전입신고 대항력 and 확정일자 우선변제권 구별할줄 알기
대항력과 우선변제권은 개념 요건 효과에 있어서 명확하게 구별할 필요가 있습니다 대항력이 있다는 의미는 임대인이나 소유자가 바뀌더라도 임차인이 신소유자 낙찰자에 대하여 종전의 임대차 효력을 주장할 수 있다는데 불과할 뿐 경매절차에서 우선변제권까지 인정되는 뜻은 아닙니다
대항력은 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다 우선변제권은 임대차계약서에 확정일자를 받으면 경매 시 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있는 권리입니다 대항력과 우선변제권은 서로 다른 개념이며 대항력만 있다고 해서 우선변제권까지 인정되는 것은 아닙니다
전입신고 대항력
•대항력을 갖추기 위해서는 동사무소 가셔셔 전입신고 주민등록 해야 합니다
•전입신고 주민등록 한다고 해서 대항력이 이전꺼 권리까지 대항한다는 소리는 아닙니다
•전입신고한 익일 0시 부터 후순위권리자에 우선하는 대항력이 발생합니다
•대항력을 갖추면 임대인이나 소유자가 바뀌더라도 임차인은 종전의 임대차 효력을 주장할 수 있습니다.
•대항력만 있다고 해서 경매절차에서 우선변제권까지 인정되는 것은 아닙니다.
확정일자 우선변제권
•대항력은 대항요건 점유및 전입신고 였다면 우선변제권은 계약서에 확정일자 받는걸 말합니다
•우선변제권이 있다는 것은 임차주택에 관한 경매절차 등에서 담보물권과 유사하게 후순위 권리자 및 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권능을 가진다는 의미입니다.
•대항력만 있는 임차인은 우선변제권이 없으므로 경매절차에서 배당요구권도 없습니다.
•반면, 우선변제권이 있는 임차인은 경매절차에서 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.
대항요건만 갖춘 임차인은 우선변제권이 없으며 따라서 배당요구권도 없고 그 결과 경매절차에서 배당요구도 할 수 없습니다 반면에 우선변제권이라 함은 특정채권자가 채무자의 전재산 또는 특정재산으로부터 다른 채권자보다 우선하여 채권의 변제를 받을 수 있는 권능을 말합니다 따라서 주택임차인이 우선변제권을 가진다는 것은 임차주택에 관한 경매절차 등에서 담보물권과 유사하게 후순위 권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권능을 가진다는 의미입니다 주의해야 할 것은 대항력을 갖추고 우선변제권을 취득한 선순위 임차인은 임차주택의 경락대금으로부터 우선변제를 받을 권리를 겸유하고 있다는 것입니다 따라서 대항력과 우선변제권을 가진 임차인은 원칙적으로 이 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있습니다
임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였는데 그 순위에 따른 배당이 실시된 결과 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 낙찰자에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다
즉 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 임차주택의 경락에도 불구하고 소멸하지 않으며 낙찰자에 대항하여 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고 다만 주택임대차보호법 제4조 2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될뿐이고 낙찰자는 주택임대차보호법 제3조 2항에 의애 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한 것입니다
경매 당하는 해당 임차인 보면 대항력이 있는 임차인은 경매가 진행되든 말든 해당집에서 계약기간 동안 잘 살다가 내보증금 받아서 집 빼면 되고 대항력에 우선변제권 있는 사람은 전 사람처럼 계약기간 살다가 내보증금 새로운 낙찰자 한테 받아서 가도 되고 이집 정내미 떨어져서 이사가야 하겠다 하면 배당요구해서 제일 선순위로 내 보증금 받아서 이사가셔도 됩니다 그런데 주거용 부동산 대부분 고가이기 때문에 자기 현금 다주고 사는경우가 없어서 대부분 1순위가 은행 근저당입니다 그 집에 근저당 비율이 높으냐 낮으냐 차이만 있을뿐 대부분 1순위가 근저당이고 그다음 임차인 전입신고 해서 익일 0시에 대항력이 발생하더라도 근저당권에 뒤지다 보니 해당 대부분 임차인들은 무조건 전입신고 하면서 확정일자 우선변제권 까지 받아 두어야 합니다 앞에 1순위 은행 근저당 비율이 높으면 내 보증금이 까이는 거고 낮다면 내 보증금 다 받는거고요 깡통전세 라서 내 보증금 날렸다 라는 말이 여기서 나오게 됩니다
