관습법상 법정지상권 성립요건 토지 건물 동일인 속하고 철거 특약 없을때

관습법상 법정지상권이란 토지와 그 지상의 건물이 동일인에게 속하고 있다가 그중 어느 하나가 매매 기타의 원인으로 각각 소유자가 달리하게 된때에 그 건물을 철거한다는 특약이 없으면 건물소유자에게 그의 건물소유를 위하여 관습상 당연히 인정되는 법정지상권을 말합니다

A는 토지와 그 지상건물을 소유하고 있었는데 그중 토지를 아들 B에게 증여하여 B의 명의로 소유권이전등기가 되었습니다 그런데 위 증여를 하기 전에 A는 위 건물을 철거하고 새 건물을 건축하는 절차를 밝고 있었고 위 증여 이후에는 B로부터 대지의 사용승낙서를 받아 건축허가를 받았습니다그런데 위 건물에 관해 3건의 가압류등기가 경료되어 위 건물을 철거하지 못하고 있던 중 위 건물에 대한 강제경매가 진행되었고 C가 경락을 받아 낙찰대금을 완납했습니다 그런데 B는 C를 상대로 건물 철거 및 토지인도를 청구하였으나 C는 자신에게 관습법상 법정지상권이 있다고 주장하고 있는데 이 같은 상황 법정지상권 주장문제가 대두됩니다

관습법상 법정지상권 성립요건

법률에 의해 법정지상권이 성립하는 경우 외에도 민법에서 요구하는 일정한 요건을 구비하지 아니하더라도 일정한 경우에는 관습에 의한 법정지상권이 성립한다는 취지입니다 이러한 관습법상의 법정지상권은 타인의 토지 위에 건물을 소유하는것을 본질적 내용으로 하는 권리가 아니라 건물의 소유를 위하여 타인의 토지를 사용하는 것을 본질절 내용으로 삼고 있습니다 그다음 편에는 관습법상 법정지상권이 성립하기 위해서는 어떠한 요건에 맞는지 체크해 봅니다 관습상의 법정지상권이 성립하기 위해서는 1. 토지와 건물이 같은 소유자에 속하였다가 2. 그 건물 또는 토지가 매매 기타의 원인으로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 3. 특히 그 건물을 철거한다는 특약이 없어야 합니다

토지와 건물이 동일인 소유일 것

관습상의 법정지상권이 성립하기 위해서는 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하고 있어야 합니다 따라서 토지와 건물이 동일인의 소유에 속하지 않는 경우 즉 대지 소유자의 승낙을 얻어 지은 건물을 매수한 자는 관습법상 법정지상권을 취득하지 못합니다 그리고 토지의 소유자가 건물을 건축할 당시에 이미 토지를 타인에게 매도하여 소유권을 이전하여 줄 의무를 부담하고 있었다면 토지의 매수인이 그 건축행위를 승낙하지 않는 이상 그 건물은 장차 철거되어야 할 것이고 토지소유자가 이를 예상하면서도 건물을 신축하였다면 그 건물을 위한 관습법상의 법정지상권은 발생하지 않습니다 또한 토지를 매수하였으나 소유권 이전등기는 경료되지 않고 있다가 그 지상에 건물을 신축하여 건물만의 소유권을 취득한 후 건물에 관하여 강제경매절차에 의하여 그 소유자가 다르게 된 경우 토지에 관한 소유권을 취득하지 아니한 이상 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하였다고 할 수 없기 때문에 그 건물의 낙찰자는 관습법상의 법정지상권을 취득하지 못합니다

매매 기타의 원인으로 소유자가 달라질 것

관습법상의 법정지상권이 성립하기 위해서는 토지와 건물 중 어느 하나가 매매 기타 원인으로 처분되어 그 소유자가 각각 다르게 되어야 합니다 소쥬자가 다르게 되는 원인은 크게 2가지로 나눌 수 있는데요 당사자의 의사에 의해 소유자가 달라지는 경우로서 토지와 건물 중 어느 하나만이 매매 증여에 의해 소유자가 다르게 된 경우 두 번째로는 당사자의 의사에 의하지 않고 소유자가 달라지는 경우로서 강제경매 국세 징수법에 의한 공매 경락에 의해 소유자가 다르게 된 경우입니다 그리고 관습상의 법정지상권의 성립요건인 해당 토지와 건물의 소유권의 동일인에의 귀속과 그 후의 각기 다른 사람에게 귀속은 법의 보호를 받을 수 있는 권리변동으로 인한 것이어야 합니다 따라서 동일인에게 소유권 귀속이 원인무효로 이루어졌다가 그 뒤 그 원인무효임이 밝혀 저 그 등기가 말소됨으로써 그 건물과 토지의 소유자가 달라지게 된 경우에는 관습법상의 법정지상권이 성립하지 않습니다

당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없을 것

당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약 관습법상의 법정지상권의 성립을 포기하는 특약 포함이 없어야 합니다 이때에는 당사자 사이에 건물의 소유를 위하여 계속 토지를 사용케 하려는 묵시적 합의가 있는 것으로 볼 수 있기 때문입니다 그래서 토지와 건물 중 건물만을 양도하면서 따로 건물을 위해 대지에 대해 임대차계약을 체결한 경우에는 그 대지의 발생하는 관습법상의 법정지상권을 포기한 것으로 해석합니다 당사자 의사에 의해 소유자가 달라지는 경우 즉 토지와 건물 중 어느 하나만이 매매 증여에 의해 소유자가 다르게 된 경우에는 매매 증여만으로 곧 관습법상의 법정지상권이 성립되는 것은 아니며 매매 증여를 원인으로 하여 소유권을 취득 한때 바꾸어 말하면 소유권 이전등기를 하였을 때 발생합니다

따라서 관습상 법정지상권이 성립하고 있는 건물의 소유자로부터 건물을 양수하면서 지상권 이전등기를 경료하지 않은 양수인의 건물의 소유권을 취득한 사실만을 가지고 관습법상의 법정지상권을 취득하였다고 할 수 없어 토지소유자에게 지상권을 주장할 수 없습니다 그러나 당사자의 의사에 의하지 않고 소유자가 달라지는 경우 즉 경매 공매등 소유자가 다르게 된 경우에는 소유권이전등기 이전인 경락대금을 완납할 때에 관습상의 법정지상권이 성립하게 됩니다 그리고 관습법상 법정지상권은 민법의 법정지상권의 경우와 마찬가지로 등기는 따로 필요하지 않습니다

관습법상 법정지상권의 성립 요건 및 사례에 대한 설명

1. 관습법상 법정지상권의 개념

관습법상 법정지상권이란, 토지와 그 지상의 건물이 동일인에게 속하고 있다가 그중 어느 하나가 매매, 증여, 강제경매 등의 원인으로 각각 소유자가 달라지게 된 경우, 특별히 건물을 철거한다는 특약이 없으면 건물 소유자에게 건물 소유를 위해 토지를 사용할 권리가 관습상 인정되는 것을 말합니다. 이는 법률상 명시된 법정지상권과는 달리 관습에 의해 인정되는 권리로, 실질적으로 건물 소유자의 권익을 보호하는 중요한 제도입니다.

2. 관습법상 법정지상권의 성립 요건

관습법상 법정지상권이 성립하기 위해서는 다음과 같은 세 가지 요건이 충족되어야 합니다:

1. 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속할 것
2. 매매, 증여, 경매 등으로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라질 것
3. 건물을 철거한다는 특약이 없을 것

2.1 토지와 건물이 동일한 소유자에 속할 것

관습법상 법정지상권이 성립하기 위해서는 저당권 설정 또는 소유권 변동 이전에 토지와 건물이 동일한 소유자에게 귀속되어 있어야 합니다. 만약 토지와 건물이 각각 다른 소유자에게 귀속되어 있었다면 관습법상 법정지상권은 성립하지 않습니다. 예를 들어, A가 토지와 건물을 소유하다가 토지를 아들 B에게 증여하고, B가 토지의 소유권을 이전받은 경우, A의 건물에는 관습법상 법정지상권이 성립할 수 있습니다.

그러나, 토지와 건물이 동일인의 소유에 속하지 않는 경우, 예를 들어 A가 토지를 소유하고 있고, C가 그 위에 건물을 지었으며, 대지 소유자의 승낙을 얻어 건물을 건축한 경우라면, 건물의 매수자 C는 관습법상 법정지상권을 취득하지 못합니다.

또한, 토지 소유자가 건물을 신축할 당시 이미 토지를 타인에게 매도하기로 약속한 상태였고, 매수인이 건축을 승인하지 않은 경우, 장차 건물은 철거되어야 할 것입니다. 이러한 상황에서는 건물을 위한 관습법상 법정지상권은 발생하지 않습니다.

2.2 매매, 증여, 경매 등으로 소유자가 달라질 것

관습법상 법정지상권이 성립하려면, 토지와 건물 중 어느 하나가 매매, 증여, 강제경매 등으로 인해 소유자가 달라져야 합니다. 소유자가 달라지는 방식은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다:

1. 당사자의 의사에 의해 소유자가 달라지는 경우
   • 토지와 건물 중 어느 하나가 매매, 증여 등에 의해 소유자가 변경된 경우
2. 당사자의 의사에 의하지 않고 소유자가 달라지는 경우
   • 강제경매, 국세징수법에 의한 공매, 경락 등에 의해 소유자가 변경된 경우

특히 강제경매나 공매의 경우, 소유자가 당사자의 의사와 무관하게 변경되기 때문에, 법정지상권이 자동으로 성립할 가능성이 높습니다.

2.3 건물을 철거한다는 특약이 없을 것

당사자 간에 건물을 철거한다는 특약이 존재하는 경우, 관습법상 법정지상권은 성립하지 않습니다. 이러한 특약은 명시적으로 계약서에 기재될 수도 있고, 묵시적 합의로 인정될 수도 있습니다.

예를 들어, A가 토지를 소유하고 있었으나 건물만을 B에게 매도하고, B가 대지에 대한 임대차계약을 체결한 경우, 이는 관습법상 법정지상권을 포기한 것으로 해석됩니다. 따라서 B는 토지 소유자에게 지상권을 주장할 수 없습니다.

하지만, 강제경매나 공매 등으로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우에는, 별도의 특약이 없는 한 관습법상 법정지상권이 성립하게 됩니다.

3. 사례 분석

사례 1: A와 B의 증여 사례

A는 토지와 그 지상 건물을 소유하고 있었으나, 토지만 아들 B에게 증여하였습니다. 이후 A는 건물을 철거하고 새 건물을 건축하려 했으나, B로부터 토지 사용 승낙서를 받아 건축허가를 받았습니다. 이 과정에서 건물에 대한 강제경매가 진행되어 C가 경락받았고, B는 C를 상대로 건물 철거 및 토지 인도를 청구하였습니다. 그러나 C는 관습법상 법정지상권을 주장하며 맞섰습니다.

이 경우, 관습법상 법정지상권의 성립 여부는 다음과 같은 요건을 충족하는지에 따라 달라집니다:

1. A가 증여 전 토지와 건물을 소유하고 있었는가?
2. 증여 과정에서 건물 철거 특약이 존재하는가?
3. C가 강제경매로 소유권을 취득한 경우 해당 토지와 건물의 소유자가 달라졌는가?

위 요건이 충족된다면 C는 관습법상 법정지상권을 인정받을 수 있습니다.

관습법상 법정지상권은 건물 소유자의 권익을 보호하기 위한 중요한 법적 장치로, 토지와 건물이 동일 소유자에게 속했다가 소유자가 분리되는 경우 성립합니다. 다만, 철거 특약이 존재하는 경우 관습법상 법정지상권은 성립하지 않으며, 매매, 증여, 강제경매 등 다양한 방식으로 소유자가 변경될 수 있습니다. 법정지상권의 성립 여부는 구체적인 사례에 따라 다르게 판단되므로, 계약서 검토 및 법률 자문을 통해 권리 보호를 강화하는 것이 필요합니다.