법원 부동산 경매 유의사항 입찰가격 상한선 권리분석 필수 대위변제 가능성

1.입찰가격의 상한선을 미리 정하고 입찰하기

입찰가격의 상한선을 미리 정하고 입찰 경매에 입찰하기전에 낙찰 받고자 하는 물건의 입찰가격을 당일날 경매법정 휩쓸리지 말고 미리 결정하고 나서 입찰해야 합니다 초보자는 자칫 경매 법정 분위기에 휘말리면서 적정가격 이상으로 써 실패한 경매투자가 될수도 있습니다 미리 임장활동 해서 인근 부동산 시세와비교 적절한 수익이 보장되는 선에서 입찰가를 결정해야 합니다 잔금에 대한 자금마련도 사전에 철저히 셋팅해놔야 합니다 매수인으로 선정되면 낙찰가격 10%계약금으로 매각 허가일로부터 약 1개월 이내에 나머지 90%를 내야합니다 잔금을 기간내에 내지 않으면 10% 계약금도 몰수되니 사전에 자금융통에 대한 준비를 다 해놔야 합니다 단순히 보증금 10%냈고 경락대출 최대치로 모든걸 다 풀리겠지 생각하지 말고 항상 보수적으로 생각하셔야 합니다

•경매 법정의 분위기에 휩쓸리지 않고 미리 낙찰 받고자 하는 물건의 입찰가격을 결정해야 합니다.
•초보자는 경매 법정 분위기에 휘말려 적정가격 이상으로 입찰하여 실패할 수 있습니다.
•사전에 임장활동을 통해 인근 부동산 시세를 조사하고, 적절한 수익이 보장되는 선에서 입찰가를 결정해야 합니다.
•잔금에 대한 자금 마련도 철저히 준비해야 합니다. 낙찰되면 낙찰가격의 10%를 계약금으로 지불하고, 매각 허가일로부터 약 1개월 이내에 나머지 90%를 납부해야 합니다.
•잔금을 기간 내에 납부하지 않으면 10% 계약금도 몰수되므로, 자금 융통에 대한 준비를 철저히 해야 합니다.
•단순히 보증금 10%를 납부하고 경락대출 최대치를 기대하기보다는, 항상 보수적으로 접근해야 합니다.

2.경매 권리분석은 필수

경매물건의 채권 채무관계를 철저히 분석해야 합니다 경매 권리분석은 기본 경매물건에 대한 채권 채무관계 즉 경매 권리분석은 기본이면서 필수입니다 해당물건의 등기부등본을 열람하여 낙찰되더라도 말소되지 않는 권리가 있는지 철저히 체크해봐야 합니다 특히 경매 권리분석 선순위가처분 선순위전세권 선순위지상권이 있다면 입찰 포기하는게 정신건강에 더 이롭습니다 근저당 가압류 압류등은 부동산 등기부에 있더라도 법원경매에서 낙찰이 되면 모두 말소가 되므로 걱정하지 않아도 되며 선순위 근저당 설정일 이전부터 살고있는 세입자가 있다면 낙찰자가 임차보증금을 인수해야 하므로 그만큼 비용이 추가되는데 엮으로 그만큼 보증금을 빼고 적정한 수익 맞추어서 입찰하면 됩니다 취득세도 여러번 유찰된 금액에 낙찰가격이여서 좋고 명도하는데 어차피 보증금 주고 내보낼사람이니 명도문제도 원활합니다 인수되는 임차인이 더욱 좋을수가 있습니다

•해당 물건의 등기부등본을 열람하여 낙찰되더라도 말소되지 않는 권리가 있는지 확인해야 합니다.
•특히 선순위 가처분, 선순위 전세권, 선순위 지상권이 있다면 입찰을 포기하는 것이 좋습니다.
•근저당, 가압류, 압류 등은 부동산 등기부에 있더라도 법원 경매에서 낙찰되면 모두 말소되므로 걱정하지 않아도 됩니다.
•순위 근저당 설정일 이전부터 거주하는 세입자가 있다면, 낙찰자가 임차보증금을 인수해야 하므로 그만큼 비용이 추가됩니다. 이를 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.
•취득세는 여러 번 유찰된 금액에 낙찰가격이 정해지므로 저렴하게 처리할 수 있으며, 명도 문제도 원활하게 해결할 수 있습니다.

3)낙찰후 소유권 확보에 신경써라

낙찰허가 후 일주일 동안 세입자등 이해관계인이 항고할수 있으므로 낙찰 받은 즉시 항고할만한 이해관계인에게 입찰전에 동의를 받아두는게 좋고 세입자가 대위변제를 하였다면 낙찰을 포기하는게 좋습니다 아니 입찰하기전에 미리 충분히 대위변제 가능성이 높은 물건 즉 후순위임차인이 최선순위근저당액이 소액이여서 갚는게 나을꺼 같은 경매 물건은 처음부터 입찰 안하는게 시간아끼는 지름길입니다 대위변제로 말소기준이 바껴 세입자의 전세금을 낙찰자가 갚아줘야 하는 등 추가 부담이 생길가능성이 있습니다 대위변제를 이유로 낙찰자가 낙찰을 포기할때 빠르게 대응해야 내 계약금 돌려받을수 있어 손해도 줄일수 있습니다 대위변제 가능성 높은 물건 입찰했으면 계속적으로 대위변제 하는지 챙겨봐야 합니다

•세입자가 대위변제를 하였다면 낙찰을 포기하는 것이 좋습니다.
•대위변제 가능성이 높은 물건은 처음부터 입찰하지 않는 것이 시간을 절약하는 방법입니다.
•대위변제로 말소 기준이 변경되어 세입자의 전세금을 낙찰자가 갚아야 하는 등의 추가 부담이 생길 수 있습니다.
•대위변제를 이유로 낙찰자가 낙찰을 포기할 때, 빠르게 대응하여 계약금을 돌려받을 수 있도록 해야 합니다.
•대위변제 가능성이 높은 물건에 입찰했을 경우, 지속적으로 대위변제 여부를 체크해야 합니다.