경매 말소기준권리 대위변제 뜻 후순위 임차인 대항력 변경 순위 상승

경매 권리분석 대위변제 하면 후순위임차인 대항력 바뀔 수 있어요 경매에 입찰하려고 할 때 권리분석 첫 번째 말소기준 권리 찾는다고 했는데 보통 말소기준 권리 90%가 근저당이 제일 많은데요 말소기준 권리 저당권 근저당권은 해당 목적 부동산에 대해 꼭 하나만 설정되는 것은 아니고 여러 개 설정될 수가 있습니다

경매 말소기준권리 대위변제 예를 들어 A가 자신 소유의 시가 3억 원짜리 빌라 부동산에 대하여 B에게 1억 원을 빌리면서 저당권을 설정했을 경우에는 해당 이 부동산의 잔존가치는 2억 원이 남아있기 때문에 더 필요한 경우 다른 사람 C나 D에게 위 잔여가치 범위 내에서 후순위로 안전이 확보된 금액까지 저당권을 더 설정할 수가 있습니다 만약 이렇게 저당권이 추가적으로 2개가 더 설정돼 있을 때 대위변제 가능성 문제가 대두되는데요 저당권은 순위 상승의 원칙이란 것이 대위변제와 관련하여 알고 계셔야 합니다 대위변제는 채무자가 변제하여야 할 채무액을 채무자가 아닌데도 대신 변제하는 것을 말하는데요

일반적으로 말소기준 권리인 최초 근저당 또는 담보가등기 압류 가압류 등의 금액이 적을 경우 대위변제 가능성이 높습니다 즉 최초의 근저당권 금액이 채무자도 아닌 사람이 대신 이걸 대위해서 변제해 버리면 그 저당권은 소멸되고 또다시 말소기준 권리를 찾을 수가 있어서 없던 임차인의 대항력이 살아날 수도 있습니다 후순위 저당권자의 금액이 상당히 높거나 후순위권리자로 임차인이 많은 주거용 건물의 경매에 있어서도 임차인이 공동으로 대위 변제하는 경우가 있습니다 대위변제는 입찰기일 직전 또는 입찰일과 낙찰기일 사이에 이루어지는 게 일반적이지만 낙찰자가 대금을 납부하기 전까지도 대위변제 가능성은 충분히 있습니다 보통 경매의 소유권은 낙찰자가 낙찰대금을 완납할 때 소유권이 이동하는 것으로 보는데 낙찰자의 대금납부 이전 후순위 권리자가 대위변제로 선순위 저당권이 말소된다면 후순위 권리자는 그 순위가 상승하게 됩니다 특히 대위변제와 관련하여 문제가 되는 것은 후순위 권리자가 임차인 경우입니다 임대차 대항력 발생 시기보다 앞선 저당권이 대위변제로 소멸하게 된다면 임차인의 대항력은 소멸하지 않습니다 이때 선순위 저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 줄 알고 낙찰받았는데 그 이후 선순위 저당권이 소멸하게 되면 임차인의 대항력은 존속하는 것으로 변경됨으로 낙찰자는 현저히 부담을 안을 수밖에 없습니다 이때에는 낙찰자는 낙찰허가 결정의 취소 신청을 진행할 수 있습니다

경매에서 입찰을 할 때 권리분석은 매우 중요한 과정입니다. 특히 말소기준권리와 대위변제의 관계, 그리고 후순위 임차인의 대항력 변화는 경매 입찰자에게 중요한 영향을 미칠 수 있습니다. 이에 대해 자세히 설명하겠습니다.

1. 말소기준권리 찾기

경매에서 말소기준권리는 경매 진행 시 우선적으로 말소되는 권리를 의미합니다. 말소기준권리는 해당 부동산에 설정된 다양한 권리 중에서 가장 우선순위가 높은 권리입니다. 예를 들어, 근저당권, 저당권, 가압류, 압류 등이 해당되며, 경매에서 낙찰자는 말소기준권리를 초과한 후순위 권리를 상속받을 수 있습니다.

일반적으로 말소기준권리는 해당 부동산의 등기부등본에서 확인할 수 있으며, 경매의 중요한 기준이 됩니다. 보통 말소기준권리로는 첫 번째 근저당권이 설정되어 있는 경우가 많습니다. 그러나 이는 반드시 하나만 설정되는 것은 아니며, 여러 개의 근저당권이나 저당권이 설정될 수 있습니다.

2. 대위변제란?

대위변제는 원래 채무자가 아닌 제3자가 채무를 대신 변제하는 방식입니다. 예를 들어, A가 B에게 1억 원을 빌려서 그 대가로 근저당권을 설정했다면, C가 대신 B의 채무를 갚아버리면 C는 B의 권리를 인수하게 되어 B의 권리가 소멸하고 C가 새로운 권리자로 자리 잡게 됩니다.

대위변제가 이루어지면, 원래의 채권자가 가지고 있던 권리는 제3자에게 이전됩니다. 따라서 대위변제를 통해 기존 채권자의 권리가 소멸되며, 그에 따른 후속 권리자의 순위가 변경될 수 있습니다.

3. 대위변제와 순위 상승

대위변제의 가장 큰 특징 중 하나는 후순위 권리자의 순위가 상승할 수 있다는 점입니다. 예를 들어, A가 소유한 부동산에 B가 근저당권을 설정하고, 이후 C와 D가 추가로 저당권을 설정했다고 가정해 봅시다. 이 경우, C가 B의 근저당권을 대위변제하게 되면 C는 B의 권리를 대신하게 되어 B의 권리가 소멸하고 C가 새로운 말소기준권리가 됩니다.

이렇게 되면 원래 후순위에 있었던 D는 C의 뒤로 밀리게 됩니다. 대위변제로 인해 순위가 상승하는 후순위 권리자는 새로운 말소기준권리를 인수하게 되어, 경매에서 더 유리한 위치를 차지하게 됩니다. 이러한 점을 경매 입찰자는 반드시 염두에 두어야 합니다.

4. 후순위 임차인의 대항력 변화

후순위 임차인의 대항력은 임대차 계약을 통해 확보된 권리입니다. 대체로 임차인이 경매에서 우선순위가 높은 권리자보다 앞서 계약을 체결한 경우, 해당 임차인은 대항력을 확보하여 경매로 소유권이 이전되더라도 일정 부분 권리를 보호받을 수 있습니다.

그러나 대위변제의 결과로 말소기준권리가 바뀌게 되면 후순위 임차인의 대항력이 변동될 수 있습니다. 예를 들어, 후순위 임차인 E가 임대차 계약을 체결하고 해당 부동산에 입주했지만, 임차인의 대항력보다 앞선 말소기준 권리인 근저당권이 대위변제로 소멸된다면 E는 더 이상 대항력을 잃게 될 수 있습니다. 이러한 경우, 임차인은 권리를 잃지 않도록 주의해야 하며, 경매 입찰자 역시 이러한 변화를 철저히 분석해야 합니다.

5. 대위변제의 실제 예시

예시 1:

A는 자신이 소유한 시가 3억 원짜리 빌라에 대해 B에게 1억 원을 빌리면서 근저당권을 설정했습니다. 이때, B의 근저당권이 말소기준 권리가 됩니다. 그러나 이후 C와 D가 추가로 저당권을 설정하면서 각각 후순위 권리자로 등록되었습니다. 이 부동산의 잔여가치는 2억 원이 남아있기 때문에, 후순위 권리자들은 각각 1억 원까지 저당권을 설정할 수 있었습니다.

이때, C가 B의 근저당권을 대위변제하면 C는 B의 권리를 인수하게 되어 B의 근저당권은 소멸됩니다. 따라서 C는 말소기준권리자가 되고, D는 그보다 후순위로 밀리게 됩니다.

예시 2:

후순위 임차인인 E가 해당 부동산에 입주하고 대항력을 확보했지만, B의 근저당권보다 후순위로 입주한 상황에서 C가 대위변제하여 B의 근저당권이 소멸되면 E는 그 권리를 유지할 수 있습니다. 즉, 대위변제로 말소기준권리가 바뀌면, 후순위 임차인의 대항력이 변동될 수 있습니다.

6. 경매 입찰자의 주의사항

경매에 입찰할 때, 대위변제 가능성을 염두에 두어야 합니다. 특히, 입찰일과 낙찰일 사이에 대위변제가 이루어질 수 있기 때문에, 입찰자는 말소기준권리와 대위변제의 가능성, 그리고 후순위 임차인의 대항력 변화를 면밀히 검토해야 합니다. 만약 대위변제로 인해 예상치 못한 권리 변경이 발생하면 낙찰자는 큰 부담을 안게 될 수 있습니다.

또한, 낙찰 후 대금 납부 전까지 이러한 대위변제가 이루어질 수 있으므로, 입찰자는 반드시 권리분석을 철저히 하고 입찰 여부를 결정해야 합니다.

7. 낙찰허가 결정의 취소 신청

만약 낙찰자가 대위변제와 관련된 권리 변동을 미처 파악하지 못하고 경매에 참여한 경우, 낙찰허가 결정의 취소를 신청할 수 있습니다. 경매법원에 취소 신청을 하여, 낙찰자의 권리와 의무를 재검토할 수 있는 기회를 가질 수 있습니다. 취소 여부는 후속 절차에 따라 결정되며, 이를 통해 낙찰자가 경매 결과로 인한 불이익을 최소화할 수 있습니다.

경매 입찰을 진행하기 전에 권리분석은 철저히 해야 하며, 대위변제와 후순위 임차인의 대항력 변화 등 중요한 요소들을 미리 파악해야 합니다. 특히 대위변제가 이루어지면 순위가 바뀌고, 임차인의 대항력에 영향을 미칠 수 있으므로, 이러한 점들을 신중히 고려하고 입찰을 결정해야 합니다. 낙찰 후 불이익을 피하기 위해서는 경매의 세부 사항을 정확히 이해하고, 예상되는 권리 변동에 대한 충분한 준비가 필요합니다.