법원 경매 배당순위 일반패턴 선순위 근저당권 후순위 임차인 전세보증금 가압류 압류등 은행이 거의 1순위

대표적 빌라왕 사건으로 전세집이 경매가 진행되어서 전세 보증금 못받는 임차인들이 계속적으로 속출하고 있습니다 법원 부동산 경매 배당순위 크게 1순위 은행 근저당 2순위 임차인 보증금으로 나눌수가 있는데 0순위 경매비용 몇백만원과 필요비 유익비 소액임차인 최우선변제권은 있을때 배당받으니 미리 유추가 되는데 갑뚝뛰 요즘 당해세가 문제가 되고 있습니다

어떤 집에 전세를 들어갈때 임차인은 동사무소 가서 전입신고 하면 익일 0시부터 후순위 권리자에 대해서 대항력이 발생하고 추후 경매가 진행될때 배당에 참여할수 있는 우선변제권 받기 위해 확정일자까지 받는게 일반 수순입니다 보통 대부분 주거용 부동산 현금 모두 주고 사는분들은 없다보니 선순위로 은행 근저당이 먼저 잡혀 있습니다 전세집 알아볼때 은행 근저당과 내 전세보증금 합해서 매매가에 근접하게 된다면 그 전세 물건은 선택하지 말아야 겠죠 이렇게 다각도로 고려해서 선택한 전세매물이면 배당표 짜보게 되면 과거에는 내 보증금 받는데 문제가 없었는데 요즘은 더 복잡한 사건 사고가 많아졌습니다 전에 그런 케이스가 없었던 집주인 국세가 미납이 되어 전세집에 압류가 진행되는 케이스로 전세금을 못받고 내쫓기게 되었어요

아래보시다시피 당해세나 법정기일이 앞선 국세는 임차인의 보증금 보다 우선하는 선순위 권리이기 때문에 먼저 정부가 가져가는데요 전에는 정말 흔한 일이 아니고 그정도로 세금 연체될일도 없었는데 빌라왕 사건 보듯이 신축빌라 분양 하던 사람은 깨끗한 전세집 주고 전세보증금으로 분양대금을 털어버리고 명의자는 노숙인이나 책임지질 않을 사람 돈 한푼 안들고 전세가격에 빌라 수십채를 매수하다보니 이런 선순위 국세로 전세 임차인은 내 보증금을 지키지 못하는 사태가 현재시점 전국적 계속적 발생하고 있습니다 깡통전세도 문제지만 어느정도 배당금액 유추까지 하고 문제가 되는 전세집은 결론적으로 4순위 당해세가 5순위 임차인의 우선변제권보다 앞서다보니 발생하게 됩니다

부동산 경매 배당 순위

경매절차가 종료되고 낙찰자가 낙찰대금을 완납한 경우 경매법원은 배당절차를 밟습니다 배당절차에서 낙찰대금으로써 각 채권자의 채권 및 비용을 변제하기에 충분한 경우에는 별문제가 없으나 각 채권자의 채권 및 비용을 변제하기에 부족한 경우에는 배당에 문제가 발생합니다

이러한 경우 그 낙찰대금으로 배당에 참가한 각 채권자를 모두 만족하게 할 수 없을 때에는 법원은 민법 상법과 기타 법률의 규정에 의한 우선순위에 따라 배당하여야 합니다 배당에 참가한 모든 채권자가 모두 일반 채권자라면 민법상의 채권자 평등권에 의하여 채권 발생의 선후나 채무명의 유무에 불구하고 각 채권자들은 각자의 채권액에 비례한 평등한 비율로 배당을 받게 되겠지만 각종 법령 예컨대 민법 상법 임대차 보호법 근로기준법 국세 기본법 지방세법 기타 법률들에 의하여 일반채권에 우선하여 배당을 받을 수 있도록 규정되어 있는 채권이 있으면 이러한 채권에 관하여는 우선적으로 배당을 합니다

그런데 이들 우선배당 채권자가 각각의 법률에 의하여 우선배당을 요구하였을 경우 이들 각 우선배당 채권자들은 채권 발생 시기에 구애받음이 없이 서로 동순위로 배당을 받기도 하고 임대차 보호법상의 소액보증금 중 일정액과 근로기준법상의 임금채권 또는 다수의 우선배당 채권자들 간에 서로 우열이 순환하는 순환 배당을 받기도 합니다

예컨대 소액 임차보증금은 모든 당해세보다 언제나 선순위이지만 어느 경우에는 근저당 채권자보다 후순위일 경우가 있고 근저당 채권자는 당해세보다는 언제나 순위가 늦지만 어느 경우에는 임차보증금보다 순위가 앞서는 경우가 있습니다 따라서 이들 우선 채권자들 상호 간에는 원칙적으로 각 법률이나 대법원의 판례 등에 의하여 순위를 정하게 됩니다

부동산 경매에서 배당 순위는 여러 법률과 규정에 의해 결정되며, 이를 정확히 이해하는 것은 전세 보증금 회수 및 기타 권리 보호에 중요한 요소입니다. 최근에는 ‘당해세’ 문제로 인해 임차인이 예상치 못한 손실을 보는 사례가 늘어나고 있으며, 이는 전세금 회수에 새로운 변수로 작용하고 있습니다.

보통 임차인이 전세를 들어갈 때, 동사무소에서 전입신고를 하고 확정일자를 받아 둡니다. 이를 통해 후순위 권리자에 대해 대항력이 발생하고, 경매가 진행될 경우 배당에 참여하여 보증금을 우선변제 받을 수 있는 권리를 확보하게 됩니다. 그러나 대부분의 주거용 부동산은 전세금 외에도 선순위로 은행 근저당이 설정되어 있는 경우가 많습니다. 따라서 전세 매물을 선택할 때는 선순위 근저당과 전세 보증금을 합산하여 매매가와 비교해 배당 가능성을 분석하는 것이 중요합니다.

최근에는 주택 소유자의 국세 체납으로 인해 전세 보증금 회수에 문제가 발생하는 사례가 증가하고 있습니다. 특히 빌라나 신축 아파트 등에서 이런 문제가 두드러지며, ‘빌라왕’ 사건처럼 분양업자가 전세 보증금으로 분양대금을 지불하고 명의는 제3자에게 넘겨버리는 경우도 많습니다. 이런 경우 임차인은 선순위 국세로 인해 보증금을 회수하지 못하는 경우가 많아졌습니다.

부동산 경매에서의 배당 순위는 다음과 같습니다.

0순위:

경매 진행 비용
경매 목적 부동산에 투입된 필요비 및 유익비

1순위:

임대차 보호법에 의한 소액 임차인의 보증금 중 일정액
근로기준법에 의한 최우선변제권 임금채권

2순위:

해당 부동산에 부과된 당해세 (국세 및 지방세)

3순위:

확정일자를 받은 임차인의 보증금
당해세 이외의 조세 (국세, 지방세)
전세권, 저당권, 담보가등기 등 담보물권에 의하여 담보된 채권

4순위:

일반 임금채권

5순위:

담보물권보다 늦은 조세채권

6순위:

의료보험료, 산업재해보상보험료, 국민연금보험료

7순위:

일반채권
확정일자 없는 임차권

경매 절차가 종료되고 낙찰자가 낙찰 대금을 완납하면, 법원은 배당 절차를 진행합니다. 낙찰 대금이 충분할 경우 모든 채권자에게 변제가 이루어지지만, 부족할 경우에는 법률에 따라 우선순위에 따라 배당됩니다.

이 과정에서 일반 채권자는 민법에 따라 평등하게 배당을 받지만, 우선순위가 부여된 채권자는 선순위로 배당을 받습니다. 특히 민법, 상법, 임대차 보호법, 근로기준법, 국세기본법, 지방세법 등 다양한 법률에 의해 우선 배당권이 인정됩니다.

우선 배당권자 간에도 순위가 존재하며, 예를 들어 소액 임차 보증금은 당해세보다 우선하지만, 근저당권자보다 후순위일 수 있습니다. 반면, 근저당권자는 당해세보다 후순위지만 임차보증금보다 선순위인 경우도 존재합니다. 따라서 우선 채권자 간의 순위는 법률과 판례에 따라 결정됩니다.

배당 순위에서 특히 중요한 부분은 당해세입니다. 당해세는 부동산 자체에 부과된 세금으로, 임차인의 보증금보다 우선하여 배당됩니다. 최근 빌라나 신축 아파트에서 소유자의 국세 체납으로 인해 임차인이 보증금을 회수하지 못하는 사례가 늘어났습니다. 이런 경우, 임차인은 전세금을 돌려받지 못하고 강제로 퇴거해야 하는 상황에 처할 수 있습니다.

부동산 경매 배당 절차에서 주요 고려 사항은 다음과 같습니다:

경매 목적 부동산에 대한 선순위 권리 분석
임차인의 대항력 및 확정일자 확보 여부
당해세와 같은 선순위 조세 채권 존재 여부
선순위 근저당 설정 여부 및 금액
낙찰가와 배당 가능한 금액 산정

결론적으로, 부동산 경매에서 배당 순위를 이해하고 분석하는 것은 전세금 회수 및 권리 보호에 필수적입니다. 특히 최근의 당해세 문제는 임차인의 보증금 회수에 직접적인 영향을 미치므로, 전세 계약 체결 전 부동산 등기부등본 및 국세 체납 여부 등을 철저히 확인하는 것이 중요합니다.

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