경매 말소기준권리 가압류 압류 경매기입등기 담보가등기 아파트 전세권 말소기준등기 근저당권 대표적

법원 경매 입찰 말소기준 권리 중 대표적 근저당권 저당권은 경매에서 대표적인 말소기준권리입니다 말소기준 권리는 저당권 압류 가압류 등기 경매 기입등기 아파트 전세권 담보가등기가 경매에서 말소기준 권리가 되는데 특히 근저당권은 대표적인 말소기준 권리입니다

경매 물건 검색해 보면 거의 80~90% 정도가 근저당권이 말소기준 권리인데요 경매 목적물인 해당 물건 저당권은 원칙적으로 소멸하게 되는데요 저당권 피담보채권이 5천만 원이라면 배당 결과 2천만 원만 배당되었다 하더라도 해당 저당권은 낙찰과 동시에 소멸하게 됩니다 저당권은 다른 채권보다 우선변제를 받을 권리가 있으므로 선순위 저당권들은 우선변제가 됩니다

동일한 부동산 위에 수개의 저당권이 경합하고 있으면 우선변제의 순위는 각 저당권 설정등기일 선후에 따릅니다 후순위권자 저당권이 경매를 진행하더라도 선순위 저당권은 경매 낙찰 시 소멸되며 그 배당에서 선순위로 우선변제를 받게 됩니다 저당권에 의해 경매가 신청되는 경우 이걸 임의경매라 칭하는데 저당권 채권이 아직 변제기가 도래하지 않았을 경우에는 그 저당권에 기한 경매를 실행할수 없습니다 하지만 근저당권이 설정되어 있는 부동산에 강제경매를 신청하는 경우에는 그 저당권의 채권 변제기가 도래하지 않았더라도 경매가 진행될 수 있고 피담보채권의 변제기 도래 여부와 상관없이 경매를 진행할 수 있으며 근저당권은 항상 소멸하게 됩니다 선순위 저당권 다음에 지상권 지역권 등의 용익물권이나 소유권 이전등기 보전 가등기 가처분등기 등이 따라오는데 그다음에 강제경매가 청구되면 각 권리들은 배당받지 못하고 소멸하게 됩니다 선순위 저당권 후에 오는 권리들 용익물권이면서 담보물건적 성격을 가지는 전세권이 설정돼 있더라면 배당은 설정등기의 순위에 따릅니다 그러나 먼저 전세권이 설정되고 후에 저당권자가 경매를 신청하게 되면 전세권은 소멸하지 않습니다 전세권은 담보물권인 동시에 용익물권으로 전세권자 용익권을 보호해져야 합니다 다만 선순위 전세권자 경매 절차에서 배당요구를 하였다면 낙찰과 동시에 소멸되므로 배당에서는 우선변제로 내 보증금을 받을 수 있습니다

경매에서 말소기준권리는 경매 절차에서 권리 관계를 명확히 하고, 배당의 우선순위를 규명하는 중요한 개념입니다. 특히, 근저당권은 가장 대표적인 말소기준권리로, 경매에서 해당 부동산에 대한 저당권이 우선적으로 해결되어야 함을 의미합니다. 이를 중심으로 경매의 말소기준권리와 관련된 다양한 사항들을 설명하겠습니다.

1. 경매에서의 말소기준권리 개념

경매에서 말소기준권리는 경매 절차에서 우선적으로 소멸되는 권리를 의미합니다. 말소기준권리에는 다양한 종류가 있지만, 대표적으로 근저당권, 가압류, 압류, 전세권 등이 있습니다. 이들은 경매가 진행될 때 낙찰자가 인수해야 할 의무와, 배당에 있어 우선변제권을 결정짓는 중요한 기준이 됩니다.

경매 목적물의 저당권이 설정되어 있다면, 해당 저당권은 일반적으로 경매에서 소멸됩니다. 경매 절차가 진행되면 해당 부동산의 권리가 정리되고, 후순위 권리들이 소멸하게 됩니다. 따라서 경매 낙찰자가 물건을 인수할 때, 후순위 권리자는 배당에서 우선변제를 받지 못하고 권리가 소멸하게 됩니다.

2. 근저당권과 그 중요성

경매에서 근저당권은 가장 대표적인 말소기준권리로, 이 권리가 소멸되면 관련된 담보권자들이 배당에서 우선변제를 받을 수 있는 권리가 사라지게 됩니다. 경매가 진행되면 후순위 채권자들은 배당을 받지 못하고, 경매 낙찰자가 해당 물건을 인수하게 됩니다.

근저당권은 기본적으로 담보물을 설정하고 채권을 보장하는 역할을 하며, 이 권리가 소멸하게 되면 해당 채권자는 더 이상 그 부동산에 대해 채권을 주장할 수 없습니다. 예를 들어, 피담보채권이 5천만 원이고 배당이 2천만 원만 이루어진다고 하더라도, 저당권은 경매 낙찰과 동시에 소멸하게 되며, 이를 통해 채권자들은 낙찰금액에서 일정 금액을 배당받게 됩니다.

근저당권의 설정 및 소멸

근저당권이 설정된 부동산에 대해 경매를 진행하는 경우, 이 경매는 임의경매로 분류됩니다. 만약 저당권에 대한 채권의 변제기가 도래하지 않았다면, 일반적으로 임의경매를 신청할 수 없으나, 강제경매가 진행될 때는 변제기 도래 여부와 상관없이 경매가 진행될 수 있습니다. 이 경우 근저당권은 경매 낙찰 시 소멸하게 됩니다.

경매에 의해 근저당권이 소멸되면, 후순위 저당권자들은 자신들의 권리를 주장할 수 없게 되며, 경매 배당에서도 그 권리는 인정되지 않습니다. 특히 선순위 저당권에 의한 경매가 청구된 경우, 경매가 완료된 후 저당권은 완전히 소멸하고, 후순위권자는 배당에서 제외됩니다.

3. 다양한 말소기준권리: 가압류, 압류, 전세권 등

경매에서 말소기준권리에는 근저당권 외에도 가압류, 압류, 전세권 등이 포함됩니다. 이들 각각의 권리는 경매 절차에서 어떻게 처리되는지, 배당에서 우선순위는 어떻게 결정되는지에 따라 중요한 차이가 있습니다.

3.1 가압류와 압류

가압류와 압류는 모두 채권자의 권리를 보장하기 위한 법적 조치로, 이들은 경매에서 중요한 역할을 합니다. 가압류는 채권자가 채무자의 자산을 임시로 동결시키는 조치로, 이는 경매 목적물에서 권리가 소멸하지 않도록 방지할 수 있습니다. 그러나 가압류가 이루어진 부동산이 경매에 넘어가면, 가압류는 기본적으로 소멸하게 됩니다.

압류 역시 비슷한 방식으로 채권자가 채무자의 자산을 압박하는 조치입니다. 압류가 설정된 부동산도 경매가 진행되면 압류권리는 소멸하게 되며, 배당에서도 우선변제권이 인정되지 않습니다.

3.2 전세권의 취급

전세권은 경매에서 중요한 용익물권으로 다루어집니다. 전세권은 담보물권의 성격을 가지면서도 용익물권으로서의 특성을 가지고 있기 때문에, 전세권 설정이 기존의 저당권과 경합할 경우, 그 우선순위는 전세권이 설정된 시점에 따라 결정됩니다. 만약 전세권이 저당권 설정 이후에 설정되었다면, 해당 전세권은 경매에서 소멸하게 되며, 배당에서는 전세권자에게 우선변제권이 주어집니다.

하지만, 선순위 전세권이 설정되어 있을 경우, 후순위 저당권자가 경매를 신청하더라도 전세권자는 보호를 받게 됩니다. 선순위 전세권자는 경매 절차에서 배당을 요구할 수 있으며, 낙찰 시 해당 전세권은 소멸하고, 전세권자는 배당에서 우선변제를 받을 수 있습니다.

3.3 담보가등기와 경매 기입등기

담보가등기는 대출이나 채권 확보를 위해 설정되는 일종의 예비적 담보 설정입니다. 담보가등기는 경매에서 중요한 역할을 하며, 해당 가등기가 경매에서 우선적으로 말소될 수 있습니다. 특히, 경매기입등기는 경매 절차의 시작을 알리는 등기로, 이 등기가 설정된 후 경매가 본격적으로 진행되면 말소기준권리의 적용을 받게 됩니다.

4. 배당과 권리의 소멸

경매에서 배당은 권리자의 선순위에 따라 이루어집니다. 배당에서는 선순위 권리자가 우선변제권을 가집니다. 예를 들어, 저당권자가 선순위일 경우, 해당 저당권이 먼저 배당을 받고, 후순위 권리자는 배당에서 제외되거나, 배당금이 부족하여 배당을 받지 못할 수 있습니다.

경매에서 말소기준권리는 이러한 배당 순위를 명확히 하고, 권리자들의 우선순위와 배당액을 결정짓는 중요한 역할을 합니다. 경매가 진행되면, 모든 후순위 권리는 소멸하고, 낙찰자가 인수하게 되며, 이후 배당에서 우선변제권을 가질 수 있습니다.

경매에서 말소기준권리는 권리 관계를 명확히 하고, 경매 절차에서 우선변제의 순위를 정하는 중요한 개념입니다. 근저당권을 포함한 다양한 권리들이 경매에서 소멸되거나 배당을 통해 해결됩니다. 경매를 통해 부동산의 권리 관계를 정리하고, 후순위 권리자들은 배당에서 우선변제를 받을 수 없게 됩니다. 이 과정을 통해 경매 절차가 순조롭게 진행되고, 낙찰자는 해당 부동산을 인수하게 됩니다