경매 임차인 대항력 동사무소 전입세대열람신청 세대합가 주의 하세요
경매 입찰 할때 임차인 대항력 유무는 제일먼저 체크해볼것중 하나인데 사설 정보지 보고 전입일자 확인해야 하지만 직접 동사무소에서 전입세대열람 신청해서 세대주 성명과 전입일자를 꼭 열람해 보고 입찰해야 합니다
주택경매 임차인 낙찰자 에게 대항할수 없는 케이스 임차인은 주민등록 전입신고를 하면 그 익일 0시부터 대항력이 발생하게 되는데 임차인이 낙찰자에게 대항할수 없는 경우로는 말소기준권리 최선순위 근저당권 설정일 이후에 대항력 전입신고+이사를 갖춘경우 즉 근저당권설정일 이후에 전입신고한 임차인은 낙찰자가 잔금납부 하게되면 그 해당 경매물건 이해관계인에게 채권액을 배당해주는 배당기일 이후에 임차인 자기 보증금 전액을 배당받든 덜받든 못받든 상관없이 낙찰자 새로운 집주인 한테 부동산을 명도해죠야 합니다
임차인이 낙찰자에게 대항할 수 없는 경우
임차인은 주민등록 전입신고를 하면 그 다음 날 0시부터 대항력이 발생합니다. 그러나 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 없는 경우는 다음과 같습니다:
1.말소기준권리 이후 전입신고: 임차인이 말소기준권리(보통 최선순위 근저당권) 설정일 이후에 전입신고 및 이사를 완료한 경우.
•이 경우, 낙찰자가 잔금을 납부하면 경매물건에 대한 이해관계인에게 채권액을 배당해주는 배당기일 이후 임차인은 보증금을 전액 배당받든, 일부 배당받든, 못 받든 상관없이 부동산을 낙찰자에게 명도해야 합니다.
임차인이 낙찰자에게 대항할 수 있는 경우
다음의 경우, 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 있습니다:
1.말소기준권리 이전 전입신고: 임차인이 말소기준권리(최선순위 근저당권) 설정 이전에 전입신고 및 입주를 완료한 경우.
•이 경우, 임차인은 법원에 배당신청을 해서 순위에 따라 보증금을 배당받을 수 있습니다.
만약 배당신청을 했으나 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 나머지 잔여 보증금을 새로운 집주인(낙찰자)에게 청구할 수 있으며, 보증금을 모두 받을 때까지 해당 주택에서 거주할 수 있습니다.
•또는 배당신청을 하지 않고 기존 계약대로 거주하다가 임대기간이 종료되면 새로운 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.
주택경매 임차인 낙찰자에게 대항할수 있는 케이스 주택임차인이 낙찰자한테 대항할수 있는 케이스는 위에는 말소기준권리 근저당 이후에 전입신고한 임차인이였는데 지금은 말소기준권리 근저당권 설정 이전에 대항력 전입신고+입주를 갖추었다면 이러한 임차인은 법원에 배당신청해서 순위에 의해 내 보증금 배당을 받을수도 있고 만약 배당신청했는데 내 보증금 전액을 배당 받지 못하면 나머지 잔여 보증금을 새로운 집주인 낙찰자한테 책임져라 청구할수 있습니다 내 보증금 다 받을때까지 그집에서 거주할수 있습니다 혹은 배당신청을 하지 않고 전 계약되로 그대로 기간안에 살다가 새로운 낙찰자한테 나 이사갈꺼니깐 보증금 돌려달라 주장할수도 있습니다
주민등록 열람 절차
경매날이 잡히면 법원은 일주일 전부터 입찰자에게 경매기록 조서를 열람할 수 있도록 합니다. 사설 경매정보지 제공 업체는 경매기록을 열람하여 정보를 제공하지만, 실수로 잘못 기입될 수 있습니다. 따라서 다음 사항에 유의해야 합니다:
1.직접 확인: 경매정보지는 참고용으로만 사용하고, 임차인의 전입사항과 관련해서는 직접 동사무소에서 열람해야 합니다.
2.주민등록 열람 신청: 낙찰자가 임차인의 대항력을 확인하려면 해당 주소지 관할 동사무소를 방문하여 주민등록 열람을 해야 합니다.
•주민등록 시행규칙에 따르면, 경매참가를 위한 주민등록 열람 요청 시 해당 부동산 물건 소재지에 전입된 세대주의 성명과 전입일자를 열람할 수 있습니다.
•사설 경매정보지를 출력하고 신분증을 지참하여 동사무소에서 열람신청을 하면 해당 물건의 주민등록 전입사항을 확인할 수 있습니다.
임차인 주민등록열람 경매날이 잡히면 법원은 일주일전부터 입찰자에게 경매기록 조서를 열람시켜주는데 이때 사설경매정보지 만드는 회사는 경매기록 열람하면서 경매사건에 대한 정보를 작업한후 다시 온라인이든 오프라인으로 제공하는데 이때 실수로 잘못기입될수 있습니다 혹은 숨은함정 세대합가 같은경우 단순히 임차인 가족 내 세대주 전입일자만 보고 권리분석 할경우 세대합가의 경우 당사자뿐 아니라 그 배우자나 자녀의 주민등록까지 포함하기 때문에 잘못 권리분석하면 큰 낭패를 볼수가 있습니다
단지 경매정보지는 어떤 경매물건을 봐야하는지 선택할때 분류하는 참고용 정도로 생각하시고 임차인의 전입사항과 관련해서는 직접 동사무소가서 열람해봐야 합니다 낙찰자가 임차인이 대항할수 있는지 없는지는 주소지 관할하는 동사무소 방문에서 주민등록열람을 해봐야 하는데 주민등록시행규칙에 보면 경매참가를 위한 주민등록을 열람 요청할 경우에는 해당 부동산 물건 소재지에 전입되어 있는 세대주의 성명과 전입일자를 열람할수 있습니다 해당 물건 입찰할때 사설경매정보지 출력하고 신분증 가져가서 동사무소에서 열람신청하게 되면 해당물건의 주민등록 전입사항을 열람시켜줍니다
