민사집행법 법원 임의경매 강제경매 공매 차이 캠코 세금체납 온비드 입찰

부동산 경매라 말하는것은 각 지방법원에서 입찰 기일을 정하고 다수의 매수 입찰 희망하려는 자에게 서면으로 매수의 청약을 받아서 그 중에서 최고가격으로 매수 응찰한 사람에게 법원은 승낙을 함으로써 이루어지는 매매방식을 말합니다 특히 그 대상을 부동산으로 하는걸 법원 부동산 경매라 칭하며 이 절차는 민사집행법 강제집행절차에 의해 법률적으로 진행하고 있습니다

부동산경매는 크게 임의경매와 강제경매 2가지로 나눌수가 있는데 저당권 질권 전세권등에 기초하여 제공된 담보물에 대한 경매가 이루어지는걸 임의경매라 칭하고 채권자가 채무자에게 내 돈달라 법원에 확정판결 받아서 보통 집행권원 채무명의에 기초하여 채무자의 부동산에 강제집행의 일환으로 경매들어가는걸 강제경매라 칭하고 있습니다 쉽게 강제경매는 법원가서 머 하나 더 받아서 채무자 부동산 경매 진행시킬수가 있고 저당권이나 전세권등은 이런거 따로 판결 받지 않고 바로 법원에다 내 돈 채무자한테 받게 해주세요 바로 채무자 부동산에 경매 진행시킬수가 있습니다

부동산 공매는 경매와 비슷하면서 다른데 공매는 법원이 아닌 한국자산관리공사 등에서 부동산을 일반경쟁 방법등에 의해 공개적으로 매각시키는걸 말합니다 공매에 나오는 부동산으로는 압류된 부동산 비업무용부동산 유입부동산 고정자산 등 공매로 나오며 보통 세금 체납자의 재산을 가압류해서 경매를 진행하는게 공매의 형태입니다 세금도 채권인데 즉 채권자가 나라이면 법원 경매가 아닌 공매형태로 진행하게 됩니다

경매(법원)	경매(법원)	공매(캠코)
관련법률	민사집행법	국세징수법
매각저감률	지방법원별 전차가격 20~30% 감액	전차가격 10% 감액 (50%이하시에는 5%감액)
차순위매수신고	매각기일 종결 고지전	없음
납부기한	매각허가결정일로부터 1개월 이내	매각결정일로부터 7일 이내(30일 한도)
인도명령제도	있음	없음(명도소송)
납부기한	경과시 잔급납부가능 (재매각 기일 3일 이전)불가능
상계여부	가능	불가능
현황조사	집행관	세무공무원

공매와 경매 둘다 부동산을 경쟁적으로 입찰을 받는 절차를 말하는데 비슷해 보여도 진행과정에서 차이점이 많은데요 대표적으로 공매는 따로 인도명령제도가 없습니다 경매처럼 손쉽게 인도명령할수 있는 제도가 없기때문에 번거로운 소송으로 해결해야 하며 입찰시 입찰보증금은 경매는 최저가의 10%인데 반해 공매는 희망하는 입찰가의 10%를 내야합니다 만약 유찰이 돼서 저감율도 경매는 해당 법원마다 차이는 있지만 20~30% 저감율을 보이는 반면 공매는 1주일뒤 10% 저감률로 회전속도가 빠르게 됩니다

부동산 경매와 공매는 부동산을 매각하기 위해 경쟁 입찰을 받는 방식이라는 점에서 유사하지만, 진행 과정과 법적 근거, 세부 절차에 있어 상당한 차이가 있습니다. 본 문서에서는 민사집행법에 따른 법원 경매와 공매의 차이점을 중심으로 임의경매, 강제경매, 공매의 개념 및 특징을 상세히 설명하겠습니다.

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법원 부동산 경매

부동산 경매란 각 지방법원이 입찰 기일을 정하고 다수의 매수 희망자들로부터 서면으로 매수 청약을 받아, 최고가로 응찰한 사람에게 매매 승낙을 하여 이루어지는 매매 방식을 말합니다. 이러한 절차는 민사집행법에 따라 강제집행의 일환으로 이루어지며, 경매 대상이 주로 부동산인 경우 법원 부동산 경매라 불립니다.

임의경매

임의경매는 저당권, 질권, 전세권 등 담보권을 근거로 진행되는 경매를 말합니다. 채권자가 별도의 판결을 받을 필요 없이 담보권에 근거하여 법원에 경매를 신청할 수 있습니다. 예를 들어, 채권자가 채무자로부터 빌려준 돈을 회수하지 못할 경우, 담보로 제공된 부동산에 대해 곧바로 경매를 진행할 수 있습니다.

강제경매

강제경매는 채권자가 채무자를 상대로 법원에서 확정판결을 받아 집행권원을 확보한 후, 이를 근거로 채무자의 부동산에 대해 강제집행의 일환으로 경매를 진행하는 방식입니다. 강제경매는 채권자가 법원에 추가로 집행권원을 제출해야 한다는 점에서 임의경매와 차이가 있습니다. 예를 들어, 대출 상환이 이루어지지 않을 경우 채권자는 법원의 판결을 통해 집행권원을 받은 후 채무자의 부동산에 경매를 진행할 수 있습니다.

주요 절차

경매 신청: 채권자가 법원에 경매 신청서를 제출.
현황 조사: 집행관이 부동산의 현황을 조사.
감정 평가: 법원이 부동산의 감정가를 산정.
입찰 공고: 경매 절차와 일정을 공고.
입찰 및 낙찰: 매수 희망자가 입찰을 진행하고 최고가 응찰자가 낙찰.
매각 대금 납부: 낙찰자가 매각 대금을 납부하면 소유권 이전.
인도 명령: 낙찰자는 인도명령 제도를 통해 부동산을 인도받음.

부동산 공매

공매는 법원이 아닌 한국자산관리공사(KAMCO) 등 공공기관이 주도하여 부동산을 공개적으로 매각하는 절차입니다. 공매는 주로 세금 체납자의 재산이나 공공기관이 보유한 자산에 대해 이루어집니다. 주요 법적 근거는 국세징수법입니다.

공매의 특징

대상: 압류된 부동산, 비업무용 부동산, 유입 부동산, 고정 자산 등이 포함됩니다.
주체: 주로 한국자산관리공사(KAMCO)가 운영하며, 공매 절차는 온비드(Onbid) 시스템을 통해 이루어집니다.
절차:
1. 세무 공무원이 체납자의 재산을 압류.
2. 한국자산관리공사가 공매 공고.
3. 입찰 및 낙찰.
4. 낙찰자는 납부기한 내에 대금을 납부하고 소유권 이전.

주요 차이점

법적 근거:
- 경매: 민사집행법.
- 공매: 국세징수법.
인도 명령 제도:
- 경매: 낙찰자가 인도명령 제도를 통해 부동산을 쉽게 인도받을 수 있음.
- 공매: 인도명령 제도가 없어 명도 소송이 필요.
입찰 보증금:
- 경매: 최저가의 10%.
- 공매: 입찰 희망가의 10%.
저감률:
- 경매: 각 지방법원에 따라 다르지만 통상적으로 20~30% 감액.
- 공매: 1주일 후 10% 감액, 회전 속도가 빠름.
납부 기한:
- 경매: 매각 허가 결정일로부터 1개월 내.
- 공매: 매각 결정일로부터 7일 내(최대 30일 한도).
상계 여부:
- 경매: 채권자와의 상계 가능.
- 공매: 상계 불가능.

온비드(Onbid)

온비드는 공매 절차를 위한 전자 시스템으로, 한국자산관리공사가 운영합니다. 공매 대상 부동산의 정보 제공, 입찰, 낙찰 절차가 온라인으로 이루어지며, 체납 재산 및 공공기관 자산의 매각에 활용됩니다.

부동산 경매와 공매는 모두 경쟁 입찰을 통해 부동산을 매각하는 절차이지만, 법적 근거와 운영 주체, 세부 절차에서 명확한 차이가 있습니다. 경매는 민사집행법에 따라 법원이 주도하며, 담보권 또는 집행권원을 근거로 진행됩니다. 공매는 국세징수법에 따라 한국자산관리공사가 주도하며, 주로 세금 체납 재산을 대상으로 합니다. 따라서 경매와 공매의 차이를 이해하고 적합한 방식을 선택하는 것이 중요합니다.

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