연기 많으면 조심 주의 경매 진행과정에서 변경 연기가 많은 물건은 일단 조심해야 합니다 채무자가 돈을 갚을려고 챙기는중일 가능성이 상당히 높습니다
특히 수익성 부동산 경매물건일 경우 경매과정에서 채무자가 법원에 경매 진행을 연기해달라 요청하거나 이자를 일부 납입후 연기 신청을 하는 경우 힘들게 입찰자가 권리분석해서 입찰하려면 낙찰직전 돈을 갚어 버리게 된다면 경매 자체가 없어져 버립니다 특히 공매에서 진행하던 물건이 변경 연기 잦으면 그냥 사라져 버리는 경우가 많습니다 부동산 경매 물건 입찰하시려는 분은 채권청구금액이 되도록 많은 물건일수록 취하될 가능성이 적으므로 챙겨보세요
경매 절차에서 변경이나 연기가 빈번하게 발생할 경우 투자자는 각별히 주의해야 합니다.
경매 물건 변경 및 연기 발생의 원인
채무자의 상환 노력: 채무자가 부동산을 경매에 내놓기 전에 채무를 상환하려는 시도가 잦을 수 있습니다. 이는 경매를 피하려는 노력으로 경매 진행을 연기시키는 경우입니다.
법원의 절차적 문제: 법원의 일정 조정, 서류 미비, 법정 다툼 등으로 인해 경매가 연기될 수 있습니다.채권자의 요청: 채권자가 경매 진행을 연기하거나 취하할 수 있습니다. 이는 채권자가 다른 방법으로 채무를 회수하려는 시도 때문입니다.
연기 및 변경이 잦은 물건의 위험 낙찰 가능성 감소: 채무자가 돈을 갚아 경매 자체가 취소될 가능성이 큽니다.투자 시간 및 비용 낭비: 투자자가 경매 준비에 들인 시간과 비용이 무의미해질 수 있습니다.
권리 관계 복잡성 증가: 잦은 연기나 변경은 권리 관계가 복잡할 가능성을 시사합니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 법적 문제를 초래할 수 있습니다.
채권 청구 금액 확인: 채권 청구 금액이 많을수록 연기나 취하 가능성이 낮습니다. 채권자가 채무 변제를 받기 어려운 상황일수록 경매가 그대로 진행될 가능성이 큽니다
사전 대비: 입찰 준비 시 연기 가능성을 고려하여 여러 물건을 동시에 분석하고 준비합니다. 한 물건이 취하되더라도 다른 물건에 입찰할 수 있도록 대비합니다.
1.확실한 경매 권리분석
대법원 경매 매물은 일반 중개시장에서의 가격보다 조금더 저렴하지만 주택의 경우 대항력 있는 임차인에게는 기존의 보증금을 인수 반환 해죠야 하는 경우가 있습니다
2.경매물건 진행상에 잦은 변경 연기주의
연기 많으면 조심 주의 경매 진행과정에서 변경 연기가 많은 물건은 일단 조심해야 합니다 채무자가 돈을 갚을려고 챙기는중일 가능성이 상당히 높습니다
3.물건경매 1순위 근저당금액 소액 대위변제 가능성 주의해요
대위변제도 체크 경매에서 말소기준권리 1순위 근저당 금액이 적을경우 그 금액을 대항력없던 임차인이 대위변제 해버리면 대항력없던 세입자가 대항력이 있는 세입자 지위로 변경되요
4.경매 현장확인 임장활동 잘체크해요
현장확인은 필요조건 지방의 토지나 주택등 위치 확인이 곤란할 경매물건에 입찰할때에도 마찬가지로 꼭 임장활동 해서 다양하게 체크해봐야 합니다
5.경매 입찰일 법정서 사소한실수 하지 않기
서류 두세번 확인 가끔 경매 법정에서 좋은 물건 최고가 낙찰인이 되더라도 사소한 입찰서류 작성 실수로 무효가 되는 경우가 있습니다
6.빌라 아파트 주택 경매 현장확인 임장활동
현장확인은 필요조건 지방의 토지나 주택등 위치 확인이 곤란할 경매물건에 입찰할때에도 마찬가지로 꼭 임장활동 해서 다양하게 체크해봐야 합니다
7.경매 주거용 부동산 취득 이사시기는 생각보다 길게 잡으세요
경매 낙찰받고 내가 그집으로언제 이사가야지 내 생각되로 움직여지지 않습니다 수많은 변수가 많습니다 특히 30대 전세살면서 전세만기에 맞추어서 이사가는거 생각보다 어렵습니다
8.낙찰후에 부대비용도 생각하셔야 합니다
낙찰 후에는 부동산을 취득하는 데에 따른 다양한 부대비용이 발생할 수 있습니다. 이러한 부대비용은 경매 낙찰가에 포함되지 않으므로 사전에 충분한 예산을 마련하여야 합니다.
9. 자금계획은 구체적으로 짜라
경매입찰하기위해서는 경매 입찰하면서 입찰보증금 입찰가의 10% 재경매 같은경우는 20% 내고 낙찰자가 된다면 매가허가결정후에 잔금을 납부해야 합니다
10 최초의 감정가 감정가격 믿지 말라
법원에서 감정평가기관에 의뢰해서 나온 최초의 감정가격 법사가격은 감정하는 회사마다 다를수 있고 또한 감정시점 기간에 따라 달라질수도 있습니다
