부동산 등기부등본 을구 소유권 이외의 사항 대표적 저당권 근저당권 전세권 지역권 임차권 등기 기재
부동산 등기부등본은 부동산에 관한 권리관계와 현황이 등기부에 기재되어 있는 서류입니다 부동산 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분되어 있습니다 이 등기부등본을 통해 해당 부동산의 소유자 면적 위치 등의 정보를 확인할 수 있습니다 부동산 등기부등본 구성은 표제부 갑구 을구로 나누어져 있는데 표제부에는 주소 지번 면적 용도등이 기재되 있으며 갑구에는 부동산의 소유권 정보 누가 소유하고 있으며 언제 취득했는지 등 체크 가능하고 을구에는 부동산 소유권이외의 사항 권리들이 올라와 있습니다
부동산 등기부등본은 부동산 거래 및 관리에 있어 매우 중요한 서류입니다. 이를 통해 부동산의 권리관계와 현황을 정확히 파악할 수 있기 때문에 부동산 거래 시 반드시 확인해야 합니다 오늘은 부동산 등기부 등본 을구를 소개합니다 을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항입니다 소유권이 아닌 거예요 소유권이 아니고 대표적인게 저당권이란게 있어요 저당권도 있고 근저당권도 있는데 어떤 차이가 있느냐 하면은 저당권이라고 하는 것은 채무자가 채무를 이행하지 않는 경우에 저당을 잡아준 채권자가 그 저당물에 대한 다른 채권자에게 다른 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리가 저당권입니다
내가 어떤 거래처가 있어요 거래처가 있는데 거래처에서 물건을 물품을 조달 받으려면 거래보증금 영업보증금을 내란 얘기죠 5천만 원을 내라 그래야 하는데 근데 돈이 없어요 그럴 때 내 부동산을 저당을 잡는 거예요 저당권 5천만 원 그랬다가 내가 물건 대금을 물건을 받아 가지고 물건 그 대금을 지급하지 못 하게 되면 채권자가 받을 5천만 원에 대해서 저당물에 대해서 채권을 회수 하기 위해서 이렇게 저당권을 설정 하게 됩니다 근저당권은요 우리가 보통 은행에서 하는 거지요 한번 원래 내용 장례에 생길 채권을 담보로서 일정한 금액을 한도로 저당권을 미리 설정할 수 있는 권리 내가 아파트를 담보를 제공하고 은행에서 돈을 빌려 오면 은행은 채권에요 나는 채무자에요 그러면 은행은 근저당권자가 채권자 채무자는 근저당권 설정자가 되는 거예요 그래서 보통 우리가 은행에서 돈을 빌려오게 되면 근저당권은 설정합니다 내가 1억을 빌려 오게 되면 이자도 줘야 되잖아요 이자를 못 주기 때문에 원금 하고 이자까지 합쳐서 은행이 채권을 회수하니까 돈을 1억을 빌리면 은행은 채권최고액 1억 3천만 원을 설정하는 겁니다 그래서 채권최고액 1억 3천 채무자 갑돌이 채권자는 국민은행 이렇게 해서 근저당권을 설정하고 돈을 빌려 오니까 등기부 을구에 들어갑니다 자신의 아파트를 담보를 제공해서 은행에서 돈을 빌려 왔다면 을구 근저당권이 설정되어 있는걸 확인하실수 있습니다 등기 목적은 근저당권 설정 등기 원인은 설정계약 이렇게 등기부를 보시면 알 수가 있습니다
그 다음에 을구에 들어가는게 이런게 있어요 지상권 지역권 전세권 이 지상권 지역권 전세권 세 가지는 물권인데요 이것을 우리는 용익물권이라고 합니다 이런 것들은 을구에 들어가는데요 지상권이라고 하는 것은 타인의 토지위에 건물이나 공작물을 소유할수 있는 용익물권입니다 여기서 용익물권이라고 했는데 이때 지상권 지역권 전세권은 채권이 아니에요 채권은 사람한테 받을 권리인데 물권은물건에 대한 권리에요 그러면 지상권이라고 하는 것은 물건의 하나로 남의 토지에서 남의 땅에다가 건물 이나 공작물이나 수목 나무를 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리 쉽게 애기하면 타인의 토지위에다가 내가 건물을 신축할수도 있고 나무도 심을수 있고 어떤 공작물을 설치할수 있는 권리가 지상권이 됩니다 지상권 설정등기를 통해 등기부등본 을구에 기재가 됩니다 지상권이 설정되게 되면 지상권자가 토지 소유자와 별도로 존재하게 되며 토지 소유자는 그 토지를 처분할때 지상권자의 동의가 필요합니다 지역권입니다 지역권도 물권인데요 토지나 건물의 소유자가 인접토지나 건물의 편익을 위해 일정한 범위에서 권리를 행사할수 있는 용익물권입니다 자기 토지의 이익을 위해 남의토지를 이용할수 있는 권리 혹시 길이 없는 땅 도로가 없는땅 맹지 들어보셨을텐데요 내가 맹지를 갖고 있는데 맹지에다가는 건축허가가 안나요 남의 땅 자기의 토지 이익을 위해 남의 토지를 이용할 수 있는 권리 건축허가가 나겠죠 그러니까 타인의 토지를 이용할 수 있는 권리가 지역권이 되겠습니다 내땅은 남의 땅을 밟고 다니면서 내 땅을 이용하게 쓸 수 있는 것을 요역지 남의 땅을 승역지가 되겠는데요 지역권은 타인의 토지를 통행할 수 있는 권리 보통 통행지역권 이런 용어로 사용하게됩니다 지역권 설정 등기를 통해 등기부등본 을구에 기재가 되며 지역권이 설정되면 토지 건물 소유자는 그 권리를 침해할수 없습니다 그다음에 전세권입니다 전세권은 전세금을 지급하고 남의 부동산을 빌린 사람이 그것을 용도에 맞게 사용하고 수익 할 수 있는 권리가 전세권인데 여기 전세권은 등기가 된 겁니다 전세는 두 가지가 있어요 보통 우리가 아파트를 임대차 계약하고 보증금 2억 원을 주고 전세로 들어갔어요그거는 채권적전세입니다 임대차계약이 끝나면 임차인은 임대인에게 2억을 받을 수는 권리 채권적전세 사람한테 받을 거니까 채권이구요 그러나 여기서 말하는 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 사용수익 할 수 있는 걸린인데 등기를 한 전세권입니다 이거는 물권적전세라고 해요 근데 이거는 집주인이 동의가 있어야 전세권 등기를 할 수가 있어요 그래서 등기 목적은 전세권 설정 등기 원인은 설정계약 이렇게 되는 겁니다그냥 우리가 보통 전세 계약 체결 했다면 채권적전세입니다 물권적전세가 아닙니다 전세권 설정 등기가 안 돼 그냥 채권적전세가 되겠습니다
그 다음에 마지막으로 을구에 기재되는 소유권이외의 사항 임차권 이란게 있어요 내가 어떤 전세 1억원에 살고 있습니다 주택임대차보호법에서는 전입신고 확정일자 갖추어서 물권인 전세권 만큼 보호해 주고 있는데요 평소에는 임차권 설정을 하지 않는데요 내가 임대차 계약을 2년 동안 맺었어요 그럼 임차인이 집주인이 임대인에게 저 나갈꺼거니까 보증금 1억 돌려주세요 하는데 임대인이 알아서 빼가 지금 돈이 없으니까 새로운 세입자가 들어오면 방 빼가라 그러면 난감하잔아요 나는 다른 데로 발령 받아서 이사를 가야 하고 또 전출을 해야 하는데 그러면 어떻게 하느냐 일단 방 빼면 안 됩니다 대항력 상실입니다 그래서 이때는 법원에 가서 임차권등기명령을 신청해서 이 부동산 소유자의 을구 등기부에 등기 목적에 임차권설정 등기원인은 임차권등기명령 법원으로부터 등기 명령을 받아 갖고 등기부에 임차권등기명령의 된 상태에서는 방을 빼고 이사를 가도 대항력을 유지할 수가 있습니다 임대인이 보증금 안 주면은 바로 법원에다가 임차권등기명령을 신청해야 자신의 재산을 안전하게 지킬 수가 있습니다
부동산 등기부등본이란?
부동산 등기부등본은 부동산의 권리관계와 현황을 공식적으로 기록한 서류로, 부동산 거래와 관리에 있어 매우 중요한 문서입니다. 등기부에는 해당 부동산의 소유자, 위치, 면적, 용도, 권리관계 등이 상세히 기재되어 있습니다. 부동산 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 나뉘며, 각각 토지와 건물에 대한 정보를 별도로 관리합니다.
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성됩니다.
- 표제부: 해당 부동산의 주소, 지번, 면적, 용도 등의 기본 정보가 기재됩니다.
- 갑구: 부동산 소유권에 관한 사항이 기록되며, 소유자의 이름, 소유권 취득 시기, 소유권 변동 내용 등을 확인할 수 있습니다.
- 을구: 부동산 소유권 이외의 권리에 대한 내용이 기록되며, 대표적으로 저당권, 근저당권, 지상권, 지역권, 전세권, 임차권 등이 포함됩니다.
이 중 을구는 부동산 거래 및 금융 거래 시 매우 중요한 정보를 담고 있어 상세히 이해하고 활용할 필요가 있습니다. 이번에는 을구에 기재되는 권리와 그 세부 내용을 살펴보겠습니다.
을구의 주요 내용
을구에는 소유권 외의 권리가 기록됩니다. 이러한 권리는 크게 담보물권과 용익물권으로 구분할 수 있습니다.
1. 저당권
저당권은 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우, 저당물을 담보로 제공한 채권자가 다른 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리입니다. 이는 주로 부동산을 담보로 제공하고 자금을 융통할 때 사용됩니다.
- 설정 사례: 만약 사업 자금을 마련하기 위해 자신의 건물을 담보로 설정한 경우, 해당 건물의 을구에 “저당권 설정”이 기재됩니다. 예를 들어, 5,000만 원을 대출받고 이를 담보로 저당권을 설정하면, 대출 상환 불이행 시 채권자가 건물을 처분하여 우선 변제를 받을 수 있습니다.
2. 근저당권
근저당권은 주로 금융기관에서 사용하는 담보권의 일종으로, 장래에 발생할 채권을 담보로 일정 금액의 한도를 정하여 설정합니다. 이는 일반 저당권과 달리 채무의 범위가 확대될 수 있는 점이 특징입니다.
- 예시: 아파트를 담보로 은행에서 1억 원을 대출받을 경우, 은행은 근저당권 설정을 통해 채권최고액(대출금과 이자를 포함한 금액)을 1억 3천만 원으로 등기에 기재합니다. 이 경우 을구에 다음과 같은 내용이 기재됩니다:
- 등기 목적: 근저당권 설정
- 등기 원인: 설정계약
- 채권자: 국민은행
- 채무자: 김갑돌
3. 지상권
지상권은 타인의 토지 위에 건물, 공작물, 나무 등을 소유하거나 사용할 수 있는 용익물권입니다. 이는 건물 신축, 농업용 토지 이용 등 다양한 목적으로 설정됩니다.
- 특징: 지상권 설정 등기를 통해, 지상권자는 토지 소유자와 별개로 해당 토지를 사용할 권리를 확보합니다. 토지 소유자가 토지를 매각하려면 지상권자의 동의를 받아야 하며, 이는 등기부 을구에 명확히 기록됩니다.
4. 지역권
지역권은 토지나 건물 소유자가 인접 토지나 건물의 편익을 위해 일정 범위에서 권리를 행사할 수 있는 용익물권입니다. 주로 통행권(통행지역권)과 관련된 권리로 설정됩니다.
- 실제 사례: 맹지(도로에 접하지 않은 땅)의 소유자가 자신의 토지로 가기 위해 인접 토지를 이용할 필요가 있을 때 지역권이 설정됩니다. 을구에는 다음과 같은 내용이 기재됩니다:
- 등기 목적: 지역권 설정
- 요역지: 권리를 행사하는 토지
- 승역지: 권리를 제공하는 토지
5. 전세권
전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 사용하거나 수익할 수 있는 권리입니다. 이는 물권적 전세와 채권적 전세로 나뉩니다.
- 물권적 전세: 전세권 설정 등기를 통해 법적으로 보호받을 수 있는 전세 형태입니다. 예를 들어, 아파트 전세금 2억 원에 대해 전세권을 설정하고 등기를 완료하면, 을구에 전세권 설정 내용이 기록됩니다.
- 채권적 전세: 등기되지 않은 일반적인 전세 계약으로, 임대차계약서를 통해 보증금 반환 권리를 확보하는 형태입니다.
6. 임차권
임차권은 임차인이 전세금 반환을 보장받기 위해 설정할 수 있는 권리입니다. 이는 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때 법적 보호를 받을 수 있는 강력한 수단입니다.
- 임차권 설정 절차:
- 임차인은 법원에 “임차권등기명령”을 신청합니다.
- 법원이 명령을 승인하면 해당 내용이 등기부 을구에 기재됩니다.
- 임차권 설정 등기가 완료되면, 임차인은 대항력을 유지하면서 새로운 거주지로 이주할 수 있습니다.
을구의 중요성과 활용
부동산 등기부등본의 을구는 해당 부동산의 재정적, 법적 상태를 명확히 파악할 수 있는 핵심 자료입니다. 예를 들어, 부동산 매매 시 을구를 통해 다음 사항을 확인할 수 있습니다:
- 해당 부동산이 저당권, 근저당권 등 담보물권에 묶여 있는지 여부
- 지상권, 지역권 등으로 인해 이용이 제한될 가능성
- 전세권 설정 여부와 임차인의 권리 보호 상태
또한, 금융기관은 대출 심사 시 을구를 확인하여 담보물권 설정 여부와 채권 보호 상태를 평가합니다. 을구는 부동산의 법적 안정성을 확인하는 데 필수적인 역할을 합니다.
부동산 등기부등본, 특히 을구는 소유권 이외의 권리를 명확히 기록함으로써 부동산 거래와 관리에서 중요한 정보를 제공합니다. 저당권, 근저당권, 지상권, 지역권, 전세권, 임차권 등 다양한 권리가 기재된 을구를 통해 부동산의 권리관계를 명확히 파악하고, 이를 바탕으로 안전한 거래와 권리 보호를 실현할 수 있습니다. 따라서 부동산 관련 업무를 진행할 때는 반드시 등기부등본, 특히 을구를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
