개발제한구역 이란 뜻 경매 입찰 권리분석 그린벨트 해제 건축
개발제한구역 내 토지에 대한 경매 권리분석 개발제한구역 도시민 건전한 생활환경 확보를 위해 도시 주변에 설정하는국계법에서 정한 4개의 용도구역중 하나입니다 용도구역 4가지 개발제한구역 도시자연공원구역 시가화조정구역 수산자원보호구역등 당국에서 멀하지 말라고 지정한곳으로 개발보다 보호가 우선목적인 지역입니다
개발제한구역은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 자연환경을 보호하며 도시 주변의 쾌적한 생활환경을 유지하기 위해 지정된 구역을 말합니다 흔히 그린벨트라고도 불립니다 이 구역에서는 건축 행위나 토지의 형질 변경 등 개발 행위가 제한되며 주로 농업 임업 공원 등의 용도로 이용됩니다
1.목적:
•도시의 무분별한 팽창을 억제
•자연환경 및 경관 보호
•도시와 농촌의 균형적인 발전 촉진
2.특징:
•주거, 상업, 공업 등의 개발이 엄격하게 제한됨
•농업, 임업, 자연보호를 위한 활동은 허용됨
•일부 지역에서는 제한적인 개발(예: 공공시설, 농업 관련 시설)이 허용될 수 있음
3.법적 근거:
•한국에서는 국토계획법과 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별법에 따라 관리됨
4.효과:
•도시 주변의 녹지 보전
•기후 변화 완화 및 생물다양성 보호
•도시민에게 여가와 휴식 공간 제공
5.문제점 및 논란:
•사유재산권 침해 논란
•불법 건축물 증가 문제
•개발 제한으로 인한 토지 이용의 비효율성
개발제한구역(Greenbelt) 내에서의 건축은 엄격한 규제를 받습니다 이는 환경 보호와 도시의 무분별한 확산을 방지하기 위한 조치입니다 다음은 개발제한구역 내에서 건축과 관련된 주요 규제 사항입니다
1.신축, 증축, 개축 제한
•신축: 일반적으로 새로운 주거용, 상업용, 공업용 건축물의 신축은 금지됩니다.
•증축: 기존 건축물의 규모를 확대하는 증축은 제한되며, 특별한 경우에 한해 제한적으로 허용될 수 있습니다.
•개축 및 재축: 기존 건축물의 구조를 변경하거나, 재건축하는 행위도 제한됩니다.
2.허용되는 건축 행위
개발제한구역 내에서도 일부 건축 행위는 예외적으로 허용될 수 있습니다. 이러한 경우에는 관련 법령에 따라 허가 절차를 거쳐야 합니다:
•농업, 임업, 어업 관련 건축물: 농업용 창고, 온실, 축사 등 농업, 임업, 어업에 직접 필요한 건축물은 허용될 수 있습니다.
•공공 목적 건축물: 학교, 도서관, 공원, 공공기관 건물 등 공공 목적을 위한 건축물은 허용될 수 있습니다.
•기존 건축물의 유지·보수: 기존 건축물의 안전을 유지하기 위한 보수 및 수리는 허용됩니다.
•기타 예외적 허용: 지역주민의 편의 및 복지를 위해 필요한 소규모 시설(예: 경로당, 어린이집 등)은 특정 조건 하에 허용될 수 있습니다.
3.허가 절차
개발제한구역 내에서 예외적으로 건축 행위를 하기 위해서는 다음과 같은 절차를 거쳐야 합니다:
•허가 신청: 관련 지방자치단체에 건축 허가를 신청해야 합니다.
•심사 및 검토: 지방자치단체는 환경 영향, 주변 경관, 공공의 이익 등을 종합적으로 검토하여 허가 여부를 결정합니다.
•허가 조건 준수: 허가를 받은 경우에도 정해진 조건을 준수하여 건축을 진행해야 합니다.
4.위반 시 처벌
개발제한구역 내에서 무단으로 건축 행위를 한 경우, 관련 법령에 따라 처벌을 받을 수 있습니다. 처벌 내용은 다음과 같습니다:
•과태료 부과: 무단 건축 시 과태료가 부과될 수 있습니다.
•철거 명령: 불법 건축물에 대해 철거 명령이 내려질 수 있습니다.
•형사 처벌: 심각한 경우 형사 처벌을 받을 수 있습니다.
개발제한구역의 설정과 관리에는 여러 이해관계자들 간의 조율과 협력이 필요하며 지역별 특성을 고려한 정책적 접근이 중요합니다 경매 입찰하다보면 그린벨트 개발제한구역내 토지도 나오고 있는데요 개발제한구역 경매 접근 어떻케 해야 할까요?
1.개발제한구역은 전지역이 토지거래허가구역으로 묶여 있어 일반매매로 매수할 경우 사전에 지방자치단체의 허가를 득해야 합니다 그러나 경매를 통해 매수할 경우 토지거래계약 특례조항에 의거 매각과 동시에 허가 받은것으로 간주 하므로 매수절차를 간소화할수 있다는 장점이 있습니다 경매에서는 토지거래허가 필요 없다보니 개발제한구역내 소재 토지는경매등의 투자자들에게 인기가있는곳중에 하나입니다
2.쉬우면서 어려운 말이지만 개발제한구역내 토지 투자 가장 중요한점은 해제 가능성이 높은 곳을 고르는것인데 그것은 내가 알수 없는것이지만 그래도 해제가 유망한 곳을 몰르더라도 진입로가 없는 맹지이거나 너무 외진곳이거나 개발이 불가능한 땅은 피해야 합니다 따라서 택지개발지구에 인접한 개발제한구역내 토지를 선택하면 무난한 경매 입찰이 되겠습니다
3.다만 개발제한구역은 해제되더라도 보전 가치가 높아 보전녹지구역으로 지정될 가능성이 큰 지역은 향후 건물의 신축 증축에 제한을 받기 때문에 투자를 자제하는것이 바람직하고 당해 토지가 개발제한구역뿐만 아니라 상수원보호구역 군사시설보호구역 문화재보호구역으로 동시에 묶여 있는 지역도 역시 그러합니다
4.개발제한구역이 내의 농지를 매수하고자 할때 유의할것이 있습니다 매수하고자 하는 토지가 개발제한구역 내 농지일 경우 토지거래허가제의 적용을 받지 않는다 해도 해당 토지가 농지인 이상 농지취득자격증명을 발급받아 매각결정기일까지 경매법원에 출해야만 매각허가가 난다는 것을 간과해서는 안됩니다 5.개발제한구역이 해제되면 언제든지 조건없이 건축을 할수 있는 것은 아님에 유의해야 합니다 즉 개발제한구역 해제 후에도 지목이 대지인 경우를 제외하고는 건축허가받기가 쉽지 않습니다 원래 매수하려는 토지의 지목이 전답이나 임야인 경우에는 형질변경절차를 거쳐 대지로 용도변경을 해야만 건축을 할수 있습니다 따라서 입찰전에 해당 시군구청 건축과에 형질변경 가능여부 사전에 알아보야아 합니다
