경매 법정지상권 성립요건 이란 저당권 설정당시 건물존재 소유자동일
타인 토지에 건물 수목등을 소유하기 위해 그 토지 사용하는 권리가 지상권인데 그앞에 법정이라는 키워드가 붙었습니다 법에 정한 요건을 갖춘 경우에 성립하는 토지사용권을 법정지상권이라 하는데 지상권은 서로 계약을 통해 등기부등본 지상권 등기가 필요한 반면 법정지상권은 등기없이도 법이 특별히 정한 경우 인정하게 됩니다
법정지상권 종류는 민법306조 전세권 민법366조 저당권 가담법제10조 입목법 제6조 및 관습법에서 인정하는 법정지상권 이렇게 분류할수가 있는데요 이중에서도 대표적 민법 제366조 저당권 보면 토지와 그 지상 건물이 동일인의 소유에 속한 경우에 적어도 어느 하나에 저당권이 설정된후 경매로 인하여 토지와 건물의 소유자가 다르게 된때에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한것으로 봅니다 이렇게 서로간의 지상권 약정이 아닌 법으로 지상권설정한것으로 인정하게 해주는데 불인정하게 되면 토지소유자와 건물소유자 의견충돌에 건물철거로 이어지게 되면 사회적 경제적 손실을 방지하기 위하여 서로간의 약정이 없더라도 법으로 지상권을 인정하게 해줍니다
법정지상권 성립요건
법정지상권이 성립하기 위해서는 저당권 설정 당시 건물이 존재하여야 하고 토지와 건물의 소유자가 동일하여야 하고 토지나 건물 중 적어도 어느 하나에 저당권이 설정돼 있어야 하고 경매로 인하여 토지와 건물이 각각 그 소유자를 달리하여야 합니다 저당권 설정 당시 건물의 존재 법정지상권이 성립하기 위해서는 저당권 설정 당시부터 토지 위에 건물이 반드시 존재하고 있어야 합니다
(1) 따라서 건물이 없는 토지 나대지에 저당권을 설정하고 그 후에 저당권 설정자인 토지소유자가 그 토지 위에 건물을 지은 때에는 그 건물을 위하여 법정지상권이 성립하지 않습니다 따라서 토지 저당권자가 그 저당권의 실행으로 경매를 진행한다면 (1) 낙찰로 토지와 건물 소유자가 달라진 경우 그 건물 소유자는 토지 낙찰자에 대하여 법정지상권을 주장할 수 없어 건물을 철거당하게 됩니다
(2) 그리고 건물이 없는 토지에 저당권을 설정한 후에 저당권 설정자인 토지소유자가 저당권자로부터 법정지상권의 성립을 인정한다는 양해를 얻어서 건물을 지어도 법정지상권은 성립하지 않습니다
(3) 또한 건물이 없는 토지에 1번 저당권을 설정한 후에 건물을 짓고 이어서 그 토지에 2번 저당권을 설정하여 2번 저당권의 신청으로 경매가 되더라도 건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않습니다
(4)그러나 건물이 건축 중인 토지에 저당권을 설정한 경우 일정한 경우에는 그 건물을 위한 법정지상권이 인정됩니다 즉 토지에 관한 여 저당권이 설정될 당시 그 지상에 건물이 토지 소유자에게 의해 건축 중이었고 그것이 사회통념상 독립된 건물 독립된 부동산으로서의 건물이라고 하기 위해서는 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 된다로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모 종류가 외형상 예상할 수 있을 정도로 건축지 진전되어 있는 경우에는 법정지상권의 성립을 인정합니다
(5)그리고 건물은 저당권 설정 당시에 실제로 존재하고 있으며 되고 건물에 대한 소유권 보존등기가 없더라도 건물을 위한 법정지상권은 인정됩니다 즉 토지에 저당권을 설정할 당시에 있었던 지상권의 건물이 미등기 또는 무허가 건물일지라도 법정지상권은 성립됩니다
그리고 위 미등기 건물이 보존등기를 갖추고 제3자에게 양도되거나 또는 건물의 양수인이 미등기 건물에 대한 보존등기를 갖춘 경우에도 그 양수인인 제3자는 법정지상권을 취득합니다 그러나 건물이 미등기 상태로 양도된 경우에는 적어도 대지에 대한 경매가 진행되기 전까지는 건물에 대한 보존등기를 하여야만 양수인에게 법정지상권이 인정됩니다
그리고 건물이 있는 토지에 저당권을 설정한 후에 건물이 멸실 훼손되어서 후에 이를 재축 신축하거나 개축 증축한 경우에도 그 동일성이 인정되는 한 법정지상권은 성립합니다 다만 재축 개축 등은 경매절차가 개시되기 전에 완료되어야 하고 그렇지 않을 경우에는 법정지상권이 인정되지 않습니다 그리고 구건물 중 외벽만 남기고 그 밖의 벽과 지붕 등을 헐어내고 지하실을 크게 넓혀 건물을 축조한 경우처럼 동일성이 인정되지 않을 정도의 재축 신축 개축 증축의 경우에도 법정지상권은 성립하지 않습니다 또한 구건물을 위하여 존재하던 법정지상권에 기하여 그 이용범위가 두 배 가까이 되는 신건물을 건축한 경우에도 법정지상권은 인정되지 않습니다
