경매 입찰 선순위 가처분 인수 후순위가처분 소멸되지 않는경우
선순위 가처분의 경우 낙찰로 소멸하지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다 따라서 가처분 채권자가 채무자를 상대로 한 본안소송에서 승소하면 낙찰자는 소유권을 박탈당할 수 있게 됩니다
부동산 경매와 가처분에 대한 이해
부동산 경매 절차에서 가처분의 처리 방식은 매우 중요합니다. 가처분의 순위에 따라 경매 낙찰 후 소유권이 어떻게 처리되는지가 달라지기 때문입니다. 아래에서는 선순위와 후순위 가처분이 경매에서 어떻게 다루어지는지에 대해 설명하겠습니다.
1.선순위 가처분
선순위 가처분의 경우, 경매로 소멸하지 않으며 낙찰자가 해당 가처분을 인수하게 됩니다. 가처분 채권자가 채무자를 상대로 본안소송에서 승소하면 낙찰자는 소유권을 잃을 수 있습니다. 실무적으로 법원은 선순위 가처분이 경료된 부동산에 대한 경매신청이 접수되면, 경매개시 결정을 한 후 경매절차를 중지하고 가처분 결과에 따라 처리합니다. 그러나 경매절차가 계속 진행될 경우, 낙찰자는 가처분을 인수하게 됩니다.
2.후순위 가처분
후순위 가처분은 경매로 인해 소멸합니다. 따라서 후일 가처분 채권자가 본안소송에서 승소하더라도 낙찰자의 소유권은 박탈되지 않습니다. 하지만 후순위 가처분 중 소멸하지 않는 두 가지 경우가 있습니다.
1.토지 소유자가 지상 건물 소유자에 대해 가처분한 경우:
•토지 소유자가 건물 소유자를 상대로 건물 철거 또는 인도를 구하는 본안소송을 제기하면서 건물에 대해 처분금지 가처분을 한 경우, 가처분의 순위와 상관없이 경매가 진행됩니다.
•이러한 가처분은 경매 기입등기 이후에 등기되더라도 소멸하지 않으며, 낙찰자가 건물을 낙찰받더라도 후일 가처분권자의 철거 소송이 인용되면 건물이 철거될 수 있습니다.
2.선순위 근저당권이 실효된 경우:
•선순위 근저당권이 경매개시 당시 이미 소멸하였음에도 불구하고 형식상 등기만 남아 있는 경우, 그 후순위 가처분은 낙찰로 소멸하지 않습니다.
•즉, 부동산 등기부상 선순위로 근저당권이 설정되어 있으나 실제 잔여 채무가 없어 근저당권이 실효된 경우, 후순위 가처분등기는 소멸하지 않으며 낙찰자가 인수하게 됩니다.
이처럼 부동산 경매에서의 가처분은 그 순위와 실질적인 효력에 따라 낙찰자의 권리에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 경매 참여자는 이러한 사항을 충분히 고려하여 신중하게 판단해야 합니다.
실무에서는 선순위 가처분이 경료된 부동산에 대한 경매신청이 법원에 접수되면 법원은 일단 경매개시 결정에 대한 기입등기를 마친 후 경매절차를 사실상 중지하고 가처분 결과에 따라 처리하게 됩니다 선순위 가처분이 있음에도 불구하고 계속 경매절차가 진행되는 경우는 경매법원이 경매 개시 결정 후 적절하게 경매 정지를 하지 않았거나 이런 경우에는 낙찰로 소멸하지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다 권리 관계상 낙찰로 소멸하는 권리에 해당하는 가처분의 경우라고 생각하면 큰 무리가 없습니다 후순위 가처분의 경우는 낙찰로 인하여 모두 소멸합니다 이런 경우에는 후일 가처분채권자가 본안소송에서 승소하더라도 낙찰자의 소유권이 박탈되는 일이 발생하지 않기 때문입니다 그러나 소멸하지 않는 후순위 가처분의 경우가 두 가지가 있습니다
첫 번째로 하나는 토지소유자가 그 지상 건물 소유자에 대하여 가처분을 한 경우 그 가처분이 언제 경료되었는지를 불문하고 선순위 후순위를 불문하고 건물만의 경매에 있어서는 낙찰로 소멸되지 않습니다 설사 경매 기입등기 이후에 그러한 가처분이 등기되더라도 그 가처분은 낙찰로 소멸하지 않습니다 즉 토지소유자가 건물 소유자를 상대로 건물 철거 또는 인도를 구하는 본안소송을 그 건물에 대하여 우선적으로 처분금지 가처분을 한경우 그 가처분의 순위에 관계없이 그대로 경매가 진행되고 낙찰자가 낙찰을 받더라도 나중에 가처분권자의 철거 소송이 인용되면 건물이 철거될 수 있습니다 이처럼 경매에서의 가처분은 선순위 가처분보다 후순위 가처분에 위험성이 도사리고 있습니다
두 번째로는 선순위 근저당권이 강제경매 개시 당시 이미 소멸하였음에도 형식상 등기만 남아 있을 뿐인 경우의 그 후순위 가처분은 낙찰로 소멸하지 않습니다 즉 부동산 등기부상 선순위로 근저당권이 설정되어 있으나 실제 잔여 채무가 전혀 없어 근저당권에 기한 피담보채권이 존재하지 않게 되었고 근저당권 이후에 가처분등기가 설정되었다면 해당 부동산에 경매가 진행되는 경우 이때 말소기준 권리는 실효된 형식상의 선순위 근저당권이 아니라 강제경매신청 등기가 되는 것이고 결국 말소기준 권리보다 먼저 등기가 된 가처분등기는 소멸하지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다
