경매 부동산 인도명령 허용되지 않는경우 명도소송 절차 기간 비용
경매 인도명령이 허용되지 않는 경우 명도소송 이하는 인도명령 대상이 아니므로 인도에 관한 합의 실패시 명도소송 절차를 거쳐야 합니다 경매에서 대부분 인도명령 대상자에 포함되나 이중에 포함되지 않는 점유자는 명도소송으로 퇴거 시켜야 하는데요
명도는 정당한 권리가 없는 사람으로부터 권리와 위치를 뺏는걸을 말하는데 부동산에서 명도는 경매및 재개발사업장 혹은 일반 상가에서 가게 영업하다가 생각되로 장사가 잘 안데서 보증금 묶인체 월세 차감되고 세입자는 사라지던가 못나간다 버티던가 할때 명도 애기가 나오고 있습니다 경매에서는 낙찰인이 잔금납부 하게 되면 해당 부동산 소유자가 되는데 잔금납부 하면서 점유이전금지가처분 인도명령 함께 신청하면 법원에서 등기 문서로 명령장 나오듯이 받아보니 압박용으로도 요즘 무조건 신청하는게 트랜드인데요 경매에서 이 인도명령 신청 못하는 대상자는 명도소송으로 진행해야 합니다 명도소송 절차로는 먼저 소유권에 기한 명도단행가처분 신청서 제출하면 이후 신청서가 송달되고 법원 신문기일이 잡히고 판결이 내려지며 강제집행 할수가 있습니다 명도소송기간은 내용증명 발송부터 강제집행까지 최소 반년에서 1년까지 소요되는데요 간단한 인도명령에 비해 오래 걸리는데요 거기다 점유자가 고의로 문서 송달 안받고 고의 지연하면 더 오래 걸릴수가 있습니다 명도소송 비용은 대상에 따라 다르지만 일반적인 경우 이백만원 중후반부터~사백만원선에서 기본 수임료가 들어 갑니다 여기에 추가 쟁점이나 다른 특수한 경우가 있으면 비용이 달라집니다 소송의 복잡성 부동산 명도 대상물의 면적 및 소송가액등에 따라 금액이 변동됩니다
명도소송의 의의 압류이전의 점유자(세입자)로서 매수인(낙찰자)에게 대항할수 없는 경우에는 인도명령으로 강제집행을 할수 없으므로 정식재판인 명도소송을 하여야 합니다 즉 주택의 점유자가 채무자이거나 소유자 대항력 없는 점유자인 경우 인도명령을 받아 간단히 처리하면 좋겠지만 모든 일이 매수인을 위해 쉽게 해결될수만은 없습니다 따라서 협상이나 인도명령의 대상이 되지 않으면 명도소송을 행하는 수밖에 없습니다 명도소송은 매각대금 납부후 해당법원에 소송을 제기하며 이때 명도판결을 받더라도 점유자가 바뀌면 명도집행을 할수 없으므로 부동산점유이전금지가처분을 동시에 하여야 합니다 일반적 소요기간은 통상 6개월 정도입니다 송달거부 지연 하면 강제집행까지 1년도 걸릴수가 있습니다
경매 부동산에서 인도명령과 명도소송: 대상, 절차, 비용 가이드
경매로 부동산을 낙찰받은 후 점유자를 퇴거시키기 위해 흔히 사용하는 인도명령은 간단하고 신속한 절차입니다. 하지만 모든 경우에 적용되지 않으며, 인도명령 대상이 아닌 점유자에 대해서는 반드시 정식 재판인 명도소송을 거쳐야 합니다. 아래에서 인도명령이 허용되지 않는 경우와 명도소송 절차 및 비용에 대해 자세히 살펴보겠습니다.
1. 인도명령이 허용되지 않는 경우
인도명령은 낙찰자가 잔금을 납부한 이후 신청할 수 있는 간단한 절차로, 주로 소유자나 채무자, 대항력 없는 임차인을 상대로 합니다. 그러나 다음과 같은 경우에는 인도명령을 신청할 수 없고 명도소송이 필요합니다.
- 소유권 이전 후 점유자: 낙찰자가 소유권을 이전받은 후 제3자가 불법 점유하는 경우.
- 재침입한 점유자: 이미 강제집행으로 퇴거당한 점유자가 재침입했을 때는 형사 고소가 가능하나, 인도명령은 불가합니다.
- 우선변제권을 행사한 임차인: 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 배당을 요구하고, 전액을 수령하기 전까지는 명도를 거부할 수 있습니다.
- 새 임차인: 낙찰자가 부동산을 다시 임대하여 새로운 임차인이 점유한 경우.
- 법정지상권이 있는 경우: 토지와 건물의 소유자가 다른 상황에서 건물의 임차인 등이 해당됩니다.
- 유치권자: 유치권을 주장하는 점유자는 인도명령의 대상이 아닙니다.
- 채무자이자 대항력 있는 임차인: 이 경우도 명도소송이 필요합니다.
2. 명도소송 절차
명도소송은 정식 민사 소송 절차를 거쳐야 하므로 시간이 오래 걸릴 수 있습니다. 주요 절차는 다음과 같습니다.
- 내용증명 발송
- 점유자에게 자발적인 명도를 요청하는 내용증명을 보내는 것이 일반적입니다.
- 명도소송 제기
- 해당 법원에 소유권에 기한 명도단행가처분 신청서를 제출합니다.
- 함께 부동산점유이전금지가처분을 신청하여 점유자가 바뀌는 것을 방지합니다.
- 송달 및 신문기일
- 법원이 소송 서류를 점유자에게 송달하며, 신문기일(심리일)이 지정됩니다.
- 점유자가 송달을 거부하거나 의도적으로 지연할 경우 시간이 더 소요될 수 있습니다.
- 판결 및 강제집행
- 법원 판결 후에도 점유자가 자진 퇴거하지 않으면 강제집행 절차를 통해 퇴거 조치를 진행합니다.
3. 명도소송 기간
명도소송은 상황에 따라 시간이 크게 달라질 수 있습니다.
- 일반적인 소요기간: 내용증명 발송부터 강제집행까지 약 6개월에서 1년 정도 소요됩니다.
- 지연 가능성: 점유자가 송달을 거부하거나 고의로 소송을 지연할 경우 1년 이상 걸릴 수도 있습니다.
4. 명도소송 비용
명도소송의 비용은 소송 대상, 부동산의 가치 및 면적 등에 따라 달라집니다.
- 기본 수임료: 일반적으로 200만 원~400만 원 사이에서 변동됩니다.
- 추가 비용: 쟁점이 복잡하거나 법률적 다툼이 심할 경우, 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.
- 강제집행 비용: 판결 후 강제집행을 진행할 경우, 별도의 집행비용이 추가됩니다.
5. 명도소송 전략과 유의사항
- 협상 우선: 명도소송은 시간과 비용이 많이 드는 절차이므로, 가능한 경우 협상을 통해 자발적인 명도를 유도하는 것이 유리합니다.
- 부동산점유이전금지가처분: 소송 중에 점유자가 바뀌지 않도록 반드시 가처분 신청을 병행해야 합니다.
- 법적 대응: 재침입이나 고의적 지연에 대해서는 형사 고소도 고려할 수 있습니다.
경매로 부동산을 낙찰받은 후 점유자를 퇴거시키기 위해서는 상황에 따라 인도명령 또는 명도소송을 선택해야 합니다. 인도명령이 간단하고 신속한 절차라면, 명도소송은 더 복잡하고 시간이 오래 걸릴 수 있습니다. 정확한 법적 절차를 따르고, 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.
