법원 부동산 경매 입찰 말소기준권리 찿는법 근저당 후순위 임차인 대표적 80%
부동산 경매 입찰할때 해당 물건이 낙찰될 경우 그 부동산에 존재했던 권리가 소멸하던가 인수하던가를 가늠하는 기준이 말소기준권리입니다 경매 권리분석의 가장 포인트가 되는 말소기준등기 대표적인게 근저당으로 담보물권의 일종으로 해당 부동산을 인도받지 않고 관념상으로만 지배하며 채무의 변제가 없을때 해당 목적물로부터 우선변제 받는 권리를 말합니다
부동산 경매에서 권리분석은 매우 중요합니다. 낙찰자가 입찰에 참여하려면 낙찰 후 인수해야 할 사항을 정확히 예측할 수 있어야 합니다. 권리분석의 기초는 낙찰과 동시에 말소되는 권리와 낙찰 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 사항들을 파악하는 것입니다. 그 중심에는 ‘말소기준 권리’가 있습니다.
말소기준 권리란?
말소기준 권리는 경매 진행 부동산의 등기부에 표시된 권리 및 표시되지 않은 권리(임차권, 유치권, 법정지상권 등) 중에서 낙찰자가 인수 여부를 결정하는 기준이 되는 권리를 말합니다. 이는 부동산 경매에서 가장 중요한 개념 중 하나로, 어떤 권리들이 낙찰과 동시에 말소되고, 어떤 권리들이 낙찰자가 인수해야 하는지를 결정합니다.
말소기준 권리의 작용 방식
경매 진행 중인 부동산을 낙찰받고 잔금을 납부하면, 낙찰자는 해당 부동산의 소유권을 취득합니다. 소유권이전등기 과정에서 등기부상 말소되는 권리와 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리들이 있습니다. 말소기준 권리보다 앞서는 선순위 권리들은 낙찰로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 되며, 말소기준 권리보다 후순위 권리들은 대부분 낙찰로 소멸됩니다.
말소기준 권리의 종류
말소기준 권리가 되는 권리들은 주로 다음과 같습니다:
•(근)저당권 등기
•담보가등기
•경매개시결정기입 등기
•압류가압류
•공동주택 전세권등기
이 중에서 가장 먼저 등기된 권리가 해당 부동산의 말소기준 권리가 됩니다. 통상적으로 우리나라 경매 사건의 80~90%는 말소기준 권리가 근저당입니다.
실무에서의 말소기준 권리
대부분의 경매 사건을 검색해 보면 말소기준 등기는 근저당과 가압류가 80~90%를 차지합니다. 위에서 언급한 말소기준 권리(저당권, 압류, 담보가등기, 경매개시기입등기, 배당요구한전세권 등) 중에서 가장 앞선 순위의 권리가 말소기준 권리가 됩니다. 특히 근저당권이 대부분을 차지하는데, 이는 누군가 아파트를 취득할 때 부족한 자금을 은행에서 빌리면서 은행이 아파트를 담보로 저당권을 설정하기 때문입니다. 은행은 이자나 원금을 받지 못할 경우, 부동산을 경매에 부쳐 낙찰대금에서 채권을 회수합니다.
이와 같이 말소와 인수 기준이 되는 권리를 말소기준 권리 또는 말소기준등기라고 합니다. 이 개념을 이해하면 경매에 참여할 때 어떤 권리를 인수해야 하고 어떤 권리가 말소될지를 예측할 수 있어 보다 안전한 입찰이 가능합니다.
부동산 경매 입찰자에게 있어서 권리분석은 경매의 꽃입니다 낙찰후에 인수되어야 할 사항 어떤 것이 있는지 예측이 가능해야 입찰도 할 수 있겠죠 권리분석의 가장기초 낙찰과 동시에 말소되는 권리 낙찰 후에도 소멸하지 않고 낙찰자가 인수해야 되는 사항들 그 중심이 말소기준 권리가 되겠습니다 말소기준 권리란 경매 진행 부동산의 등기부에 표시되는 권리부터 표시되지 않는 권리들 예를 들자면 임차권 유치권 법정지상권 등 낙찰자가 인수 여부를 결정하는 기준이 되는 권리를 말합니다
경매 진행 부동산을 누군가 낙찰받게 되면 낙찰자가 잔금을 납부하게 되면 그 부동산에 소유권을 취득하게 되는데 소유권이전등기 과정에서 어떠한 권리들은 등기부상 다 말소되고 어떤 것들은 등기부상에 계속 남아 있어서 낙찰자가 인수 부담해야 하는 권리들이 있습니다 보통 말소기준권리보다 앞서는 선순위 권리들은 낙찰로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하며 말소기준 권리보다 후에 있는 권리 후순위 권리들은 대부분 낙찰로 소멸하게 됩니다
이와 같이 말소와 인수 기준이 되는 권리를 말소기준 권리 혹은 말소기준등기라 칭합니다 말소기준 권리가 되는 권리들은 (근) 저당권등기 담보가등기 경매개시결정기입등기 이 중에서 가장 먼저 등기되어 있는 것이 당해 부동산의 말소기준권리가 됩니다 통상 이 말소기준권리로 앞선 권리들은 인수 뒤에선 권리들은 다 말소됩니다 통상 우리 경매 사건 80~90% 말소기준 권리는 거의 대부분 근저당입니다
대부분 경매사건검색 열람해보면 말소기준등기 근저당과가압류가 팔구십프로 차지하고 있는데요 위에 말소기준권리 저당권 압류 담보가등기 경매개시기입등기 배당요구한전세권등중 가장 앞선 순위의 권리가 말소기준권리가 됩니다 그중에서 근저당권이 대부분 차지하는데 보통 누군가 아파트를 취득하게 될때 부족한 자금을 은행에서 빌리게 되는데요 은행은 아파트를 담보로 잡고 저당권을 설정해서 이자나 원금을 받게 되는데 추후에 납부하지 않는 경우 빌려준 돈을 회수하기 위해 부동산을 경매신청해서 낙찰대금에서 환가받어서 채권만족을 하게 됩니다
