건물 소유를 위하여 토지임차 임차권등기 효력 지상물매수청구 미등기임차권 신축 토지임차권등기 동일한 효과
건물 소유를 위하여 토지를 임차하고 그 토지에 임차권 등기를 한경우 부동산 임대차 등기한 경우 등기 시점부터 3자에 대하여도 효력이 생깁니다 따라서 임대차 계약기간 내에 임대인의 변경 소유자가 변경이 있더라도 임차인은 임대기간 중에는 새로운 소유자에게 임대차 계약의 효력을 계속 주장할 수 있고 임대물을 사용 수익 할 수 있습니다
또한 임대기간이 종료된 경우 건물 등이 현존 한때에는 임차인은 토지 소유자에게 그 지상물의 매수를 청구할 수 있습니다 즉 근저당이나 가압류 등이 경료되기 전에 토지 임대차 계약을 체결하고 이를 등기한 후 동 임대차에 기하여 건물이 건축된 경우에는 토지가 경매되어 소유자가 변경된다 하더라도 임대차는 소멸하지 않고 계속 유지되고 계약기간 만료 후에는 임차인은 낙찰자에게 건물의 매수를 청구할 수 있습니다 그러나 근저당이나 가압류 등이 경료된 이후에 등기된 토지임대차는 경매에 의해서 소멸될 수밖에 없으므로 건물 또한 철거대상이 될 것입니다
토지 임차권 등기와 그 효력
건물 소유를 목적으로 토지를 임차하고 해당 토지에 임차권 등기를 한 경우 임차권 등기는 등기 시점부터 제3자에게도 효력을 발생시킵니다 이는 임대차 계약 기간 중 임대인의 소유권이 변경되더라도 새로운 소유자에게 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있음을 의미합니다 따라서 임차인은 임대 기간 동안 임대물을 계속해서 사용하고 수익할 수 있습니다
임대 기간 종료 후의 권리
임대 기간이 종료된 경우에도 건물 등이 현존하는 한 임차인은 토지 소유자에게 그 지상물의 매수를 청구할 수 있습니다 예를 들어 근저당이나 가압류 등이 경료되기 전에 토지 임대차 계약을 체결하고 이를 등기한 후 건물이 건축된 경우 토지가 경매되어 소유자가 변경되더라도 임대차는 소멸하지 않고 계속 유지됩니다 이 경우 계약 기간 만료 후 임차인은 낙찰자에게 건물의 매수를 청구할 수 있습니다그러나 근저당이나 가압류 등이 경료된 이후에 등기된 토지 임대차는 경매에 의해 소멸될 수밖에 없으며 이 경우 건물 또한 철거 대상이 될 수 있습니다
임차권 등기가 없는 경우의 효력
토지를 임차하였으나 임차권 등기를 하지 않은 경우에도 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차는 임차인이 지상 건물을 등기한 시점부터 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다 즉 토지 임차권 등기가 없는 경우라도 건물을 신축하고 이를 등기한 경우에는 토지 임차권 등기를 한 것과 동일한 효과를 발휘합니다 건물 등기의 지번이 반드시 토지 등기의 지번과 일치할 필요는 없습니다
•건물 소유를 목적으로 토지를 임차하고 토지 임차권을 등기한 경우, 임대차 계약기간 내에 토지 소유자가 변경되더라도 임차인은 새로운 소유자에게 임대차 계약의 효력을 계속 주장할 수 있습니다.
•임대기간 종료 후 건물이 현존할 때, 임차인은 토지 소유자에게 그 지상물의 매수를 청구할 수 있습니다.
•토지 임차권을 등기하기 전에 토지에 근저당이나 가압류가 경료된 경우, 임대차는 소멸되고 건물도 철거 대상이 됩니다
경정 등기및 건물 저당권 효력
등기부상의 건물 표시가 토지의 지번과 다르다 할지라도 사회 통념상 동일성이 인정되고 해당 건물이 임차한 토지 위에 건립되어 경정 등기를 쉽게 할 수 있는 경우 경정 등기 이전에도 제3자에 대해 대항력을 갖출 수 있습니다 건물 소유를 목적으로 한 토지 임차인이 해당 토지 위에 소유하는 건물에 저당권을 설정한 경우 저당권의 효력은 건물뿐만 아니라 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권에도 미칩니다 따라서 건물에 대한 저당권이 실행되어 경락인이 건물의 소유권을 취득한 경우 특별한 사정이 없는 한 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권도 건물 소유권과 함께 이전됩니다
•토지 임차권을 등기하지 않은 경우에도, 임차인이 그 지상 건물을 등기하면 제3자에 대해 임대차의 효력이 생깁니다.
•건물 등기의 지번이 토지 등기와 다르더라도, 사회통념상 동일성이 인정되면 경정등기 이전에도 제3자에 대한 대항력이 인정됩니다.
•토지 임차권에 저당권이 설정된 경우, 건물 경락 시 토지 임차권도 함께 이전됩니다.
•그러나 토지에 대한 소유권 취득 등기가 먼저 이루어진 경우, 이후 건물 등기를 하더라도 제3자에 대한 대항력이 인정되지 않습니다.
제3자에 대한 임대차 효력의 제한
민법 규정에 따르면 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차는 이를 등기하지 않은 경우에도 임차인이 지상 건물을 등기한 시점부터 제3자에 대해 임대차의 효력을 갖습니다 그러나 이는 임차인이 그 지상 건물을 등기하기 전에 제3자가 해당 토지에 대해 소유권 취득 등기를 한 경우에는 적용되지 않습니다 즉 임차인이 지상 건물을 등기하더라도 해당 제3자에 대해 임대차의 효력을 주장할 수 없습니다 이와 같은 규정은 건물을 소유하는 토지 임차인의 보호를 위해 건물 등기로써 토지 임대차 등기에 갈음하는 효력을 부여하는 것이지만 이미 제3자가 소유권을 취득한 경우에는 임차인의 권리를 보호할 수 없습니다
토지 임차권 등기는 건물 소유를 위해 매우 중요합니다 등기를 하지 않으면 토지 소유자 변경 시 임차인의 권리가 보호받기 어렵고 경매 시에도 임차권이 소멸될 수 있습니다 따라서 건물 소유를 목적으로 토지를 임차할 때는 반드시 토지 임차권 등기를 해두어야 합니다
건물 소유를 위하여 토지를 임차하고 그 토지에 임차권 등기를 하지 않은 경우에는 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기 한때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생깁니다 즉 건물 소유를 목적으로 토지를 임차한 경우 제3자에 대하여 임대차의 효력을 주장하기 위해서는 토지임차권등기를 하여야 함이 원칙이나 비록 토지임차권등기를 하지 않은 경우라 하더라도 미등기임차권에 기하여 건물을 신축하고 이를 등기한 경우에는 토지임차권등기를 한것과 동일한 효과를 발휘합니다 그리고 건물등기의 지번이 반드시 토지등기의 지번과 일치할 필요는 없습니다
즉 등기부상의 건물표시가 토지의 지번과 다르다 할지라도 사화통념상 동일성이 있고 그것이 임차한 토지 상에 건립되어 있어서 쉽게 경정등기를 할 수 있는 경우라면 경정등기 이전이라 하더라도 제3자에 대하여 대항력을 갖추고 있습니다 그리고 건물의 소유를 목적으로 하여 토지를 임차한 사람이 그 토지 위에 소유하는 건물에 저당권을 설정한 때에는 저당권의 효력이 건물뿐만 아니라 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권에도 미친다고 보아야 할 것이므로 건물에 대한 저당권이 실행되어 경락인이 건물의 소유권을 취득 한때에는 특별한 사정이 없는한 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권도 건물의 소유권과 함께 이전됩니다
그러나 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다는 민법규정은 건물을 소유하는 토지임차인의 보호를 위하여 건물의 등기로써 토지임대차 등기에 갈음하는 효력을 부여하는 것일 뿐이므로 임차인이 그 지상건물을 등기하기 전에 제3자가 그 토지에 관하여 소유권취득의 등기를 한때에는 임차인이 그 지상건물을 등기하더라도 그 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생기지 않습니다
