공동주택 빌라 아파트 오피스텔 집합건물 대지권 미등기 사유 확인후 경매 입찰
경매 입찰 집합건물 아파트 빌라등 대지권 없을 때 저당권의 효력이 미치는 목적물의 범위와 관련하여 대지권도 주의를 요하는데요 이는 아파트 등 집합건물에만 해당이 되는데 아파트는 전유부분 공용부분과 대지지분으로 이루어져 있습니다
경매 입찰 시 대지권이 없는 집합건물의 저당권 효력 범위와 관련된 주의사항
경매 입찰 시 대지권이 없는 집합건물(아파트, 빌라 등)의 저당권 효력 범위와 관련하여 주의를 기울여야 합니다. 이는 아파트 등 집합건물에 해당되며, 아파트는 전유 부분, 공용 부분, 대지 지분으로 구성되어 있습니다.
대지권이란?
대지권은 빌라나 아파트 등 공동주택의 구분소유자가 전유 부분인 건물을 소유하기 위해, 1동의 건물이 위치한 대지(즉, 땅)에 대해 가지는 권리를 말합니다. 예를 들어, 1개동 백 평에 10세대가 거주하면 세대당 총 10평씩 대지권을 갖게 됩니다. 공동주택은 단독주택과 달리 특정 세대(예: 301호)의 대지권에 문제가 생겼다고 해서 그 세대만 철거하거나, 대지권만 분리하여 등기 이전할 수 없습니다. 건물이 넘어가면 대지권도 함께 넘어가게 됩니다.
경매 물건 대지권 미등기
경매물건 검색 시 간혹 ‘대지권 미등기’라는 키워드를 볼 수 있습니다. 대부분 아파트 등기부를 열람해보면 전유 부분, 공용 부분, 대지권이 모두 포함되어 있으나, 일부 아파트는 전유 부분과 공용 부분만 등기되어 있고 대지권은 등기되지 않은 경우가 있습니다. 전유 부분에 저당권이 설정되어 있고, 대지권에 대해서는 등기가 없는 상태에서 해당 부동산이 경매로 나오게 되면, 전유 부분 저당권의 효력이 미등기 대지권에 영향을 미치는지 생각해볼 필요가 있습니다.
대지권 관련 정리
집합건물의 전유 부분에 속하는 1동의 건물이 위치한 토지는 건물과 분리하여 처분할 수 없습니다. 대지권 등기가 없는 아파트는 두 가지로 분류할 수 있습니다.
1.사유지상에 건축된 시민아파트와 같은 경우:
본래부터 대지 사용권이 없는 경우입니다. 이러한 경우 해당 부동산을 낙찰받더라도 대지권을 취득할 수 없습니다. 이는 경매 실무상 거의 나오지 않는 사항입니다.
2.신도시 대규모 신축 아파트와 같은 경우:
주택단지의 필지 자체가 대규모이거나 토지구획사업 대상인 경우, 아파트를 분양받은 사람에게 대지 소유권 이전을 아직 해주지 못한 경우가 있습니다. 절차 미비로 아직 대지권 등기를 하지 못한 상태에서 경매로 나오는 경우가 대부분입니다. 이런 아파트는 실제로도 대지권이 경매 대상에 포함되어 경매에 나오고 있으므로, 입찰하여 낙찰받는데 문제가 없습니다.
경매 입찰 시 대지권 미등기 여부를 반드시 확인해야 하며, 대지권 등기가 없는 경우라도 대부분의 신축 아파트는 대지권이 경매 대상에 포함되어 있어 낙찰받는 데 문제가 없습니다. 다만, 사유지상에 건축된 아파트처럼 본래 대지 사용권이 없는 경우는 예외이므로, 이러한 사항을 주의 깊게 살펴야 합니다.
대지권이란 빌라 아파트등 공동주택 구분소유자가 전유부분인 건물을 소유하기 위해 1동의 건물이 소재하는 대지 즉 땅에 대해 가지는 권리를 말합니다 1개동 백평에 10세대가 건물에 거주하게 되면 세대당 총 10평씩 대지권을 가지는데요 공동주택은 단독주택과는 달리 301호 대지권이 문제가 생겼다 해서 건물 301호만 철거나 대지권만 내비둔체 301호만 건물부분만 등기이전할수가 없습니다 건물이 넘어가면 대지권도 함께 넘어가는데요
경매물건 검색하다 보면 간혹 대지권 미등기라는 키워드 볼수가 있는데요 대부분 아파트 등기 열람해보면 세 가지를 모두 포함되어 있으나 일부 아파트의 경우 전유 부분과 공용 부분에 대해서는 등기가 기재되어 있었는데 대지권만 대해서만 등기가 없는 경우도 있을수 있습니다 전유 부분 저당권이 설정되고 대지권에 대해서는 아직 등기가 없는 상태에서 해당 부동산이 경매가 나오게 되면 그 전유 부분 저당권의 효력이 미등기인 대지권도 영향을 주는지 생각해볼 문제인데요 여기서 대지권에 대해 정확하게 정리해볼 필요가 있습니다
집합건물 전유 부분에 속하는 1동의 건물이 소재하는 토지 건물과 분리하여 처분할 수 없습니다 대지권 등기가 없는 아파트는 두 가지로 분류할 수 있는데 첫 번째 사유지상에 건축된 시민아파트처럼 실제 본래부터 대지사용권이 없는 경우에 해당 부동산을 낙찰받더라도 여전히 대지권을 취득할 수가 없습니다 이러한 사항은 경매 실무상 거의 나올 수 없는 사항입니다
두 번째로 신도시 대규모 신축 아파트처럼 주택단지의 필지 자체가 대규모이거나 토지구획사업 대상이 돼 있던 경우 미처 아파트를 분양받은 사람에게 대지에 관한 소유권 이전을 아직 해주지 못하는 경우 절차 미비로 아직 대지권 등기를 하지 못한 사이에 경매로 아파트가 나오는 게 대부분 케이스입니다 대부분 이런 아파트 실제로도 대지권이 경매 대상에 포함되어 경매에 나오고 있으므로 입찰해서 낙찰받는데 아무 문제가 없습니다
