경매 대위변제 말소기준권리 바뀜 후순위 임차인 대신 변제 대항력 순위 상승 변동

말소기준권리인 최초 근저당이후에 후순위 권리자로 임차인이 많은 주거용건물의 경매에 있어서도 임차인이 공동으로 대위변제를 하는 경우가 종종 있습니다 대위변제라 함은 채무자가 변제하여야 할 채무액을 채무자가 아닌자 경매에 있어서는 대부분 후순위 임차인이 대신 변제하는 것을 말합니다

이런 경우 채권 말소기준권리인 최초 근저당 또는 담보가등기 가압류 등의 금액이 적은 경우 대위변제의 가능성이 높으며 후순위 임차인이 많은 주거용건물의 경매에 있어서도 임차인이 공동으로 대위변제를 하는 경우가 종종있습니다 대위변제가 일어나는 이유는 말소기준권리에서 뒤지는 후순위 임차인의 경우 낙찰자에 대한 대항력이 없지만 선순위 권리자의 채권액이 비교적 많지 않을 때라면 임차인이 채무자를 대위해서 선순위 권리자의 채무를 변제하고 등기부상에서 변제된 권리를 말소함과 아울러 권리의 말소사실을 경매법원에 신고하게 되면 임차인과 같은 후순위 권리자는 선순위 권리가 소멸됨으로 인해서 결과적으로 순위가 상승하게 되고 이로 인해 낙찰자에게 대항할수 있는 권리를 취득할수 있기 때문입니다

즉 저당권설정등기와 경매기입등기 사이에 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우 낙찰자가 경락을 받기 이전에 저당권설정등기가 말소되면 그 임차권은 대항요건을 갖춘 때로부터 대항력을 갖게 되었다 할것이고 그 대항력이 존속하여도 담보가치가 손상될 선순위의 근저당이 없는 이상 낙찰을 이유로 해서 임차권의 대항력이 소멸하지 않습니다 이처럼 후순위 임차인이 선순위 저당권자 등의 채권을 변제하고 그 등기를 말소함으로써 낙찰자에게 대항력을 주장할수 있는 최종시점은 낙찰자가 소유권을 취득하는 시점인 낙찰대금 지급기일 이전까지입니다 이런 경우는 임차인의 전세금보다 선순위 저당권의 채권금액이 낮은 수준일때 자주 발생하는데 이처럼 대위변제로 인해 선순위가 변경되는 경우 낙찰자는 낙찰을 포기하지 않으면 임차인의 전세금을 전부 부담해야 하는 상황이 발생할 가능성이 있어 결국 낙찰자로서는 울며 겨자 먹는 식으로 법원에 매각조건변경을 원인으로 한 낙찰허가 결정취소신청을 내고 입찰보증금을 반환 받을수 밖에 없습니다

경매에서의 대위변제 개념과 절차

경매 절차에서 후순위 임차인이 공동으로 대위변제를 하는 경우는 주거용 건물에서 자주 발생하는 현상입니다. 대위변제는 법률적으로 채무자가 변제해야 할 채무를 제3자가 대신 갚는 행위를 의미하며, 경매에서는 대부분 후순위 임차인이 선순위 권리자의 채무를 대신 변제하는 경우를 말합니다.

이러한 대위변제는 임차인의 권리 보호와 직접적인 연관이 있으며, 특히 말소기준권리인 최초 근저당 이후에 설정된 후순위 권리자의 지위에 놓인 임차인에게 중요한 법적 수단이 됩니다. 본 문서에서는 경매에서 대위변제가 이루어지는 이유, 절차, 그리고 그로 인해 발생하는 법적 효과에 대해 상세히 설명합니다.

1. 대위변제의 법적 근거와 정의

대위변제의 근거는 민법 제469조(변제자 대위의 법리)에 명시되어 있으며, 이 조항은 채무를 변제한 자가 변제 범위 내에서 변제 받은 자의 권리를 승계할 수 있도록 합니다. 경매 절차에서는 주로 후순위 임차인이 선순위 저당권자의 채권을 변제하고, 이를 통해 선순위 저당권자의 지위를 승계하는 방식으로 이루어집니다.

후순위 임차인이 대위변제를 선택하는 이유는 명확합니다. 일반적으로 선순위 저당권자의 채권이 비교적 소액이거나, 후순위 임차인의 보증금 규모가 크기 때문입니다. 이 경우 대위변제를 통해 선순위 저당권을 말소하고 임차인의 권리를 보호할 수 있습니다.

2. 대위변제가 발생하는 경우와 요건

경매에서 대위변제가 발생하는 대표적인 경우는 다음과 같습니다.

1. 선순위 저당권의 채권액이 적은 경우: 말소기준권리인 최초 근저당 또는 담보가등기, 가압류 등의 금액이 상대적으로 적을 때 임차인이 이를 대신 변제하는 경우가 많습니다. 이는 선순위 저당권자가 채권액을 모두 회수하더라도 임차인의 보증금을 보호하기 어려운 상황에서 발생합니다.
2. 후순위 임차인의 보증금 보호 필요성: 경매에서 후순위 임차인은 선순위 저당권자와의 우선순위 관계로 인해 보증금 보호가 어렵습니다. 하지만 선순위 저당권자의 채권액을 변제하고 이를 말소하면, 결과적으로 후순위 임차인의 권리가 강화됩니다.
3. 낙찰자에 대한 대항력 확보: 후순위 임차인은 대위변제를 통해 선순위 권리자가 소멸되면 낙찰자에게 대항할 수 있는 권리를 확보할 수 있습니다. 이는 임차인이 낙찰자에게 퇴거 요구를 당하지 않고, 보증금을 회수할 수 있는 법적 근거가 됩니다.

3. 대위변제 절차

대위변제는 다음과 같은 절차를 거쳐 이루어집니다.

1. 대위변제 결정: 임차인은 경매 절차에서 선순위 저당권자의 채권액을 파악하고, 이를 변제할지 결정합니다. 보통 임차인 단독으로 변제하기 어려운 경우 여러 명의 임차인이 공동으로 자금을 모아 변제합니다.
2. 변제 실행: 임차인은 선순위 저당권자에게 채권액을 변제하고, 해당 저당권의 말소를 요청합니다.
3. 등기부 등본 말소 신청: 변제 후 임차인은 등기부등본 상에서 해당 저당권이 말소되었음을 확인하고, 이를 경매법원에 신고합니다.
4. 낙찰자에 대한 대항력 확보: 대위변제를 통해 선순위 저당권이 말소되면, 후순위 임차인은 법적으로 낙찰자에게 대항할 수 있는 권리를 갖게 됩니다.

4. 대위변제의 법적 효과와 낙찰자에 대한 영향

대위변제는 선순위 권리자의 지위를 후순위 임차인에게 이전시키는 효과를 가져옵니다. 이는 후순위 임차인이 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있는 법적 근거가 됩니다.

낙찰자의 입장에서는 이러한 대위변제 절차로 인해 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 낙찰자가 선순위 저당권의 존재를 확인하고 입찰했으나, 임차인이 대위변제를 통해 저당권을 말소한 경우 낙찰자는 임차인의 보증금을 부담해야 할 가능성이 높아집니다.

낙찰자는 이러한 상황에서 법원에 매각조건변경 신청을 하거나 낙찰허가결정취소를 요청할 수 있습니다. 이러한 절차를 통해 낙찰자는 입찰보증금을 반환받을 수 있으며, 추가적인 재정적 손실을 방지할 수 있습니다.

5. 대위변제 사례

예를 들어, A라는 건물에 5명의 임차인이 있고, 건물에는 최초 근저당권이 1억 원으로 설정되어 있습니다. 이 건물에서 5명의 임차인은 각각 5000만 원의 보증금을 맡기고 있습니다. 경매 절차가 진행되면서 낙찰자가 결정되었지만, 최초 근저당권의 채권액이 1억 원에 불과하고, 임차인들의 보증금 합계가 2억 5000만 원에 달합니다.

이 경우 임차인들은 각자 2000만 원씩 공동으로 부담하여 1억 원의 근저당권을 변제합니다. 이후 낙찰자는 임차인의 대항력을 인정해야 하며, 임차인들은 보증금을 보호받을 수 있습니다.

경매에서 후순위 임차인이 공동으로 대위변제를 통해 자신의 권리를 보호하는 것은 중요한 전략입니다. 이는 임차인의 보증금 보호와 직접적인 관련이 있으며, 법적으로도 강력한 수단입니다. 그러나 대위변제는 법률적 절차가 복잡하므로, 반드시 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 필요합니다.