경매 소액임차인 최우선변제 범위 최우선변제금액 표 참조 서울 월세 예시
임대차 보호법에서 첫 경매개시 결정 기입등기 이전에 대항요건을 갖춘 소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권 자보다 우선하여 변제받을 권리를 보장하고 있습니다 주택임대차 보호법 제8조 1항 상가임대차 보호법 14조 1항뿐만 아니라 국세 지방세 등의 모든 조세 채권자보다 우선하여 변제를 받습니다
다만 근로기준법 소정의 최종 3월분의 임금채권 및 3년간의 퇴직금 채권과의 사이에는 같은 순위로 배당을 받게 됩니다 그리고 건물만의 임차인 또는 건물 일부의 임차인이라도 대지를 포함한 주택가액의 이분의 일 범위 내에서 우선변제를 받습니다 최우선변제권은 임차인이 전입신고만으로도 취득할 수 있는 권리입니다 이를 통해 임차인은 선순위 근저당권자보다도 우선하여 보증금 일부를 배당받을 수 있습니다 즉 경매 시 임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다
최우선변제권의 특징은 확정일자 없이도 전입신고만으로 최우선변제권을 취득할 수 있습니다 선순위 근저당권자보다도 우선하여 보증금 일부를 배당받을 수 있습니다 소액임차인에게만 인정되는 권리, 소액임차인의 범위는 지역별로 다릅니다 보증금 전액이 아닌 일정액에 대해서만 최우선변제권이 인정됩니다. 액임차인 해당 여부는 최선순위 담보물권 설정일을 기준으로 판단해야 합니다 또한 대지 및 건물에 대하여 강제경매 신청되었다가 대지 부분만이 낙찰된 경우에도 건물의 임차인은 대지의 낙찰대금으로부터 우선변제를 받습니다 다만 이는 대지에 관한 저당권 설정 당시 이미 그 지상건물이 존재하는 경우에만 적용할 수 있는 것이고 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에는 소액임차인은 대지의 낙찰대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수는 없습니다
그리고 보증금 액수를 임대인과 합의하여 감액한 경우 감액할 당시의 임차주택에 관하여 경매 개시결정 기입등기가 경료되지 않은 때에는 향후 경매절차가 개시되더라도 소액임차인으로 우선변제권을 행사할 수 있습니다 최우선변제를 받을 소액임차인이 다수여서 그들이 받아야 할 우선변제금 합산액이 주택가액의 이분의 일을 초과하는 경우에는 이분의 일에 해당하는 금액을 한도로 하여 임차보증금의 비율에 따라 안분배당을 합니다 이들 상호 간에는 동 순위입니다 즉 소액임차인 상호 간에는 대항력 취득시기에 구애됨이 없이 무조건 동 순위입니다 즉 소액보증금 중 일정액의 합계가 주택가액의 이분의 일을 초과하는 경우 소액보증금의 합산액을 각 임차인의 소액보증금 비율로 주택가액의 이분의 일에 해당하는 금액을 분할한 금액이 우선변제받을 소액보증금 중 일정액이 됩니다 주택가액이라 함은 낙찰대금에 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자 몰수된 입찰보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액으로 봅니다
그리고 소액임차인에게 최우선변제권이 인정되어 배당요구를 할 수 있는 보증금의 액수는 그중 일정액에 한하므로 소액임차인이 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다 하더라도 일정액을 초과하는 부분에 대하여는 배당요구의 효력이 인정되지 않고 배당 결과 남는 잉여금이 있다 하여도 이를 배당하지 않습니다 이처럼 소액임차인에게 최우선변제권이 인정되더라도 보증금 전액에 대한 최우선변제권이 인정되는 것이 아니므로 보증금 전액의 우선변제권을 보장받기 위해서는 임대차계약서에 확정일자를 받아 두어야 합니다
소액임차인 최우선변제권은 엄동설한에 어디 원룸이라도 얻어서 겨울 보내라는 취지로 만든건데 소액임차인은 지역별로 소액임차인이 해당되닌지 안데는지 보증금액이 정해져 있습니다 현재시점 2023년 2월21일 이후 서울은 1억6천 5백만원 이하 보증금액에 해당되면 최우선변제권으로 5500만원 먼저 배당해줍니다 계속된 개정으로 과거 월드컵할때 4천만원이하 보증금에 1600만원 최우선변제금액 비해 많이 현실화가 되가고 있는중입니다 최우선변제금액 표 참고 할때 제일 착각하는것중에 하나가 내가 이사간 날짜로 저거 보는게 아니라 해당 집에 최초 담보물권설정일로 날짜 기준을 찿아야 합니다 해당 부동산에 근저당권이 2018년 10월1일날 등기되 있다면 2018년 9월 18일 이후이므로 서울 1억1천만원 이하 보증금액에 해당되어야 하고 소액임차인 해당된다면 3700만원 먼저 배당해주게 됩니다
경매에서 소액임차인의 최우선변제권
소액임차인의 최우선변제권은 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법에 의해 보장되는 권리로, 경매 절차에서 소액임차인이 일정 금액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 하는 제도입니다. 이는 임차인의 주거 안정성을 보호하고 경제적 약자의 권익을 보장하기 위한 법적 장치로서, 경매가 진행될 경우에도 최소한의 보증금을 회수할 수 있도록 돕습니다.
1. 최우선변제권의 법적 근거 및 기본 개념
최우선변제권은 다음과 같은 법률 조항에 근거합니다.
- 주택임대차보호법 제8조 1항: 소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 규정
- 상가건물임대차보호법 제14조 1항: 상가건물 임차인의 최우선변제권을 보장
또한, 국세·지방세 등의 모든 조세 채권보다 우선적으로 변제를 받을 수 있으며, 이는 소액임차인의 주거 및 상업적 권리를 보호하기 위한 취지입니다.
2. 최우선변제권의 인정 요건
최우선변제권이 인정되기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.
- 대항요건을 갖춘 소액임차인일 것
- 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법상 임차인이 대항력을 가지려면 주민등록(전입신고)과 점유가 필요합니다.
- 경매 개시결정 기입등기 이전에 대항요건을 갖추었을 것
- 임차인이 대항력을 갖춘 시점이 경매 개시결정 기입등기 이전이어야 합니다.
- 보증금이 소액임차인의 기준을 충족할 것
- 소액임차인에 해당하는 보증금은 지역별로 다르며, 해당 기준을 초과하면 최우선변제권이 인정되지 않습니다.
- 최선순위 담보물권 설정일을 기준으로 판단
- 해당 부동산의 최선순위 담보물권 설정일을 기준으로 소액임차인 해당 여부를 판단해야 합니다.
3. 최우선변제권의 특징
- 확정일자 없이도 전입신고만으로 최우선변제권을 취득 가능
- 선순위 근저당권자보다 우선하여 보증금 일부를 배당받을 수 있음
- 소액임차인에게만 인정되는 권리이며, 보증금 전액이 아닌 일정액에 대해서만 인정
- 대지만 낙찰된 경우에도 건물 임차인은 대지 낙찰대금에서 우선변제를 받을 수 있음 (단, 저당권 설정 당시 이미 건물이 존재해야 함)
- 소액임차인이 다수인 경우 주택가액의 1/2 한도 내에서 비율에 따라 안분배당
4. 보증금 감액 시 최우선변제권
임차인이 임대인과 보증금 감액에 합의하더라도, 감액 당시 해당 주택이 경매 개시결정 기입등기 전이었다면 여전히 소액임차인으로서 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 즉, 감액 후에도 여전히 법적으로 보호받을 수 있는 여지가 존재합니다.
5. 지역별 소액임차인 기준 및 최우선변제금액
소액임차인의 범위와 최우선변제금액은 지역별로 다르며, 지속적으로 개정되고 있습니다. 2023년 2월 21일 이후 기준으로 서울의 경우 보증금 1억6천5백만 원 이하인 임차인은 최우선변제권으로 5,500만 원을 우선 배당받을 수 있습니다.
과거와 비교하면 상당한 상승이 이루어졌으며, 이는 소액임차인의 현실적인 주거 보호를 강화하기 위한 조치입니다. 예를 들어, 2002년 월드컵 당시에는 4천만 원 이하 보증금에 대해 1,600만 원을 최우선변제금으로 인정했지만, 현재는 상당히 증가한 상태입니다.
6. 임차인의 주의사항 및 실무적 고려사항
- 해당 부동산의 최초 담보물권 설정일을 기준으로 판단
- 예를 들어, 해당 부동산에 근저당권이 2018년 10월 1일에 설정되었다면, 소액임차인 기준은 2018년 9월 18일 이후의 기준을 적용해야 합니다.
- 이 경우 서울 지역의 보증금 기준은 1억1천만 원 이하이며, 최우선변제금은 3,700만 원입니다.
- 보증금 전액에 대해 최우선변제권이 인정되지 않음
- 임차인이 보증금 전액에 대해 배당요구를 하더라도 일정액을 초과하는 부분은 배당요구의 효력이 인정되지 않습니다.
- 따라서 보증금 전액의 보호를 원한다면 임대차계약서에 확정일자를 받아 두어야 합니다.
7. 월세 임차인의 최우선변제권 적용 사례
월세로 거주하는 경우에도 보증금 환산액이 소액임차인 기준을 충족하면 최우선변제권을 인정받을 수 있습니다. 예를 들어,
- 서울에서 보증금 5천만 원, 월세 50만 원(환산 보증금 1억 원)이라면 최우선변제권 적용 대상이 될 수 있습니다.
- 이 경우 경매가 진행되면 보증금 중 5,500만 원을 선순위 근저당권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.
소액임차인의 최우선변제권은 주거 안정성을 보장하는 중요한 제도로, 경매가 진행될 경우에도 일정 금액을 보호받을 수 있는 법적 권리입니다. 하지만 소액임차인 기준, 최우선변제금액, 우선변제 가능 여부는 다양한 조건에 따라 달라질 수 있으므로, 사전에 해당 부동산의 최선순위 담보물권 설정일, 보증금 기준 등을 철저히 확인하는 것이 중요합니다. 또한 보증금 전액 보호를 위해서는 확정일자를 받아 두는 것이 바람직합니다.
