법원경매 10계명 첫번째 확실한 경매 권리분석

2024년 09월 02일 jipjurom

대법원 경매 매물은 일반 중개시장에서의 가격보다 조금더 저렴하지만 주택의 경우 대항력 있는 임차인에게는 기존의 보증금을 인수 반환 해죠야 하는 경우가 있습니다 특히 여러번 유찰된 경매 매물일수록 권리관계가 복잡하거나 임차인의 인수 보증금을 챙겨죠야 할 가능성이 높으니 경매권리분석 철저히 해서 낙찰자가 낙찰후 따로 부담해야 할 부분및 명도까지 생각해서 권리분석 해야 합니다

경매에서 부동산을 낙찰받기 전에 확실한 권리분석을 통해 예상치 못한 위험을 최소화하는 것이 중요합니다

등기부등본 확인 소유권: 현재 소유자가 누구인지, 소유권 이전이 정상적으로 이루어졌는지 확인합니다.

말소기준권리: 경매 진행 시 소멸되지 않는 권리(임차권, 전세권 등)를 파악합니다. 보통 말소기준권리는 경매개시결정 등기 이후 설정된 권리입니다.근저당 및 가압류: 근저당권, 가압류 등의 채권 금액과 설정일자를 확인합니다. 이는 배당 우선순위와 밀접한 관련이 있습니다.

임차인 현황 조사 대항력 있는 임차인: 주택임대차보호법에 따라 대항력을 가진 임차인은 경매 이후에도 보증금을 보호받을 수 있습니다. 이 경우 낙찰자는 보증금을 인수해야 할 수 있습니다.

전입신고 및 확정일자: 임차인의 전입신고 일자와 확정일자를 확인하여 대항력 여부를 판단합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금은 경매 이후에도 낙찰자가 인수해야 합니다.

임대차 계약서 검토:임차인과 소유자 간의 임대차 계약서를 검토하여 임차인의 권리와 보증금 규모를 파악합니다. 임대차 계약서에 기재된 내용과 실제 현황을 비교합니다.

현장 방문 및 임장활동 현장 확인: 실제 부동산 상태, 점유자 확인, 주변 환경 등을 확인합니다.

관리비 연체 여부: 관리사무소를 방문하여 관리비 연체 여부를 확인합니다. 연체된 관리비는 낙찰자가 인수할 수 있습니다

법원 기록 열람: 법원 경매부에서 해당 부동산에 대한 기록을 열람하여 모든 관련 정보를 확인합니다.

배당 요구 종기일 확인: 배당 요구 종기일까지 배당 요구를 한 채권자의 목록을 확인하여 배당 순위를 파악합니다. 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용(명도 소송, 인도 명령 등)을 예측하고, 이를 자금 계획에 포함시킵니다

%ED%99%95%EC%8B%A4%ED%95%9C %EA%B2%BD%EB%A7%A4 %EA%B6%8C%EB%A6%AC%EB%B6%84%EC%84%9D

1. 확실한 경매 권리분석

대법원 경매 매물은 일반 중개시장에서의 가격보다 조금더 저렴하지만 주택의 경우 대항력 있는 임차인에게는 기존의 보증금을 인수 반환 해죠야 하는 경우가 있습니다

2.경매물건 진행상에 잦은 변경 연기

연기 많으면 조심 주의 경매 진행과정에서 변경 연기가 많은 물건은 일단 조심해야 합니다 채무자가 돈을 갚을려고 챙기는중일 가능성이 상당히 높습니다

%EA%B2%BD%EB%A7%A4 %EB%8C%80%EC%9C%84%EB%B3%80%EC%A0%9C

3.근저당금액 소액 대위변제 체크

대위변제도 체크 경매에서 말소기준권리 1순위 근저당 금액이 적을경우 그 금액을 대항력없던 임차인이 대위변제 해버리면 대항력없던 세입자가 대항력이 있는 세입자 지위로 경되면서 낙찰자가 인수해야 하는 상황이 발생할수 있습니다

%EA%B2%BD%EB%A7%A4 10%EA%B3%84%EB%AA%85 %ED%98%84%EC%9E%A5%ED%99%95%EC%9D%B8 %EC%9E%84%EC%9E%A5%ED%99%9C%EB%8F%99

4. 현장확인 임장활동 부지런하게 하기

현장확인은 필요조건 지방의 토지나 주택등 위치 확인이 곤란할 경매물건에 입찰할때에도 마찬가지로 꼭 임장활동 해서 다양하게 체크해봐야 합니다 아파트라면 임장활동 부동산도 탐방하고 관리사무소에도 방문해서 관리비연체는 없는지등 검토해 봐야 합니다

%EA%B2%BD%EB%A7%A4 %EB%B2%95%EC%9B%90 %EC%9E%85%EC%B0%B0%EC%8B%9C %EC%A3%BC%EC%9D%98%EC%82%AC%ED%95%AD

5.경매 법원 법정서 덤벙거리지 않기

서류 두세번 확인 가끔 경매 법정에서 좋은 물건 최고가 낙찰인이 되더라도 사소한 입찰서류 작성 실수로 무효가 되는 경우가 있습니다

%EA%B2%BD%EB%A7%A4 10%EA%B3%84%EB%AA%85 %EC%9E%85%EC%B0%B0%EC%9E%A5 %EB%B6%84%EC%9C%84%EA%B8%B0

6.경매 입찰장 분위기에 현혹되지 마라

입찰장에 가면 항상 입찰하려는 사람들 많은데요 사전에 미리 얼마에 입찰하겠다고 생각하고 나왔는데 경매법원에 와봐떠니 경쟁율이 높을꺼 같아서 내가 생각한 금액보다 더 써버리면 수익성을 커녕 손해볼수도 있습니다

%EA%B2%BD%EB%A7%A4 %EB%82%99%EC%B0%B0 %EC%9D%B4%EC%82%AC%EC%8B%9C%EA%B8%B0 %EA%B8%B8%EA%B2%8C %EC%9E%A1%EC%9C%BC%EC%84%B8%EC%9A%94

7. 취득 이사시기는 생각보다 길게 잡으세요

경매 낙찰받고 내가 그집으로언제 이사가야지 내 생각되로 움직여지지 않습니다 수많은 변수가 많습니다 특히 30대 전세살면서 전세만기에 맞추어서 이사가는거 생각보다 어렵습니다

%EA%B2%BD%EB%A7%A4 %EB%82%99%EC%B0%B0%ED%9B%84 %EB%B6%80%EB%8C%80%EB%B9%84%EC%9A%A9

8. 낙찰후에 부대비용도 생각하셔야 합니다 –

낙찰 후에는 부동산을 취득하는 데에 따른 다양한 부대비용이 발생할 수 있습니다. 이러한 부대비용은 경매 낙찰가에 포함되지 않으므로 사전에 충분한 예산을 마련하여야 합니다.

%EA%B2%BD%EB%A7%A4 10%EA%B3%84%EB%AA%85 %EC%9E%90%EA%B8%88%EA%B3%84%ED%9A%8D%EC%9D%80 %EA%B5%AC%EC%B2%B4%EC%A0%81%EC%9C%BC%EB%A1%9C

9. 아홉번째 자금계획은 구체적으로 짜라

경매입찰하기위해서는 경매 입찰하면서 입찰보증금 입찰가의 10% 재경매 같은경우는 20% 내고 낙찰자가 된다면 매가허가결정후에 잔금을 납부해야 합니다

%EA%B2%BD%EB%A7%A4 %EA%B0%90%EC%A0%95%EA%B0%80%EA%B2%A9 %EB%AF%BF%EC%A7%80%EB%A7%88%EB%9D%BC

10.경매물건 최초의 감정가 감정가격 믿지 말라

법원에서 감정평가기관에 의뢰해서 나온 최초의 감정가격 법사가격은 감정하는 회사마다 다를수 있고 또한 감정시점 기간에 따라 달라질수도 있습니다

관심 상품