경매 가압류와 관련한 권리분석은 선순위가압류는 원칙이 있고 원칙에 대한 예외가 있으며 그리고 예외에 대한 다른 예외가 있습니다 경매에서 가압류는 원칙적으로 소멸 주의에 따릅니다 즉 선순위 가압류 등기의 경우 현 소유자를 채무자로 한 경매사건의 경우에는 가압류 등기가 말소기준 권리가 되어서 낙찰로 소멸하게 됩니다
가압류 등기가 혹여나 말소기준 권리가 아닌 후순위 가압류 권리인 경우 후순위로서 당연히 소멸하게 됩니다 가압류권자는 배당절차에 참여해서 배당 다 받든 못 받든 소멸하게 됩니다 윗에 이걸 원칙으로 삼으시고 예외적으로 선순위 가압류에도 소멸하지 않는 케이스가 있을 수 있는데요 가압류 등기가 지금 소유자가 아니라 전 소유자에 대한 것이라면 현 소유자를 채무자로 하는 경매에 있어서는 가압류는 배당에 참가할 수 없으므로 말소되지도 않고 말소기준 권리가 되지도 않습니다 즉 전 소유자에 대한 가압류가 있는 상태에서 소유권이 현 소유자에게 이전등기되고 그 후 현 소유자에 대한 채권자가 경매를 신청한 경우에는 전 소유자에 대한 가압류 채권자는 배당에 참여할 수 없으므로 전 소유자에 대한 가압류는 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다
경매 입찰하시려는 분들 중에 선순위 가압류 등기가 되어 있는 경우 해당 부동산 등기부 등본을 열람해 보면 말소되는지 아닌지를 어렵지 않게 체크하실 수 있을 텐데요 등기부등본 갑구 체크해보면 소유권에 관한 사항을 보고 해당 선순위 가압류가 현 소유자를 채무자로 하여 설정된 것인지 전 소유자를 채무자로 하여 설정된 것인지 충분히 파악이 가능하십니다 전 소유자에 대한 가압류 부분은 낙찰자가 인수해야 하므로 정확하게 권리분석 통해서 입찰을 하셔야겠죠 현 소유자의 가압류는 말소기준 권리도 되고 후순위라면 당연히 말소가 됨으로 권리분석 크게 신경 쓸 일은 없습니다
전 소유자의 가압류는 인수해야 하는데 간혹 어떤 조건에 합당하면 소멸하기도 하는데요 두 번째 예외의 또 예외사항으로 전 소유자의 가압류가 소멸하는 경우는 우선 전 소유자를 채무자로 하여 그 가압류 채권자가 강제경매을 신청한 경우나 현 소유자를 채무자로 하는 경매라도 전 소유자가 현 소유자에게 소유권을 이전하기 전에 설정된 저당권 등 담보권이 유효하게 존재하는 경우 그 저당권이 낙찰로 소멸함과 동시에 전 소유자 당시 설정된 가압류 또한 소멸합니다 즉 전 소유자에 대한 가압류뿐만 아니라 저당권이 설정되어 있는 경우에는 전 소유자의 저당권이 말소되기 때문에 전 소유자에 대한 가압류도 함께 말소가 되고 있습니다
가압류에는 우선변제의 효력이 없습니다 따라서 선순위 가압류라 할지라도 후순위 권지자에 대하여 우선하여 변제받지 못하고 다만 안분배당을 받게 됩니다
(1) 말소되는 가압류의 경우 가압류 채권자의 배당요구가 없어도 당연히 낙찰대금에서 배당을 받게 됩니다 즉 선순위 가압류로서 말소기준 권리에 해당하는 경우에는 즉 저당권 설정등기 전의 가압류인 경우에는 저당권자에게 대항할 수 있으므로 선순위 가압류권자는 저당권자와 안분 비례하여 배당을 받게 되고 후순위 가압류에 해당되는 경우 즉 저당권 설정등기 후의 가압류의 경우에는 저당권자에게 대항할 수 없으므로 낙찰대금에 저 저당권자가 우선 배당을 받고 잔금이 남아있는 경우에 이를 후순위 가압류 채권자가 배당을 받게 됩니다 그리고 경매신청 기입등기 이후에 가압류 등기를 한 가압류 채권자인 경우에는 경매절차에서 윗 사례와는 다르게 꼭 배당요구를 해야만 낙찰대금에서 배당을 받을 수 있습니다
(2) 가압류 배당과 관련해서 특히 선순위 가압류의 배당 부분 정확하게 알고 있어야 하는데요 가압류가 먼저 등기 설정되고 이후에 저당권이 설정된 경우에는 안분배당과 흡수 배당이라는 배당 원칙이 적용됩니다 가압류 등기 이후에 저당권이 설정된 경우 즉 가압류 등기가 선순위 권리에 해당되지만 배당에 있어서는 선순위 가압류와 후순위 저당권은 동순위 지위를 가지게 됩니다 이유는 근저당권은 물권으로서 우선변제가 있기는 하지만 우선변제권은 후순위 권리자에 우선하여 자기 채권의 만족을 얻는 권리일뿐 근저당권자보다 앞선 가압류권자까지 물권에 기한 우선변제권을 주장할 수는 없고 또한 가압류는 채권으로서 채권자 평등의 원칙에 의해 원칙적으로 우선변제권이 없습니다 결국 선순위 가압류와 후순위 저당권이 서로에 대하여 우선변제권을 주장할 수 없기 때문에 동순위 지위를 갖게 됩니다 따라서 선순위로 가압류 등기가 돼있고 후순위 저당권 등 우선변제권을 가지는 물권 또는 물권화 된 권리는 동순위가 되어 서로 안분 배당되고 그 후 우선변제권자의 선후 순위에 따라 선순위가 후순위의 안분 배당액을 흡수하게 됩니다
경매 절차에서 가압류는 권리분석의 중요한 요소 중 하나입니다. 특히, 선순위 가압류의 경우 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 하는지, 혹은 말소되는지를 정확히 파악하는 것이 필수적입니다. 가압류와 관련된 권리분석은 다음과 같은 원칙과 예외로 구분할 수 있습니다.
원칙적으로, 경매에서 가압류는 말소주의를 따릅니다. 즉, 선순위 가압류 등기가 말소기준 권리로 인정되는 경우, 경매를 통해 해당 가압류는 소멸합니다. 이 경우 가압류권자는 배당절차에 참여하여 배당금을 수령하게 되며, 배당 여부와 관계없이 가압류는 낙찰로 인해 소멸됩니다.
후순위 가압류의 경우, 선순위 권리자에 의해 당연히 소멸되므로 낙찰자가 이를 인수할 필요가 없습니다.
다만, 선순위 가압류 중에서도 소멸되지 않는 경우가 있습니다. 가장 대표적인 사례는 가압류 등기가 현 소유자가 아닌 전 소유자를 대상으로 한 경우입니다.
예시:
이와 같이 전 소유자에 대한 가압류는 경매 절차에서 배당에 참가하지 않으며, 말소되지 않습니다. 따라서 낙찰자는 이를 인수하는 부담을 안게 됩니다.
전 소유자에 대한 가압류가 존재하더라도, 다음과 같은 조건에서는 해당 가압류가 소멸할 수 있습니다.
따라서, 전 소유자의 가압류가 존재하더라도 저당권 등 우선권이 있는 권리가 낙찰로 인해 소멸된다면, 가압류 역시 소멸될 가능성이 큽니다.
경매에 참여하기 전에 등기부 등본의 갑구를 확인하여 가압류의 소멸 여부를 분석하는 것이 중요합니다.
가압류는 우선변제 효력이 없기 때문에 선순위 가압류라 하더라도 후순위 권리자에 대해 우선하여 변제받지 못합니다. 다만, 안분배당의 원칙에 따라 배당절차에 참여하게 됩니다.
가압류가 선순위로 설정되고 이후에 저당권이 설정된 경우, 안분배당과 흡수배당 원칙이 적용됩니다.
이는 저당권자가 물권으로서 우선변제권을 갖지만, 선순위 가압류권자 역시 등기부상 선순위이기 때문에 발생하는 현상입니다.
경매에서 가압류 권리분석은 복잡하고 다층적인 구조를 가집니다. 선순위 가압류라 하더라도 전 소유자에 대한 것인지, 현 소유자에 대한 것인지에 따라 낙찰자의 부담이 크게 달라집니다.정확한 권리분석을 위해서는 등기부 등본을 면밀히 확인하고, 말소 기준 권리 및 배당 절차를 이해하는 것이 필수적입니다. 특히 전 소유자에 대한 가압류는 예외적으로 소멸하지 않을 수 있으므로, 경매 입찰 전 철저한 분석과 검토가 필요합니다.
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