부동산 공매 주의사항 압류재산 토지 단독주택 아파트 상가 공장

공매는 법원 경매 방문없이 온비드 온라인 홈페이지 접속하면 누구나 참여 가능한데요 그중에서도 압류재산 공매는 국가가 압류한 물건 공매 낙찰받는다 하더라도 부동산경매에서 인도명령제도 통해서 손쉽게 명도가 가능한데 공매는 복잡한 명도소송으로 진행해야 하기때문에 시간과 비용을 모두 고려해야 합니다

가. 압류재산인 경우

•명도책임: 부동산의 명도책임은 매수인에게 있습니다. 사전에 명도 가능성 및 명도 난이도 등을 체크해야 하며, 권리분석도 매수인이 직접 해야 합니다.
•권리분석: 체납으로 인한 압류일자 또는 저당권 설정등기 이전에 등기된 가등기, 가처분등기, 지상권 등기는 말소되지 않으므로 사전에 등기부등본을 반드시 열람해야 합니다.
•임차인 조사: 대항력 있는 임차인이 있을 수 있으므로 사전에 철저히 조사해야 합니다.

나. 토지, 단독주택, 점포

1.철거책임: 한국자산관리공사에서 제시하지 않은 토지 위의 건물에 대한 철거책임은 매수인에게 있습니다. 따라서 토지를 구입할 때 반드시 현황을 파악해야 하며, 그 토지 위에 건축이 가능한지 등은 관청에서 확인해야 합니다.
2.면적 차이: 한국자산관리공사에서 제시하는 땅의 면적과 실제 사용하고 있는 땅의 면적에 차이가 있을 수 있으며, 공사가 제시하는 땅을 함께 사용하는 경우도 있으므로 사전에 정확히 조사해야 합니다.

다. 아파트, 상가, 공장

•평수 확인: 공고된 건물의 평수는 등기부등본에 기재된 평수이므로 매수인은 그 현황을 파악해야 합니다.
•허가사항 확인: 공장이 신고사항인지 허가사항인지, 허가가 가능한 공장인지, 기계기구 수량의 증감 내용 또는 사용 가능 여부 등을 확인해야 합니다. 이는 매수인의 책임입니다.

라. 공매에서 낙찰받은 물건의 소유권 이전 시 말소되지 않는 권리 여부

•유입자산 및 수탁재산: 인수 시 권리를 말소한 후 공매 절차가 진행되므로 소유권 이전 시 말소할 권리가 없습니다. 필요한 경우 매각 조건으로 고지됩니다.
•압류재산: 국가공권력 행사로서 압류일 이후의 모든 권리와 담보물권은 말소되지만, 압류에 대항할 수 있는 권리는 말소되지 않습니다. 예컨대, 압류에 우선하는 용익물권인 지상권, 지역권, 전세권(단, 전세권자가 배분요구를 하여 전세금 전액을 받은 경우는 말소됨)은 말소되지 않으며, 낙찰자가 인수해야 합니다. 압류에 우선하는 가등기 중 소유권이전등기청구권보존(소유권 보전가등기)은 인수하고, 채권담보를 위한 가등기(담보가등기)는 저당권으로 취급되므로 낙찰자가 인수하지 않습니다.

마. 공매물건의 건물, 토지 등기부는 있으나 건축물대장에 등재되지 않은 경우

•사용승인 미필 건물: 건축허가 및 건축신고는 했으나 사용승인을 받지 못한 상태의 건물들은 건축 도중에 건축주 또는 시공회사의 부도로 인해 건축공사를 완료하지 못한 경우입니다. 이러한 건물들은 건축법에 따른 건축물대장이 작성되지 않으며, 건물등기도 경료되지 못한 경우가 대부분입니다.
•등기 경료 건물: 다만, 부동산등기법에 따른 채권자 대위권에 의한 등기, 민법에 의거한 채권자가 채무자를 대위하여 집행력 있는 공정증서 또는 확정판결문에 기반한 등기된 건물은 사용승인 미필 건물도 등기가 경료될 수 있습니다. 이러한 유형은 주로 구분건물 등을 신축 도중 건축주나 시공회사가 부도가 나거나, 분양 관련 소송에서 입주 예정자 등이 승소한 경우에 해당합니다.