미등기건물 뜻 전세 월세 임대차 계약 전입신고 임차인 주택임대차보호법 보호

미등기 건물은 말 그대로 등기되지 않은 건물을 의미합니다. 일반적으로 건물을 짓기 전에 토지 등기가 먼저 완료됩니다. 그리고 건물이 완공되면 건물에 대한 등기를 해야 하는데, 이러한 과정이 완료되지 않은 상태를 미등기 건물이라고 합니다

특히 과거에는 오래된 단독주택이나 농가주택 같은 경우 토지 등기는 완료되었지만 건물의 건폐율이 맞지 않거나 사용 승인을 받기 어려운 조건으로 지어진 경우가 많았습니다. 이런 경우 건물 등기를 할 수 없게 되며, 결국 토지 등기만 있는 상태에서 거주하게 됩니다.

건물이 등기되었는지 확인하려면 인터넷등기소에서 건물 등기부등본을 열람하면 됩니다. 요즘에는 신축 건물들이 소규모 건축물, 다세대주택, 다가구주택, 아파트, 오피스텔 등 다양하게 나오는데, 분양 전에 소유권 보존 등기가 완료되기 전에 임대차 계약을 진행하는 경우도 많습니다. 이러한 상황에서 미등기 상태로 임대차 계약을 진행해야 하는 경우가 자주 발생합니다.

미등기 상태의 건물에 대해 임대차 계약을 맺으려면 먼저 건축물대장을 열람해야 합니다. 이를 통해 건물의 준공 여부와 소유자를 확인할 수 있습니다. 보통 새 건물이 완공되면 준공 검사를 마치고 건축물대장이 발급됩니다. 이 대장을 기반으로 소유권 보존 등기를 진행하게 됩니다. 미등기 상태라 하더라도 건축물대장이 존재한다면 이미 준공 검사를 통과하여 사용 가능한 건물로 인정받은 것이며, 소유자도 확인할 수 있습니다. 그러나 등기까지 완료되지 않은 상태입니다.

이러한 상태에서 임대차 계약을 체결해야 한다면 토지 등기부등본을 통해 추후 건물 융자 상태를 예측할 수 있습니다. 건물 등기가 없더라도 토지 등기는 존재하므로, 보통 건물을 지을 때 해당 토지를 담보로 돈을 빌려 건축하는 경우가 많습니다. 건물이 완공되어 등기가 이루어지면 토지와 건축물 모두 담보로 설정되며, 근저당권의 순위는 다르게 표시됩니다.

계약서를 작성할 때는 임대인란에 건축물대장에 있는 소유자를 임대인으로 기재합니다. 대규모 아파트나 오피스텔의 경우 준공 전 분양이 이루어지므로, 분양받은 사람을 임대인으로 할 수 있습니다. 그러나 일반적으로 4~5층 다가구나 다세대 소규모 주택의 경우 건축물대장에 기재된 소유자를 임대인으로 하는 것이 일반적입니다. 토지 등기를 통해 토지상의 융자 및 근저당 상태를 확인하고, 건축물란에는 미등기 상태임을 명시하면 됩니다. 나머지 계약 절차는 일반적인 임대차 계약과 동일합니다. 특약란에는 임차인이 미등기 상태임을 인지하고 계약을 진행하며, 건축물대장 및 기타 서류를 확인했음을 기재하면 됩니다.

미등기 주택에 임차한 전세나 월세 임차인의 경우, 주택임대차보호법이 적용되므로 임대차 계약서에 확정일자를 받아두면 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 즉, 미등기 건물이라도 주택인 이상 주택임대차보호법의 보호를 받습니다. 따라서 임대차 계약서에 확정일자를 받아두면 향후 건물에 소유권 보존 등기가 이루어지고 근저당권이 설정되어 경매되더라도 근저당권자에 우선하여 임대보증금을 변제받을 수 있습니다. 다만, 임대차 계약을 체결하기 전에 임대인이 실제 소유자인지, 건축물대장에 의해 건물 소유자로 확인된 신축자인지, 또는 임대 권한을 부여받은 사람인지를 반드시 확인해야 합니다.