건물 전세권자 대지 낙찰대금 우선변제권 행사여부 전세권 설정일자 확정일자 대신

우리나라 등기부는 건물등기부 토지등기부 따로 등기부등본이 있는데요 단독주택은 토지따로 건물 따로다보니 별개로 권리설정및 팔수가 있습니다 아파트와 빌라 같은 공동주택 토지부분대지권은 주민들 전체가 공동으로사용하다 보니 등기부등본 열람해보면 1동의 건물 전체 대지지분이 기재되어 있고 전유부분 표제부에는 각각 개개의 소유자에게 속한 지분비율이 표시되 있습니다

아파트 빌라 집합건물은 토지와건물이 일체가 되어서 거래가 됩니다 아파트 건물부분만 팔고 땅 대지권은 안팔겟다 이게 불가능 합니다 건물의 전세권자 낙찰대금에서 우선변제권 행사여부 건물일부에 대하여 전세권이 설정되어 있는 경우도 전세권자는 그 건물 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있으나 건물에 대한 전세권자는 대지의 매각대금에 대해서는 배당을 받을수 없습니다

그러나 구분건물 아파트나 빌라등의 경우는 단독주택과 달리 대지지분에 대해서도 배당을 받을수 있습니다 구분건물은 공유지분에 대해서는 전세권등기를 할수 없다는 이유로 대지권등기가 경료된 부분에 대하여는 건물만 전세권등기를 하고 있으나 구분건물 전유부분에만 설정된 저당권의 효력은 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약 으로 정하는등의 특별한 사정이 없는한 그 전유부분의 소유자가 사후에도 대지사용권을 취득한 경우에는 그 대지사용권에도 미치므로 위 저당권자는 전체 경락대금중 대지사용권에 대한 부분에 대하여도 후순위채권자에 우선하여 변제를 받을수가 있습니다 따라서 건물만에 대한 전세권설정등기도 대지권에 대한 효력이 미친 다고 보고 배당이 이루어집니다

확정일자 없는데 전세권 설정한 임차인은 전세권설정일자가 확정일자 대신합니다 후순위 세입자가 전입신고도 하고 배당요구도 하고 그런데 확정일자를 받어두지 않아서 경매 배당에 참여하지 못해 무배당이 되는데요 만약 그당시에 전세권설정하신 케이스라면 전세권설정일자를 확정일자를 대신하여 인정을 받을수가 있습니다 전세권설정서의 등기필중에 있는 접수인은 확정일자에 해당합니다 즉 등기필증에 찍힌 등기관의 접수인 첨부된 등기원인계약서에 대하여 확정일자에 해당하니 위와 같은 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증에 등기관의 접수인이 찍혀 있다면 그 원래 임대차에 관한 계약증서에 확정일자가 있는것으로 보아야 하며 이 경우 원래의 임대차는 대지및 건물 전부에 관하여만 마쳐졌다고 하더라도 전세금액이 임대차보증금액과 동일한 금액으로 기재된 이상 대지 및 건물 전부에 관한 임대차의 계약증서에 확정일자 있는 것으로 봅니다