경매 소액임차인 최우선변제 범위 판단시점 배당요구종기일 까지

주택임대차보호법의 8조​ 임차인주택임대차보호법​ 8조1항에서 임차인은​ 보증금 중 일정액을 다른​ 담보물권보다 우선하여​ 변제받을 권리가 있습니다​ 이경우 임차인은 경매신청의​ 등기 전에 제2조 1항의 요건​ 주택의 인도와 주민등록을​ 갖추어야 소액임차인의​ 최우선변제권을​ 가질 수가 있습니다

우선변제권 요건

최우선변제권이 인정하되는​ 금액의 합계가 그 주택가액 대지의​ 가액포함의 2분의 1을 초과하는​ 경우에는 2분의 1 범위 내에서만​ 최우선변제권이 인정되고요​​ 이미 임차권등기가 되어 있는 ​ 집에 새로 임대차계약을 한​ 소액임차인은 보호 안해주고요​ 만약 이를 인정하게 되면​ 임차권등기를 한 임차인은​ 물론 저당권자를 비롯한 다른​ 선순위 권리자의 이익을 해하게​ 될 우려가 있기 때문입니다​ 다만 확정일자를 갖추고 있는 경우​ 그 순위에 따른 우선변제권을 행사할 수는 있습니다​ 소액임차인 판단시점​ 소액임차인에 해당되느냐 여부의​ 판단시점은 경매개시결정등기일입니다

비록 임대차계약 체결당시에는​ 초과하여 최우선변제 대상이​ 아니더라도 경매개시결정등기 이전에​ 보증금액과 감액이 이루어지면​ 보호를 받을 수도 있고요​ 그러나 정확히 표현하면 보증금 ​ 감액시점은 배당요구 종기까지입니다​ 즉 임차인은 배당요구 종기까지​ 감액된 임대차계약서를​ 제출할 수 있기 때문입니다​그것은 우선변제권과 달리 ​ 최우선변제권에는 확정일자제도가​ 없어 짜고 얼마든지 임대인과​ 담합하여 보증금의​ 감액이 가능하기 때문입니다​ 소액임차인 배당요구종기까지​ 배당요구를 하지 않은 경우​ 소액임차인이라도 배당요구종기까지​ 배당요구를 하지 않으면​ 우선변제를 받을 수 없습니다

소액임차인 최우선변제금

즉 소액임차인이라도 경매법원에​ 배당요구종기까지 배당요구를​ 하여야만 우선변제를 받을수 있습니다​ 따라서 매수인이 명도를 청구하는​ 경우에는 무조건 집을 비워 주어야합니다​ 다만 배당요구를 하지 아니하여​ 배당을 받지 못하더라도​ 최선순위 담보물권등이 등기되기 전에​ 임차주택에 입주하고 전입신고를​ 하여 대항력이 있는 경우에는​ 매수인으로부터 보증금을​ 반환받을 때까지 임차주택을​ 비워 주지 않아도 됩니다

소액임차인의 최우선변제권과 우선변제권에 대한 상세 설명

1. 임차인의 최우선변제권 개요

주택임대차보호법 제8조에 따라 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권보다 우선하여 변제받을 권리를 가집니다. 이를 ‘최우선변제권’이라고 하며, 소액임차인으로서 보호받기 위해서는 법에서 정한 요건을 충족해야 합니다. 최우선변제권을 인정받기 위해서는 임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 갖춘 상태에서 경매신청의 등기가 이루어지기 전에 이를 완료해야 합니다.

2. 우선변제권의 요건

우선변제권을 인정받기 위해서는 다음과 같은 요건이 필요합니다:

1. 주택의 인도와 주민등록을 완료할 것
2. 확정일자를 갖출 것
3. 경매신청의 등기 전에 위 조건이 충족되어 있을 것

특히 최우선변제권의 경우 소액임차인이 보호받기 위해 경매개시결정 등기 이전에 요건을 충족해야 합니다. 다만, 소액임차인의 최우선변제권은 보증금 중 일정액에 대해 우선적으로 변제받는 권리로서, 일반적인 우선변제권과 구별됩니다.

3. 최우선변제권이 인정되는 금액과 범위

최우선변제권이 인정되는 금액의 합계는 주택가액(대지의 가액 포함)의 2분의 1을 초과하지 않는 범위에서만 보호됩니다. 이는 임차인들이 무분별하게 높은 보증금을 설정하여 최우선변제권을 남용하는 것을 방지하기 위함입니다.

• 예를 들어, 주택가액이 2억 원인 경우, 최우선변제권이 인정되는 총액은 1억 원을 넘지 않아야 합니다.
• 만약 임차보증금이 1억 5천만 원이라면, 5천만 원이 초과되는 부분에 대해서는 최우선변제권이 인정되지 않습니다.

또한, 이미 임차권등기가 되어 있는 주택에 새로 임대차계약을 체결한 임차인은 보호받을 수 없습니다. 이는 기존 임차권등기 임차인과 저당권자 등 선순위 권리자의 이익을 보호하기 위함입니다.

4. 소액임차인 판단 시점과 변제 범위

소액임차인 여부의 판단 시점은 경매개시결정등기일입니다. 경매개시결정등기일 기준으로 임차인이 소액임차인에 해당하는지 여부를 판단하며, 해당 시점에서 소액임차인으로 인정되면 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.

임대차계약 체결 당시 소액임차인에 해당하지 않더라도, 경매개시결정등기일 이전에 보증금이 감액되어 소액임차인 요건을 충족하게 되면 보호받을 수 있습니다. 단, 감액 시점은 배당요구 종기까지로 한정됩니다. 즉, 배당요구 종기까지 감액된 임대차계약서를 제출하여야 소액임차인으로 인정됩니다.

5. 배당요구의 필요성

소액임차인이라 하더라도 경매법원의 배당요구 종기일까지 배당요구를 하지 않으면 최우선변제권을 행사할 수 없습니다. 이는 배당 절차에서 소액임차인 보호를 명확히 하고, 배당 과정에서 혼란을 방지하기 위함입니다.

• 예를 들어, 소액임차인이 배당요구 종기일까지 배당요구를 하지 않았다면 경매 절차에서 보증금을 변제받지 못할 수 있습니다.
• 그러나, 소액임차인이 대항력을 갖춘 경우에는 매수인이 명도를 청구하더라도 보증금을 반환받기 전까지 주택에서 퇴거하지 않아도 됩니다.

6. 배당요구 절차와 주의사항

배당요구는 경매 개시 후 법원에 일정 기한 내에 신청해야 합니다. 배당요구를 하지 않은 경우, 임차인은 보증금의 변제를 받을 권리가 상실될 수 있으며, 이에 따라 소액임차인의 최우선변제권도 보호받지 못하게 됩니다.

• 배당요구는 임차인이 직접 경매법원에 서면으로 제출하거나 법원에서 정한 방식에 따라 신청해야 합니다.
• 배당요구 종기까지 배당요구를 완료해야 하며, 종기 이후에는 배당 절차에서 제외될 수 있습니다.

7. 매수인의 명도청구와 임차인의 대응

경매 절차가 종료되고 주택이 매수인에게 인도된 경우, 매수인은 임차인에게 명도를 청구할 수 있습니다. 그러나, 임차인이 대항력을 갖춘 상태라면 보증금을 반환받기 전까지 주택에서 퇴거하지 않아도 됩니다.

• 대항력을 갖춘 임차인은 임차주택에 입주하고 전입신고를 마친 상태에서 임대차계약을 체결한 경우에 해당합니다.
• 매수인이 명도를 청구하더라도 임차인이 보증금을 반환받기 전까지는 주택에서 거주할 권리가 있습니다.

소액임차인의 최우선변제권은 임차인의 권리를 보호하는 중요한 제도입니다. 그러나 이를 행사하기 위해서는 배당요구 등 법에서 정한 절차를 반드시 준수해야 하며, 경매개시결정등기일 기준으로 소액임차인 요건을 충족해야 합니다. 배당요구 종기까지 배당요구를 완료하는 것이 무엇보다 중요하며, 이를 놓치면 보증금 보호를 받을 수 없다는 점을 명심해야 합니다.