권등기명령을 신청해야 자신의 재산을 안전하게 지킬 수가 있습니다
