대항력 있는 없는 임차인 뜻 경매 선순위 인수 후순위 말소 인도명령대상자

주택임대차 보호법상 임차인이란 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임차인을 말하는데요 경매실무에서 나오는 주택 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인 혹은 대항력 없는 선순위 임차인 혹은 대항력 있는 후순위 임차인 혹은 대항력 없는 후순위 임차인 그리고 최우선변제권 보호받는 소액임차인 등으로 나누어 볼 수 있습니다

주택임대차보호법 임차인 분류

이중 낙찰자가 인수하는 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인의 경우에 해당되며 다만 대항력 있는 후순위 임차인과 최우선변제 소액임차인은 배당분석에서만 문제가 될 뿐 낙찰자의 인수 여부와는 관계가 없습니다

경매 대항력 있는 선순위 임차인

이는 낙찰자가에 대항할 수 있는 유일한 임차인으로서 대항력을 갖추고 있음을 전제로 하여 확정일자를 취득하였는지 여부에 따라 우선변제권이 있는 경우와 우선변제권이 없는 경우로 나누어 볼 수 있습니다 대항력을 갖추고 확정일자를 부여받아 우선변제권까지 갖춘 임차인은 낙찰자에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차 관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 낙찰금액으로부터 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 겸유하고 있고 원칙적으로 이 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있습니다

대항력을 갖추었으나 확정일자를 부여받지 않아 우선변제권이 없는 경우에는 배당요구를 할수 없고 낙찰자에 대해서만 대항할 수 있습니다 결국 대항력과 우선변제권을 취득한 선순위 임차인이 우선변제권 행사로써 배당요구를 하였으나 낙찰대금에서 보증금을 전액 변제받지 못하는 경우와 대항력과 우선변제권을 취득한 선순위 임차인이지만 우선변제권의 행사로써 배당요구를 하지 않은 경우와 대항력을 갖추었으나 확정일자를 부여받지 않아 우선변제권이 없는 경우 등에 있어서는 낙찰자가 선순위 임차인 권리를 인수하게 됩니다

경매 대항력 없는 후순위 임차인

대항력과 우선변제권이 모두 없으므로 우선변제권은 대항력의 성립을 전제로 하기 때문에 대항력이 없으면 우선변제권도 없습니다 낙찰로 명도의 대상이 도리뿐 낙찰자가 인수하는 권리는 아닙니다

주택임대차보호법에 따라 임차인은 주거용 건물의 전부 또는 일부를 임차하는 자를 의미합니다. 특히 경매 실무에서 임차인의 지위는 중요한데, 이는 낙찰자가 임차인의 권리를 인수해야 하는지 여부에 따라 경매 결과가 달라질 수 있기 때문입니다. 이러한 임차인은 주택임대차보호법 및 관련 법률에 따라 다음과 같이 분류됩니다:

1. 대항력 있는 선순위 임차인
2. 대항력 없는 선순위 임차인
3. 대항력 있는 후순위 임차인
4. 대항력 없는 후순위 임차인
5. 최우선변제권 보호받는 소액임차인

대항력과 우선변제권의 개념

• 대항력: 임차인이 임대차계약 체결 후 주민등록(전입신고)과 실제 거주를 완료했을 경우, 제3자(경락인, 새로운 소유자)에게 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리입니다.
• 우선변제권: 임차인이 임대차계약서상 확정일자를 갖춘 경우, 경매 등으로 건물이 매각될 때 후순위 권리자보다 보증금을 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.
• 최우선변제권: 일정 금액 이하의 소액 임차인은 임차주택의 경매가 이루어질 경우, 일정 금액을 다른 권리자보다 최우선으로 변제받을 수 있습니다.

각 임차인 유형별 상세 설명

1. 대항력 있는 선순위 임차인

• 경매에서 낙찰자가 인수해야 하는 임차인입니다.
• 임차인이 대항력을 갖추고 경매개시결정 기입등기 전에 전입신고와 점유를 완료한 경우, 낙찰자는 해당 임차인의 임대차 관계를 인수해야 합니다.
• 우선변제권이 있는 경우: 확정일자를 갖추고 있어 배당 요구를 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.
• 우선변제권이 없는 경우: 확정일자가 없어 배당요구를 할 수 없으나, 여전히 낙찰자에게 임대차 관계를 주장할 수 있습니다.

2. 대항력 없는 선순위 임차인

• 경매개시결정 기입등기 이후 전입신고를 한 경우로, 대항력이 성립되지 않습니다.
• 낙찰자는 해당 임차인을 인수하지 않으며, 경락 이후 명도를 요구할 수 있습니다.

3. 대항력 있는 후순위 임차인

• 경매개시결정 기입등기 후 전입신고를 했지만, 대항력을 갖춘 임차인입니다.
• 이러한 임차인은 대항력으로 인해 배당 요구를 할 수 있으며, 최우선변제권이 없는 한 낙찰자가 임대차 관계를 인수하지 않습니다.

4. 대항력 없는 후순위 임차인

• 대항력 및 우선변제권이 모두 없는 임차인으로, 낙찰자가 임차 관계를 인수하지 않습니다.
• 경락 이후 명도 대상이 됩니다.

5. 최우선변제권 보호받는 소액임차인

• 일정 금액 이하의 임차보증금을 가진 임차인으로, 경매 시 경락대금에서 다른 권리자보다 최우선으로 변제를 받습니다.
• 낙찰자가 임차 관계를 인수하지 않으며, 명도 대상이지만 최우선변제를 받은 후에는 명도가 원활하게 진행됩니다.

경매에서 임차인의 인수 여부

1. 인수되는 임차인:
   • 대항력 있는 선순위 임차인만 낙찰자가 임차 관계를 인수합니다.
2. 인수되지 않는 임차인:
   • 대항력 없는 선순위 및 후순위 임차인
   • 최우선변제권 보호받는 소액임차인

인도명령 대상

• 대항력 없는 임차인 및 대항력 있는 후순위 임차인은 낙찰자의 인도명령 대상이 됩니다.
• 인도명령은 낙찰자가 경락을 통해 소유권을 취득한 후 임차인이 자진해서 이사를 나가지 않을 경우 법원을 통해 강제적으로 건물을 인도받는 절차입니다.

선순위와 후순위의 기준

• 선순위 임차인: 경매개시결정 기입등기 전에 전입신고 및 점유를 완료한 자
• 후순위 임차인: 경매개시결정 기입등기 이후 전입신고를 한 자

주택임대차보호법에 따른 임차인의 권리는 경매 실무에서 중요한 요소입니다. 특히 대항력 및 우선변제권의 유무에 따라 임차인의 권리 및 낙찰자의 책임이 달라집니다. 이를 명확히 이해함으로써 경매 실무에서 발생할 수 있는 다양한 상황에 능동적으로 대처할 수 있습니다.