동사무소 전입신고 대항력 익일 0시부터 발생 확정일자 근저당권자 효력 비교
우선변제권의 효력은 임대차계약서상에 확정일자를 부여받은 당일 당시에 발생합니다. 따라서 확정일자 부여일과 저당권 설정일이 동일한 경우에는 시간적 선후를 판단하기 어려워 효력에 있어 동순위로 취급되며 이는 평등배당의 관계로 봅니다
대항력의 효력 발생 시점
대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 익일 0시부터 효력이 발생합니다 여기서 중요한 것은 대항요건을 갖춘 상태에서만 확정일자의 효력이 발생한다는 점입니다 확정일자는 임대차계약 체결 후 언제든지 받을 수 있지만 입주와 전입신고를 마치기 전이라면 대항력이 발생하지 않습니다
확정일자와 대항요건
따라서 대항요건을 갖추지 않은 상태에서 확정일자를 받았다면 어떠한 효력도 발생하지 않습니다 확정일자를 입주 및 주민등록 전입신고와 같은 날 또는 그 이전에 받은 경우 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날 기준으로 발생합니다
동일한 날에 이루어진 경우의 우선순위
주택의 입주 전입신고 확정일자 저당권 설정 등이 모두 동일한 날에 이루어진 경우 저당권 설정이 임차인의 권리보다 우선하게 됩니다 그러나 주택의 입주와 전입신고를 모두 갖춘 이후에 확정일자와 저당권 설정이 동일한 날에 이루어졌다면 임차인과 저당권자는 동순위로서 평등배당 관계에 있습니다
다음날에 저당권이 설정된 경우
주택의 입주 전입신고 확정일자를 모두 갖춘 다음날에 저당권이 설정되었다면 임차인과 저당권자는 동순위로서 평등배당 관계에 있게 됩니다 그러나 이런 경우 임차인이 등기부상 담보권이 없는 것을 확인하고 전입신고 및 확정일자를 부여받았으나 그 다음날 임대인이 제3자와 통정하여 저당권을 설정한 경우에도 임차인이 선순위가 되지 못하고 동순위가 된다면 임차인으로서는 불측의 손해를 보게 됩니다
판례에 따른 시간적 선후 관계 판단
이러한 문제를 해결하기 위해 판례에서는 주민등록을 마친 다음날의 의미를 다음날 오전 0시로 해석하고 있습니다 저당권 설정 등기는 아무리 빨라도 관공서 근무 시작 시간인 오전 9시 이후에 가능하므로 시간적 선후 관계를 따져 확정일자를 받은 임차인이 우선한다는 취지의 판례가 나오고 있습니다 따라서 임차인의 전입신고와 확정일자는 그 익일 0시부터 효력이 발생한다고 인지하시면 됩니다
이를 통해 임차인은 보다 확실하게 자신의 권리를 보호받을 수 있으며 저당권자와의 권리 충돌에서도 우위를 점할 수 있습니다 이러한 법적 판단 기준을 명확히 이해하고 대처함으로써 임차인은 전세금 보호에 있어 보다 안전한 법적 장치를 확보할 수 있습니다
•대항력이란 주택 소유권이 변경되더라도 임차인이 계약기간 동안 그 집에 계속 살 수 있는 권리입니다.
•임차인이 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받으면 ‘우선변제권’도 생깁니다. 우선변제권은 경매 시 임차보증금을 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있는 권리입니다.
•확정일자는 임대차계약 체결 날짜를 증명하는 것으로, 이를 통해 임차인의 대항력과 우선변제권이 인정됩니다.
•대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖추지 않고 확정일자만 받으면 어떠한 효력도 발생하지 않습니다.
•임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날 0시부터 ‘대항력’이 생깁니다.
•주택의 입주, 전입신고, 확정일자, 저당권 설정 등이 모두 동일한 날에 이루어진 경우, 저당권이 우선하게 됩니다.
