경매 보전산지 노땡큐 임야 준보전산지 낙찰후 개발행위 형질변경 절차 토지이용계획서 체크

부동산 경매 아파트만 나오는게 아니라 토지도 나오는데 그중에서도 임야도 나오고 실제적으로 낙찰받은후 개발행위 통해서 수익을 내시는 분들도 있는데요 임야는 환금성이 쉽지 않아 장기적 플랜 짜셔야 합니다

국계법에서는 국토의 난개발을 막고 우리나라 국토 전체 균형적으로 개발하기 위해 제정한 법으로 용도지역 용도지구 용도구역 세가지로 구분해 국토의 이용 개발 보전을 위한 계획을 수립 집행하는데 법률로 규정하고 있습니다 그중에서 용도지역은 전국의 토지를 대상으로 용도중심의 수평적인 이용규제로 중복되지 않게 지정되는데 전국토를 도시지역 관리지역 농림지역 자연환경보전지역 4개 용도지역으로 구분하고 그 안에서도 더 세분하여 지정하고 있습니다

부동산 경매를 통해 임야를 낙찰받은후에 형질변경 해서 개발행위 하려면 입찰에 참여하기 전에 반드시 토지이용계획확인서 등을 통해 다양한 개발제한사항이 있는지 여부를 파악해봐야 합니다 물론 임야는 농지에 비해 형질변경 하는데 더 쉬운면이 있지만 그러나 서울이나 수도권 주변 소재 임야중에는 개발제한구역에 묶여던가 군사시설보호구역 상수원보호구역등 제한으로 형질변경이 되지 않는 곳이 많습니다 또한 임야에서도 보전산지 말고 준보전산지가 더 나따고 했는데 보전산지는 개발행위 형질변경 할 가능성이 어렵습니다 거의 불가능으로 알고 항상 준보전산지 임야만 챙겨보셔야 합니다

임야의 형질변경 절차는 복잡하고 여러 법적 요구사항을 준수해야 합니다. 아래는 형질변경을 위해 일반적으로 필요한 절차와 주요 고려사항입니다:

1.사전 조사 및 계획 수립:

•토지용도 확인: 해당 임야가 속한 용도지역, 용도지구, 용도구역을 확인합니다. 이는 국토계획법에 따라 지정되어 있으며, 지자체의 토지이용계획확인서에서 확인할 수 있습니다.
•환경영향 평가: 형질변경이 환경에 미치는 영향을 사전에 평가합니다. 이는 특히 넓은 면적의 임야를 변경할 때 중요합니다.

2.형질변경 허가 신청:

•지자체 방문: 관할 시청, 군청 등 해당 지자체에 형질변경 허가 신청서를 제출합니다.
•필요 서류: 신청서, 토지이용계획확인서, 환경영향평가서(필요시), 사업계획서 등을 준비합니다.

3.산지전용 허가:

•산지는 보전산지와 준보전산지로 나뉘며, 이를 전용하려면 산림청이나 해당 지자체의 산림 관련 부서에 산지전용 허가를 신청해야 합니다.
•필요 서류: 산지전용 허가 신청서, 산지전용 계획서, 환경영향평가서(필요시) 등을 제출합니다.

4.관련 법령 준수:

•농지법: 임야를 농지로 전환하려면 농지전용허가가 필요합니다.
•건축법: 건축물을 세우려면 건축허가가 필요합니다.
•도시개발법: 도시개발사업에 포함되는 경우 이에 따른 절차를 따릅니다.

5.심사 및 승인:

제출한 서류와 계획서를 기반으로 지자체와 관련 기관에서 심사를 진행합니다.
심사 과정에서 추가 자료 요청이나 현장 실사가 있을 수 있습니다.

6.허가 및 변경 작업:

허가가 완료되면 형질변경 작업을 시작할 수 있습니다. 작업 과정에서 허가 조건을 준수해야 하며, 불법 변경 시 법적 제재를 받을 수 있습니다.

7.사후 관리:

형질변경 후에도 해당 토지의 사용 목적에 맞게 관리해야 하며, 환경 보호 및 안전 규정을 준수해야 합니다.

토지이용계획서는 용도지역을 비롯하여 그 땅에 관련된 다양한 정보를 보여주고 있는데 임야에서 경매를 포함한 부동산 투자 실패 사례 다수 챙겨보면 부동산의 이용계획에 관한 제반사항에 대해 정확하게 권리분석 하지 못해서 실패한 사례가 많습니다 즉 경매 부동산 소재지역의 공법상 이용제한을 철저히 분석하지 않으면 실패한 경매 투자 사례가 될수 있습니다 결국 토지 입찰자로 좋은 토지 잘 고르기 위해서는 토지대장과 등기부등본외에 그 토지의 활용도와 관계된 정보를 주는 토지이용계획확인서를 확인하고 정확하게 분석하는게 가장 포인트입니다