가등기 종류 담보가등기 경매 신청 효력 청구권보전가등기 차이
등기에는 쓰리가라고 해서 골치아픈 가등기 가압류 가처분 이중에서도 가등기는 장래 발생할 청구권을 보전하기 위한것으로 장래 소유권을 바꿀수 있는 소유권이전청구권 보전가등기와 근저당권과 비슷한 담보가등기 2가지로 분류가 되며 경매 진행이 되면 접근하는 방법이 완전 달라지게 됩니다
사정상 바로 등기이전 하기가 어려워서 1년뒤에 잔금을 지급하겠다 매매예약 형태로 가등기를 쳐두면 내가 매수한 부동산이 매도자가 그사이 혹여나 이중매매나 블측의 강제집행으로 발생하는 소유권이전 방해를 사전에 막아 그 권리변동의 효력이 발생하는 등기에 대해 장차 일어날 본등기 순위를 확보하기 위한 예비등기입니다
이러한 가등기가 행해진 후에 그에 기하여 본등기가 실행되면 그 본등기 순위는 가등기 순위에 의하게 됩니다 그래서 그사이에 다른 어떤 권리들이 들어올수가 없습니다 가등기가 본등기 해버리면 그 중간에 들어온 권리들은 모두 휴지조각이 되버립니다 이러한 가등기는 소유권이외에도 지상권 지역권 전세권 저당권 임차권등에도 가능하며 크게 가등기는 보전가등기와 담보가등기 2가지로 나눌수가 있습니다 청구권보전가등기는 소유권 및 지상권 지역권 저당권 등 이전 변경 또는 소멸청구권을 보전하려 할때 본등기 순위 확보를 위해 사에 해두는 등기를 말합니다 실무에서 보면 대부분 소유권정도가 제일 많습니다 가등기를 친경우에는 본등기 순위는 가등기 순위에 의합니다 가등기를 기한 본등기를 하면 순위는 가등기 순위에 의하므로 가등기와 본등기 사에에 있는 각종 처분의 등기는 본등기시 그 권리등기가 존속하고 있는 한 모두 가등기 순위보전적 효력에 의하여 그 효력이 부인됩니다
현재 가등기는 예비등기에 속하지만 가등기권자가 후에 본등기를 하게 되면 날짜가 소급되어 그때부터 효력이 발생하다보니 후에 들어간 다른 권리들은 효력이 없어지게 되다보니 제3자는 가등기된 물건이 있으면 들어갈수가 없습니다 어차피 본등기 해버리면 내 권리는 모두 날라가 버립니다 가등기에 대한 자체 권리도 아직 예비등기이지만 상속에 의한 이전이 가능하며 법률행위에 의한 권리이전도 가능합니다 가등기에 가등기로 부기등기 형태로로 이전이 가능합니다 담보가등기는 위에서 체크한 보전가등기와는 달리 담보가등기 형태로도 사용할수도 있는데요
가등기 담보는 저당권과 비슷하면서도 등록세 기타비용이 저렴하고 부동산 담보물의 소유권명의가 채무자에게 남아있으로 근저당권과 같은 후순위담보권 설정이 가능하며 저당권의 엄격성 번잡성등을 피하면서 등기 외부에서 볼때에도 강한 외적인 느낌이 나서 더 보호받는 취지로 근저당권이 아닌 가등기담보형태로 할수도 있습니다 A가 2024년 1월1일 B로부터 1억원을 빌리면서 2025년1월1일까지 변제하지 않을 경우에는 A의 주택 소유권을 양도하겠다고 약속을 하고 이를 가등기해주는 것처럼 채무자가 금전채권을 담보하기 위하여 채무불이행시에는 자기 또는 제3자 소유의 물건에 대한 소유권을 이전해주기로 예약하고 그 소유권이전청구권을 보전하기 위해서 가등기를 해두는 담보방법으로 가등기담보에관한법률 가담법에서 규정됩니다
보전가등기 담보가등기 경매 권리분석 가담법에서는 채무자가 약속한 기한이 되어도 변제하지 않은 경우에는 가등기의 실행을 하게 되는데 우선 가등기담보권자는 그 담보권의 실행에 대해 채무자에게 통지를 하고 청산절차를 거쳐 청산금을 지급하고 청산기간이 경과하면 해당부동산의 소유권을 취득하게 됩니다 또한 가등기담보권자는 위의 방법 복잡한 청산절차를 취하지 않고 경매를 통하여 자기의 채권을 만족할수도 있습니다 혹여나 다른 채권자가 경매를 신청한경우 그 경매절차에 참가해서 자기채권의 우선변제를 받을수도 있습니다 이경우 담보가등기는 저당권으로 본다는 규정이 있습니다 경매진행절차에서는 저당권과 같은 것으로 취급받고 담보가등기일을 기준으로 우선순위가 정해지며 가등기담보권자도 반드시 경매법원에 배당요구를 신청해야 배당을 받습니다 배당신청하지 않으면 우선변제를 받지 못합니다
경매에서 가등기 관련 물건이 진행될때 권리분석 체크해보면 일단 부동산등기부만 보면 외부에서 볼때에는 이게 보전가등기인지 담보가등기인지 알수가 없습니다 일단 경매 법원은 가등기권자에게 이게 담보가등기라면 배당신청하고 너 받을 금액이 얼마인지 채권계산서 제출하라 송달하게 됩니다 이때 담보가등기권자이면 내돈 받을돈이 얼마이다 채권계산서 제출하면 이 가등기는 담보가등기로 결정하고 저당권과 같은걸로 보시면 됩니다
경매 사건내역 자세히보시면 가등기권자 배당요구나 채권계산서 제출했다는 문서 내역을 체크해 보실수 있습니다 만약 이 담보가등기가 최선순위일 이면 말소기준권리도 되고 다른 말소기준권리 뒤에 후순위라면 배당받고 소멸하게 됩니다 경매법원에서 채권계산서 제출하라 했는데 아무런 액션이 없으면 담보가등기가 아닌 보전가등기일 가능성이 농후합니다 만약 보전가등기보다 빠른 저당권 즉 있는경우 즉 말소기준권리 이후에 가등기 형태이면 말소가 되어서 소멸하게 되나 말소기준권리 이전에 이런 보전가등기가 있다면 보전가등기가 최선순위인경우 가등기에 기한 소유권이전의 본등기를 경료하면 그 본등기 순위에 우선하게 되므로 가등기후 본등기가 있을때까지 있었던 처분행위나 그에 따른 권리는 모두 효력을 상실하거나 후순위가 되며 낙찰자는 소유권을 상실하게 됩니다 이런 보전가등기 인수되는 물건은 무조건 입찰하면 안데겠죠
