등기의 종류 기입등기 변경등기 경정등기 말소등기 회복등기 멸실등기 및 등기능력 없는 물건
등기부등본은 부동산의 소유권 권리 관계 등을 확인할 수 있는 문서로 부동산 거래나 담보 대출 등 다양한 상황에서 반듯이 열람해볼 서류로 등기부등본에는 크게 표제부에는 부동산의 위치 면적 구조 등 기본 정보 기재하며 갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록됩니다 소유자의 변동 내역 소유권 이전 기록 등이 포함되며 을구에는 소유권 이외의 권리 즉 저당권 전세권 임차권 등의 설정 및 변동 사항이 기록됩니다
등기의종류
①기입등기란 새로운 등기원인에 의하여 새로운 권리가 발생한 경우에 이러한 사항을 등기부에 기재하는 등기를 말합니다 예컨대 소유권보존등기 소유권이전등기 저당권설정등기 등이 이에 해당합니다
②변경등기란 어떤 등기가 정당하게 행하여진 후에 등기된 사항에 변경이 생겨서 후발적으로 등기와 실체관계가 일치하지 아니한 경우에 이를 일치시키기 위한 등기를 말합니다 예컨대 소유권변경등기 근저당권변경등기 등기명의인표시변경 등이 이에 해당합니다
③경정등기란 어떤 등기가 행하여지기는 하였으나 원래부터 그 등기절차에 착오나 유루가 있어서 잘못된 등기인 경우에 이를 일치시키기 위한 등기를 말합니다 예컨대 소유권경정등기 근저당권경정등기 등기명의인표시경정등기등이 이에 해당합니다
④말소등기란 등기에 대응하는 실체관계가 없는 경우에 그 등기의 전부를 말소시키기 위한 등기를 말합니다 에컨대 근저당권말소등기 전세권말소등기등이 이에 해당합니다
⑤회복등기란 기존의 등기가 부당하게 말소된 경우에 이을 부활시키는 등기를 말합니다 예컨대 근저당권말소회복등기 전세권말소회복등기등이 이에 해당합니다
⑥멸실등기란 등기되어 있는 부동산이 전부 멸실된 경우에 예 건물붕괴에 행하여지는 등기를 말합니다
등기능력이 있는 물건
부동산이란 토지와 그 정착물을 말하는데 토지의 정착물이란 건물 입목 수목 미분리의과실 농작물등 토지에 고정적으로 부착되어 용이하게 이동할수 없는 물건을 말합니다 이중에서 등기를 할수 있는것은 일부 예외가 있지만 토지와 건물 입목(입목에관한법률) 다만 경제적인 필요에 의하여 부동산이 아니지만 공장재단 광업재단 선박등의 경우에는 예외적으로 관련 특별법에 의하여 등기를 할수 있습니다
| 등기할수 있는 물건 | 등기할수 없는 물건 |
| 하천방상의 하천(국가하천,지방하천 포함) | 터널,교량,축대,담,토굴 |
| 도로교통법상의 도로 | 가설건축물(가건물),견복주택(모델하우스) |
| 유류저장탱그,개방형축사,방조제 | 집합건물의 구조상 공용부분(복도,계단등) |
| 농업용 고정식 온실,싸일로,비각 | 해상관광호텔용 선박 |
| 조적조및 컨테이너구조 슬레이트 지붕 주택 | 주유소캐노피,비닐하우스,옥외풀장 |
| 집합건물의 전유부분, 규약상 공용부분,지하실 | 지붕이 없는 공작물(양어장,치어장) |
| 지하주차장 (전유부분으로는 등기할수 없으나 전유부분의 부속건물로 등기가능) | 방조제의 부대시설(배수갑문등) |
등기할수 있는 권리
부동산에 관한 권리라 하더라도 모든 권리를 등기할수 있는것은 아닙니다 부동산에 관한 권리중 소유권 지상권 지역권 전세권 저당권 권리질권 임차권 환매권 가등기등은 등기할수 있으나 부동산 유치권 점유권 주위토지 통행권은 등기할수 없습니다 또한 부동산에 관한 권리관계는 아니지만 부동산의 표시가 변경된 경우 예컨대 부동산의 지번이나 명칭의 변경 토지의 분필 합필 대지권의 변경 부동산의 멸실 등의 경우에도 등기를 할수 있습니다
| 등기할수 있는 권리 | 등기 할수 없는 권리 |
| 소유권,지상권,지역권,전세권,저당권,권리질권,채권담보권,임차권,환매권 | 점유권,유치권,동산질권,분묘기지권,주위토지통행권,특수지역권 |
등기신청의 당사자
능력자 사람이라면 유아나 미성년자 또는 정신박약자 이름으로 등기를 할수 있습니다 다만 태아의 이름으로는 등기할수 없습니다 문중이나 종중소유의 부동산은 문중이나 종증의 이름 으로 등기할수 있습니다 또한 교회나 동창회의 이름 으로도 등기할수 있습니다 다만 계(조합의일종)가 소유하고 있는 부동산을 계의 이름으로는 등기할수 없으며 이러한 경우에는 계원 전원의 이름으로 등기하여야 합니다
등기는 부동산에 관한 권리관계 및 변동사항을 공적으로 증명하는 절차로, 부동산 거래와 권리 보호에 있어서 중요한 역할을 합니다. 등기는 크게 갑구와 을구로 나뉘며, 갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록되고, 을구에는 소유권 외의 권리, 즉 저당권, 전세권, 임차권 등의 사항이 기록됩니다. 이러한 등기부의 체계와 등기의 종류에 대해 자세히 설명하겠습니다.
- 등기의 종류
등기의 종류는 크게 기입등기, 변경등기, 경정등기, 말소등기, 회복등기, 멸실등기로 나뉩니다. 각 등기의 의미와 구체적인 사례를 살펴보겠습니다.
① 기입등기 기입등기는 새로운 권리가 발생한 경우 이를 등기부에 처음으로 기재하는 절차를 말합니다. 기입등기는 부동산 권리의 출발점이 되는 등기이며, 부동산 거래 및 권리 설정에 있어 필수적인 절차입니다. 주요 사례로는 소유권보존등기, 소유권이전등기, 저당권설정등기 등이 있습니다.
- 소유권보존등기: 신축 건물 등 최초로 부동산의 소유권을 설정하는 경우 이루어집니다.
- 소유권이전등기: 부동산 매매, 증여 등으로 인해 소유자가 변경되는 경우 이루어집니다.
- 저당권설정등기: 부동산을 담보로 제공하여 대출을 받을 때 설정됩니다.
② 변경등기 변경등기는 등기된 사항에 변경이 생긴 경우 이를 등기부에 반영하는 절차입니다. 권리자의 변경이 아닌 권리의 내용 자체가 변경되는 경우에 해당합니다. 예를 들어, 근저당권의 채무액 변경, 소유자의 주소 변경 등이 변경등기의 사례입니다.
- 소유권변경등기: 소유자의 인적사항 변경, 주소 변경 등의 경우 이루어집니다.
- 근저당권변경등기: 근저당권의 범위, 채권액 등의 변경 시 이루어집니다.
③ 경정등기 경정등기는 등기 절차에서 착오나 누락이 발생하여 등기부의 기재 내용이 사실과 다른 경우 이를 수정하는 절차입니다. 경정등기는 등기 절차의 오류를 바로잡는 기능을 합니다.
- 소유권경정등기: 소유권 등기 내용에 오류가 있는 경우 수정됩니다.
- 근저당권경정등기: 근저당권 설정 과정에서 착오가 발생한 경우 수정됩니다.
④ 말소등기 말소등기는 등기된 권리가 소멸하거나 실체 관계와 일치하지 않는 경우 등기의 전부를 삭제하는 절차입니다. 권리 소멸 후에도 등기가 남아 있는 경우, 말소등기를 통해 등기를 제거합니다.
- 근저당권말소등기: 대출 상환 후 저당권을 삭제하는 경우 이루어집니다.
- 전세권말소등기: 전세 계약 종료 후 전세권을 말소하는 경우 이루어집니다.
⑤ 회복등기 회복등기는 등기가 부당하게 말소된 경우 이를 원상 회복하는 절차입니다. 부당한 권리 침해를 방지하고, 실체 관계에 맞게 등기를 복구하는 기능을 합니다.
- 근저당권말소회복등기: 부당하게 말소된 근저당권을 복구하는 경우입니다.
- 전세권말소회복등기: 부당하게 말소된 전세권을 복구하는 경우입니다.
⑥ 멸실등기 멸실등기는 등기된 부동산이 물리적으로 소멸한 경우 이를 등기부에 반영하는 절차입니다. 예를 들어, 건물이 붕괴되어 더 이상 존재하지 않는 경우 멸실등기를 진행합니다.
- 건물멸실등기: 건물의 멸실로 인해 등기를 말소하는 경우입니다.
- 등기할 수 있는 물건
등기 대상이 되는 물건은 일반적으로 부동산을 의미하며, 토지와 그 정착물이 이에 해당합니다. 부동산에 해당하는 물건은 법률에 의해 정의되며, 다음과 같은 물건들이 등기 대상입니다.
- 토지: 자연적으로 형성된 토지 및 매립, 간척 등을 통해 형성된 인공 토지 포함
- 건물: 주택, 상가, 공장 등 고정된 구조물
- 입목: 입목에 관한 법률에 따라 등기할 수 있습니다.
특정한 경우, 부동산이 아니지만 부동산과 유사한 경제적 가치를 가지는 물건도 등기할 수 있습니다. 이러한 물건에는 공장재단, 광업재단, 선박 등이 포함됩니다.
- 등기할 수 있는 권리
부동산에 관한 권리 중 모든 권리가 등기 대상은 아닙니다. 등기할 수 있는 권리와 등기할 수 없는 권리는 다음과 같습니다.
- 등기할 수 있는 권리: 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권, 환매권 등
- 등기할 수 없는 권리: 유치권, 점유권, 주위토지통행권, 동산질권 등
등기할 수 있는 권리는 권리자의 권리를 공적으로 보장하고, 권리 변동 사항을 명확히 기록하는 데 목적이 있습니다.
- 등기 신청의 당사자
등기 신청은 권리자나 이해관계인이 직접 신청할 수 있으며, 대리인을 통해서도 가능합니다. 등기 신청 당사자는 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.
- 미성년자, 유아, 정신박약자도 등기 신청이 가능합니다. 다만, 태아는 등기 신청 대상이 아닙니다.
- 문중, 종중, 교회, 동창회 등 법인격이 없는 단체도 등기 신청이 가능합니다.
- 조합(계)의 경우, 조합원 전원의 이름으로 등기해야 하며, 조합의 이름으로는 등기할 수 없습니다.
이와 같은 등기 절차와 관련 규정은 부동산 거래 및 권리 보호의 기초가 되며, 부동산의 안정성과 신뢰성을 확보하는 데 중요한 역할을 합니다.
