경매 제시외 건물 법정지상권 매각제외 포함여부 저당권효력 부합물 종물 독립물 이해

저당 토지상의 건물과 관련하여 주의해야 할 것이 제시 외 건물 경우인데요 제시외 건물이란 경매 대상인 토지 위에 서있는 경매 대상이 아닌 건물로 처음부터 경매신청 채권자가 경매신청을 하지 않았거나 그 후의 경매절차에서도 경매 대상으로 포함되지 않은 건물을 말하고 있습니다

제시 외 건물 중에 가장 문제가 많이 되는 것은 미등기 제시 외 건물입니다 제시외 건물에는 미등기 건물만이 있는 것은 아닙니다 토지 저당권에 기해 경매가 실행되는 경우 그 토지 위에 서있는 제삼자 소유의 등기된 건물처럼 등기된 건물이지만 경매 대상이 되지 않는 제시 외 건물도 있을 수 있습니다

제시 외 건물에는 경매신청 채권자가 경매신청 대상으로 포함시키지 않았더라도 당연히 경매 대상에 포함되는 부합물이나 종물인 경우도 있으며 또는 일괄경매 청구권의 행사에 의하여 경매 대상에 포함되는 건물도 있고 제삼자의 등기된 건물로 경매 대상에 결코 포함되지 않는 경우도 있습니다

경매 제시 외 건물 저당권의 효력 부합물 종물 독립물

저당권의 효력은 부합된 물건과 종물에 미칩니다 부합물 또는 종물인 제시 외 건물에는 토지 및 주된 건물에 대한 저당권의 효력이 미치는 것이 원칙이고 이는 제시 외 건물이 저당권 설정 당시부터 있었던 경우는 물론이고 저당권 설정 이후 낙찰대금이 완납될 때까지 사이에 새로이 부합하거나 종물이 된 경우에도 해당됩니다

부합물인 제시외제시 외 건물이란 토지 또는 주된 건물과는 소유자를 달리하는 별개의 건물이지만 토지 또는 주된 건물에 결합하여 거래 관념상 그 부동산과 하나의 물건이 됨으로써 토지 또는 주된 건물의 소유자의 속하는 건물을 말하고 종물인 제시 외 건물이란 토지 또는 주된 건물의 경제적 효용에 계속적으로 이바지하기 위하여 부속시킨 동일 소유자의 독립된 건물을 말합니다 그러나 부합물이나 종물이 아닌 제시 외 건물에 대해서는 저당권의 효력이 미치지 않습니다

부합물이나 종물인 제시외 건물에는 저당권의 효력이 미치므로 주된 건물에 대한 경매개시결정에 의한 압류의 효력은 제시 외 건물에도 당연히 미치고 비록 제시 외 건물이 독립되어 있다 할지라도 이에 대하여 따로 경매개시 결정을 하거나 일괄매각 결정 또는 매각 허가 결정 등을 할 필요가 없고 반대로 경매개시 결정 이후에 제시외 건물이 멸실되더라도 경매절차에는 아무런 영향을 주지 않습니다

경매집행 법원은 이러한 부합물 또는 종물인 제시외 건물에 대하여 그 평가액을 최저입찰가격에 포함시키게 되는데 만일 이를 제외한 채로 경매가 진행된 때에는 최저 입찰 가격의 결정에 중대한 하자가 있는 경우에 해당하여 매각 불허가 사유가 됩니다 결국 주된 건물의 낙찰자는 낙찰대금을 지급함으로써 그 제시외 건물에 대한 소유권도 취득하게 되며 비록 그 제시 외 건물이 감정평가에서 빠져서 최저 입찰 가격결정에서 제외되었다 할지라도 경락가 결정이 확정된 후에는 더 이상 이를 다툴 수 없고 그 제시외 건물은 낙찰자에게 소유권이 이전됩니다