민법에서는 법정지상권의 존속기간에 대하여 아무런 규정이 없습니다 학설은 법정지상권의 존속기간과 관련하여 존속기간을 정하지 않는 일반 지상권의 경우에 준하는 것으로 보아 일반 지상권의 최단 존속기간을 법정지상권의 존속기간으로 보고 있습니다
그 결과 법정지상권의 존속기간은 법정지상권이 성립된 후 그 지상 건물의 종류에 따라 30년 석조 콘크리트 등 견고한 건물이나 수목의 소유의 목적하는 경우 또는 15년 그 밖의 건물의 소유 목적으로 하는 경우가 됩니다 그리고 견고한 건물인지 여부는 그 건물이 갖고 있는 물리적 화학적 외력 또는 화재에 대한 저항력 및 건물 해체 난이도 등 종합하여 판단합니다 따라서 목재기둥으로 세워졌다 하더라도 벽체가 벽돌과 시멘트 블록으로 지붕이 슬레이트로 이루어져 있어 상당기간 내구력을 지니고 있고 용이하게 해체할 수 없는 것이라면 견고한 건물에 해당하여 그 법정지상권의 존속기간은 30년이 될 수 있습니다
법정지상권을 취득한 건물소유자는 법정지상권을 취득할 당시의 토지소유자는 물론이고 그로부터 토지소유권을 취득한 제삼자에 대해서도 역시 등기 없이 그의 법정지상권을 가지고 대항할 수 있습니다 그러나 낙찰자가 그 법정지상권을 다른 제삼자에게 처분하려면 즉 법정지상권을 취득한 건물의 소유권을 다른 제삼자에게 이전하는 경우에는 그 지상권을 먼저 등기하여야 합니다 그러나 법률의 규정과는 달리 등기 없이 건물을 처분하더라도 그 건물의 양수인은 토지소유자 또는 그로부터 토지소유권을 취득한 제삼자에게 지상권을 가지고 대항할 수 있습니다 왜냐하면 법정지상권이 있는 건물을 등기 없이 인수한 건물 양수인은 건물 양도인이 토지소유자에 대하여 가지고 있어 지상권 설정등기청구권을 대위 행사할 수 있기 때문입니다 따라서 이런 경우 낙찰자에게 지상권 설정등기 의무를 부담하는 토지소유자는 그 토지소유권에 기하여 새로운 건물 양수인에게 건물 철거를 구하는 것은 안 뎁니다
법정지상권을 취득한 건물소유자는 토지소유자에 대하여 지상권의 등기를 청구할 수 있습니다 그리고 법정지상권이 성립된 후 토지가 제삼자에게 양도된 경우에도 그 제삼자에 대하여 지상권을 청구할 수 있습니다 법정지상권을 취득한 건물소유자는 건물을 사용하는데 필요한 범위 내에서 건물의 대지를 사용할 권리를 가집니다 건물의 대지에만 국한될 것이 아니라 건물의 용도에 따라 필요한 범위 내의 토지가 이에 포함됩니다 일반 지상권에서 지료는 그 요소가 아니지만 법정지상권의 경우에는 토지소유자의 의사에 의하지 않고 지상권이 성립한다는 점에서 무상으로 할 것을 토지소유자에게 강요할 수 없기 때문에 이 경우 지료를 지급해야 합니다 지료는 당사자 협의로 이를 정하게 되나 협의가 이루 어지 않을 경우에는 당사자의 청구 지료 청구소송에 의하여 법원이 이를 정해줍니다 그리고 지료를 산정함에 있어 특별한 사정이 없는 한 토지 위에 건물이 소재하고 있음으로 인해 토지소유권이 제한받는 사정을 참작할 필요가 없고 단지 그 토지 자체를 기준으로 지료를 산정하게 됩니다 법원에 의한 지료 결정에 있어 토지 가격 대비 연 7%로 정한 판례가 있습니다
법정지상권은 민법에서 명확하게 규정되어 있지 않으나, 학설과 판례를 통해 그 존속기간 및 권리 범위가 구체적으로 해석되고 있습니다. 법정지상권은 건물이 존재하는 토지가 타인의 소유인 경우, 건물의 소유자가 건물을 철거당하지 않고 계속 사용하기 위한 권리입니다.
법정지상권이 성립하기 위해서는 다음과 같은 요건이 충족되어야 합니다.
이러한 요건이 충족되면 법정지상권이 자동으로 성립하며, 별도의 등기 없이도 대항력이 인정됩니다.
민법 제279조에 따르면, 일반 지상권의 존속기간은 건물의 종류에 따라 다음과 같이 정해집니다.
법정지상권도 이와 같은 기준을 따라 견고한 건물의 경우 30년, 일반 건물의 경우 15년으로 존속기간이 결정됩니다. 건물의 견고성 여부는 물리적, 화학적 외력, 화재에 대한 저항력, 해체 난이도 등을 종합적으로 판단하여 결정됩니다. 예를 들어, 목재 기둥으로 건축되었으나 벽체가 벽돌 및 시멘트 블록으로 구성되고, 지붕이 슬레이트로 이루어진 건물은 견고한 건물로 평가될 수 있으며, 이에 따라 법정지상권의 존속기간은 30년이 됩니다.
하지만 건물 소유자가 법정지상권을 양도하거나 건물을 처분하려는 경우에는 지상권을 등기해야 합니다. 등기 없이 건물을 처분하더라도 건물 양수인은 법정지상권을 승계하여 토지 소유자에게 대항할 수 있습니다. 이는 건물 양수인이 토지 소유자에 대해 지상권 설정 등기 청구권을 대위 행사할 수 있기 때문입니다. 따라서 토지 소유자는 새로운 건물 양수인에게 건물 철거를 요구할 수 없습니다.
법원은 지료를 산정할 때 토지 자체의 가치만을 고려하며, 건물이 존재함으로 인해 토지 사용이 제한되는 사정은 참작하지 않습니다. 통상적으로 법원은 토지 가격의 연 7%를 지료로 책정하는 판례를 따르고 있습니다.
이와 같은 판례는 법정지상권의 성립 및 행사에 있어 중요한 기준이 됩니다.
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