전세계약 전세집 물권 전세권 설정 등기 이란 뜻 이유 존속요건 효력
전세권은 부동산 소유자와 전세권을 취득하려는 자 사이의 전세권 설정계약과 등기에 의해 취득됩니다 그리고 전세권은 전세금의 지급을 그 요소로 합니다 따라서 전세권 설정계약과 등기 외에 전세금의 지급이 있을 때에 비로소 전세권이 성립합니다 비용은 전세보증금의 0.25%이며 집주인이 동의 안하면 전세권 진행이 안뎁니다
전세권은 부동산 소유자와 전세권을 취득하려는 자 사이의 전세권 설정계약과 등기에 의해 취득됩니다. 또한, 전세권은 전세금의 지급을 그 요소로 합니다. 따라서 전세권 설정계약과 등기 외에 전세금의 지급이 있을 때 비로소 전세권이 성립합니다. 전세권 설정 비용은 전세보증금의 0.25%이며, 집주인이 동의하지 않으면 전세권 진행이 어렵습니다.전세금은 전세권자가 전세권 설정자에게 지급하는 금전으로서, 전세권이 소멸하는 때 다시 반환받게 됩니다. 전세권 등기를 할 때는 전세금을 기재하고 존속기간, 위약금, 배상금 또는 전세권 처분금지 약정이 있는 경우 이를 기재해야 합니다. 전세권의 목적이 부동산 일부인 경우, 도면을 첨부해야 합니다. 전세권의 목적물은 타인의 부동산이며, 건물뿐만 아니라 토지도 포함될 수 있습니다. 단, 농경지는 전세권의 목적이 될 수 없습니다. 건물의 일부 또는 토지의 일부도 전세권의 목적이 될 수 있으나, 이 경우 도면을 첨부해 등기해야 합니다.
전세권의 존속기간
전세권의 존속기간은 당사자 간의 약정에 의해 정해지거나 약정이 없을 경우 법정으로 결정됩니다. 약정에 의한 전세권의 존속기간은 토지나 건물 모두 10년을 넘지 못합니다. 약정 기간이 10년을 넘는 경우, 이를 10년으로 단축합니다. 건물에 대한 전세권 존속기간을 1년 미만으로 정한 경우, 이를 1년으로 합니다. 존속기간을 약정하지 않은 경우, 각 당사자는 언제든지 상대방에게 전세권 소멸을 통고할 수 있으며, 통고 받은 날로부터 6개월 후 전세권은 소멸됩니다.
·당사자 간 약정에 의해 최대 10년까지 가능합니다.
·약정기간이 10년을 초과하면 10년으로 단축됩니다.
·약정이 없는 경우 당사자 일방의 소멸통고로 6개월 후 소멸됩니다.
전세권의 갱신
전세권은 약정 갱신과 법정 갱신 두 가지 방법으로 갱신할 수 있습니다. 당사자 간의 약정에 의한 갱신 시, 갱신된 날로부터 10년을 넘지 못합니다. 건물 전세권 설정자가 전세권 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경 없이 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않으면, 기간 만료 시 동일한 조건으로 다시 전세권이 설정된 것으로 봅니다. 이를 법정 갱신이라 하며, 이 경우 전세권의 존속기간은 정하지 않은 것으로 간주됩니다.
·당사자 간 약정에 의한 갱신 가능(최대 10년)
·건물 전세권 설정자의 갱신거절 통지 없으면 법정 갱신(존속기간 무기한)
전세권자의 권리와 의무
전세권자는 목적 부동산을 점유하고 용도에 따라 사용·수익할 권리가 있습니다. 이에 대응하여 전세권 설정자는 이를 방해해서는 안 되는 소극적 의무를 집니다. 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 통상의 관리에 속한 수선을 해야 합니다. 이는 임대차에서 임대인이 사용 수익에 필요한 상태를 유지할 의무와 대조됩니다. 결과적으로 전세권자는 필요 비용 상환을 청구할 수 없습니다.전세권자는 전세권을 타인에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있으며, 존속기간 내에 목적물을 전전세 또는 임대할 수 있습니다. 전세권 양도의 경우, 양도 합의와 등기가 있어야 효력이 발생합니다. 전세권을 담보로 제공한다는 것은 전세권을 목적으로 저당권을 설정하는 것을 의미합니다. 전세권에 설정된 저당권이 실행되면, 즉 전세권 경매가 신청되면 낙찰자는 전세권을 취득하게 됩니다.
·전세권자는 부동산을 점유하여 사용·수익할 권리가 있습니다.
·전세권자는 부동산의 현상 유지와 통상의 관리 수선 의무가 있습니다.
·전세권자는 전세권을 양도하거나 담보로 제공할 수 있습니다.
전세금 반환과 경매
전세권 설정자가 전세금 반환을 지체할 경우, 전세권자는 해당 부동산의 경매를 신청할 수 있습니다. 전세권자는 우선변제권을 가지므로 해당 부동산 전부에 대해 후순위 권리자보다 우선하여 전세금을 변제받을 수 있습니다. 하지만 건물의 일부에 대해 전세권이 설정된 경우, 건물 전체에 대해 임의 경매를 신청할 수 없고, 전세권 설정자를 상대로 전세금 반환 청구소송을 통해 확정판결을 받아야 합니다. 이를 기초로 전세권 설정자의 재산에 대해 강제경매를 신청할 수 있습니다.
·전세권 설정자의 전세금 반환 지체 시 전세권자는 경매 신청 가능
·전세권자는 우선변제권을 가져 후순위 권리자보다 우선하여 전세금 회수 가능
전세금은 전세권자가 전세권 설정자에게 지급하는 금전으로서 전세권이 소멸하는 때에 다시 반환을 받게 됩니다 그리고 전세권 등기를 함에는 전세금을 기재하고 존속기간 위약금이나 배상금 또는 전세권 처분금지의 약정이 있는 경우에는 이를 기재하여야 하며 전세권의 목적이 부동산 일부일 때에는 그 도면을 첨부해야 합니다 전세권의 목적물은 타인의 부동산입니다 따라서 건물뿐만 아니라 토지도 전세권의 목적이 될 수 있습니다 다만 토지 중 농경지에 대해서는 전세권의 목적으로 하지 못합니다 그리고 건물의 일부 또는 토지의 일부도 전세권의 목적이 될 수 있습니다 다만 이런 경우에는 도면을 첨부해서 등기해야 합니다
전세권의 존속기간은 당사자 사이의 약정에 의해서 정하는 경우와 약정이 없이 법정되는 경우가 있습니다 우선 약정에 의한 전세권의 존속기간은 그 목적물이 토지이든 건물이든 10년을 넘지 못합니다 약정기간이 10년을 넘을 때에는 이를 10년으로 단축합니다 그리고 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 합니다 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸됩니다 전세권은 갱신할 수 있는데 이에는 약정 갱신과 법정 갱신의 두 가지가 있습니다 당사자간에 약정에 의하여 전세권을 갱신하는 경우에도 그 존속기간 관해서는 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다 건물의 전세권 설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다 이것을 법정 갱신이라 칭하면 다만 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봅니다
전세권자는 목적 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 쫓아 사용 수익 할 권리가 있습니다 그리고 전세권자는 사용 수익권에 대응하여 전세권 설정자는 이를 방해해서는 안될 소극적인 의무를 집니다 그리고 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 해야 합니다 이것은 채권적 전세인 임대차의 경우 임대인이 사용 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 지는 것과 대비됩니다 그 결과 전세권자는 임대차의 경우와는 달리 필요 비등의 상환을 청구하지 못합니다 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간 내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있습니다 전세권 양도의 경우 전세권 양도의 합의와 함께 등기를 하여야 효력이 생깁니다 그리고 전세권을 담보로 제공한다는 의미는 전세권을 목적으로 하여 저당권을 설정한다는 의미입니다 전세권에 설정된 저당권을 실행하면 즉 전세권을 경매 신청하면 낙찰자는 그 전세권을 취득하게 됩니다
전세권 설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 전세권의 목적물인 해당 부동산의 경매를 신청할 수 있습니다 그리고 전세권자는 우선변제권을 가지므로 그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 전세금의 우선변제를 받을 수 있습니다 그러나 건물의 일부에 대하여 전세권이 설정되어 있는 경우에는 그 건물 전체에 대하여 임의 경매를 신청할 수는 없고 전세권 설정자를 상대로 전세금 반환청구소송을 하여 그 확정판결에 기하여 전세권 설정자의 재산에 대한 강제경매를 신청할 수 있을 뿐입니다
