부동산 경매 명도 대상자 분류 소유자 담보제공자 보증금 전액 일부 받는 대항력 없는 임차인

부동산 경매 절차 중 명도(부동산을 점유하고 있는 사람을 내보내는 것)는 중요한 과정입니다 명도 대상자는 크게 소유자 담보제공자 그리고 임차인으로 나눌 수 있습니다 각각의 대상자에 따라 대응 방법이 달라지므로 이 글에서는 명도 대상자를 세부적으로 분류하고 적절한 대응 방법을 제시합니다

1)소유자

소유자는 경매 대상 부동산의 현재 소유자로 채무 불이행으로 인해 부동산이 경매에 나오게 됩니다 소유자는 경매로 인해 소유권을 상실하게 되지만 채무를 일부 또는 전부 탕감받을 수 있습니다 소유자는 채무를 해결하기 위해 부동산을 경매에 내놓았기 때문에 심리적 부담이 상대적으로 적습니다. 대부분의 경우 소유자는 낙찰자와의 협력에 동의하며, 명도 절차에서 큰 저항을 하지 않습니다 소유자는 인도명령의 대상이 됩니다 낙찰자는 법원을 통해 인도명령을 신청할 수 있으며 법원이 이를 허가하면 소유자는 부동산을 인도해야 합니다 소유자는 보통 인도명령에 협조하며 큰 저항 없이 부동산을 넘기는 경향이 있습니다 소유자와의 명도 절차는 대화와 협상으로 원만하게 해결될 수 있습니다 소유자는 이미 소유권을 상실한 상태이므로 낙찰자와의 협상에 긍정적일 가능성이 큽니다 따라서 소유자와의 원활한 소통을 통해 명도 절차를 진행하는 것이 바람직합니다 만약 소유자가 부동산 인도를 거부할 경우, 낙찰자는 법적 절차를 통해 문제를 해결할 수 있습니다. 인도명령을 통해 법적 권리를 확보하고, 필요한 경우 강제집행을 통해 부동산을 인도받을 수 있습니다. 그러나 대부분의 경우 소유자는 협조적이므로, 강제집행까지 가지 않는 경우가 많습니다 부동산 경매에서 소유자는 중요한 이해관계자로 소유권을 상실하는 대신 채무를 탕감받습니다 소유자는 대부분 명도 절차에서 큰 저항 없이 협조하는 경향이 있으며 낙찰자는 소유자와의 원만한 대화를 통해 명도 절차를 진행할 수 있습니다 법적 절차를 통한 강제집행도 가능하지만 상호 존중과 이해를 바탕으로 협조를 이끌어내는 것이 가장 바람직합니다

이들은 집의 소유권을 상실하는 대신 채무를 탕감 받기 때문에 낙찰시 마음의 부담이 없습니다 인도명령 대상으로 집을 인도 받는데 부담도 적습니다

2)담보제공자(물상보증인,연대보증인)

담보제공자는 채무자의 채무를 담보하기 위해 자신의 부동산을 제공한 사람입니다 이들은 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 담보로 제공한 부동산이 경매에 넘어가게 됩니다 물상보증인은 채무자의 채무를 담보하기 위해 자신의 부동산을 제공한 보증인입니다 물상보증인은 채무자와 법적으로 별개의 인물이지만 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 물상보증인의 부동산이 경매로 넘어갑니다 연대보증인은 채무자의 채무를 이행하지 않을 경우 채무자와 함께 채무를 이행할 책임이 있는 보증인입니다 연대보증인은 채무자의 채무를 이행하지 않을 경우 자신의 재산이 경매에 넘어갈 수 있습니다 이들은 모두 친지나 친구 지인 등의 부탁으로 보증을 서주는 경우가 많으며 채무 불이행으로 인해 경매 절차를 겪게 됩니다 이들은 일반적으로 선한 마음씨를 가진 사람들이 많아 가능한 대화로 해결하는 것이 좋습니다 담보제공자 물상보증인 연대보증인과의 명도 절차는 대화와 협상으로 시작하는 것이 가장 바람직합니다 이들은 소유자와 마찬가지로 경매 절차로 인해 심리적 부담이 크므로 이해와 배려를 바탕으로 한 접근이 필요합니다 만약 이들이 명도에 협조하지 않는다면 법적 절차를 통해 문제를 해결할 수 있습니다 낙찰자는 법원을 통해 인도명령을 신청할 수 있으며, 법원이 이를 허가하면 이들은 부동산을 인도해야 합니다 인도명령에도 불구하고 부동산 인도를 거부할 경우 강제집행을 통해 부동산을 인도받을 수 있습니다 이는 최후의 수단으로 가능한 대화와 협상으로 해결하는 것이 바람직합니다

명도대상자중 가장 마음이 아픈자 입니다 통상 선한 마음씨의 소유자들입니다 즉 친지나 친구 지인에게 연대보증을 서준 경우가 대부분입니다 가능한 대화로 해결함이 좋겠습니다

3)임차인

(1)대항력 있는 임차인

대항력있는 임차인은 명도걱정을 안해도 됩니다 보증금을 배당과정에서 받든 아니면 매수인에게서 받든 전액 보호되기 떄문에 명도저항이 없습니다 그러나 때로는 대항력있는 임차인이 명도에 불응해 매수인의 속을 태우는 경우가 있습니다 명도소송 대상이라는 점을 악용하는 경우인데 아무리 대항력 있는 임차인일지라도 배당기일 이후의 점유는 점유권원이 없어 낙찰자에게 부당이득금을 반환해야 합니다 만일 배당금이 있으면 공탁된 배당금에 가압류를 설정하는 등으로 압박을 해야 합니다 이들이 배당 대상일 경우 배당기일전에는 내보낼수가 없습니다 배당이 어떻케 될지 몰르니깐요 최악의 경우 누군가 배당이의의 소라도 제기한다면 문제가 좀 복잡해지는데요 배당표가 확정될때까지는 낙찰자에게 임차주택의 명도를 거부할수 있는 권리가 있기 때문입니다

(2)대항력없는 임차인

명도시 가장 주의해야할 대상으로 흔히 경매에서 명도라고 할때 일컬어지는 전형적인 명도대상자들입니다 법적으로 명도비를 부담해야 할 대상은 아니나 보증금의 손실이 상당한 정도에 이른 경우 거세게 저항을 할뿐만 아니라 낙찰자의 마음도 편치 않기 때문입니다 대항력 없는 임차인은 다시 세부류로 나누어 볼수가 있습니다

가)보증금을 전액 받는 임차인

보증금 전액을 보호받는 사람은 확정일자가 빨라 전액 배당을 받는 사람입니다 명도 걱정은 전혀 안해도 됩니다 재계약을 할것인지 여부를 판단해 배당종료 즉시 마무리를 하면 됩니다

나)보증금을 일부만 받는 임차인,최우선변제 대상 임차인

대부분의 명도대상자가 여기에 해당이 됩니다 어느정도 명도 저항은 있지만 일부 배당이 예상되면 배당금을 무기로 활용할수 있습니다 임차인은 배당을 받으려면 반드시 낙찰자의 인감증명이 첨부된 명도확인서가 필요하게 됩니다 즉 명도확인서와 세입자의 이사를 흥정하면 됩니다 세입자가 이사하는 날 명도확인서를 주겠다가 하면 처음에는 막무가내이지만 결국은 이사에 응하게 됩니다 흔치는 않지만 이사를 하고 싶어도 이사할 계약금이 없거나 이사 전에 명도확인서를 요구하나 들어줄 필요는 없습니다 거의 거짓말이기 때문입니다 그래도 꼭 들어죠야 한다면 확인서 정도 사실 큰 의미는 없고 심리적 압박용도로 받아두게 됩니다 불가피한 사유로 임차인의 이사일이 배당기일 이후로 늘어질때에는 배당금중 일부(약 300만원정도)를 공과금 정산비용이라는 명분하에 낙찰자가 보관할수도 있습니다 물론 이사당일 공과금을 정산한 나머지는 임차인에게 돌려줍니다 어느 경우든 일부라도 배당이 되면 그만큼 명도는 부드럽습니다 그 일부나마 받기 위해서 반드시 낙찰자한테 집을 비워졌다는 확인서를 받아야 하기 떄문입니다

다)전혀배당금액이 없는 임차인

가장문제이면서 쉽지 않은 상황입니다 별다른 방법이 없습니다 이들의 격렬한 저항이 이해가 갑니다 매수인이 어느정도 시세차익을 보았다면 선의를 베풀수밖에 없습니다 그러나 이들에게도 단점이 있다는 점을 주시할 필요가 있습니다 반드시 그럴만한 사연이 숨어있다는 점을 염두해 두고 명도시 잘활용하면 매듭이 쉽게 풀릴수도 있습니다

라)가장임차인

가장임차인은 두가지 부류가 있습니다 하나는 소액임차인의 최우선변제금을 노린 경우이고 다른 하나는 명도를 챙기기 위해 위장 전입한 경우입니다 양자모두 경매대중화에 역행하는 걸림돌입니다 특히 명도비를 챙기기 위해 전입한 경우는 주택의 내부구조 입주경위의 특이성 전입일자 소유자 또는 채무자의 친인척관계 실제거주여부 종전 주민등록지의 거주현황등을 종합적으로 따져 형사고발등의 압박을 가해야 효과적일수 있습니다 이 경우 형법상 경매 방해죄가 적용될수가 있습니다