법원 부동산 경매 입찰 말소기준권리 찿는법 근저당 후순위 임차인 대표적 80%

2024년 12월 14일 jipjurom

부동산 경매 입찰할때 해당 물건이 낙찰될 경우 그 부동산에 존재했던 권리가 소멸하던가 인수하던가를 가늠하는 기준이 말소기준권리입니다 경매 권리분석의 가장 포인트가 되는 말소기준등기 대표적인게 근저당으로 담보물권의 일종으로 해당 부동산을 인도받지 않고 관념상으로만 지배하며 채무의 변제가 없을때 해당 목적물로부터 우선변제 받는 권리를 말합니다

부동산 경매 입찰자에게 있어서 권리분석은 경매의 꽃입니다 낙찰후에 인수되어야 할 사항 어떤 것이 있는지 예측이 가능해야 입찰도 할 수 있겠죠 권리분석의 가장기초 낙찰과 동시에 말소되는 권리 낙찰 후에도 소멸하지 않고 낙찰자가 인수해야 되는 사항들 그 중심이 말소기준 권리가 되겠습니다 말소기준 권리란 경매 진행 부동산의 등기부에 표시되는 권리부터 표시되지 않는 권리들 예를 들자면 임차권 유치권 법정지상권 등 낙찰자가 인수 여부를 결정하는 기준이 되는 권리를 말합니다 경매 진행 부동산을 누군가 낙찰받게 되면 낙찰자가 잔금을 납부하게 되면 그 부동산에 소유권을 취득하게 되는데 소유권이전등기 과정에서 어떠한 권리들은 등기부상 다 말소되고 어떤 것들은 등기부상에 계속 남아 있어서 낙찰자가 인수 부담해야 하는 권리들이 있습니다 보통 말소기준권리보다 앞서는 선순위 권리들은 낙찰로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하며 말소기준 권리보다 후에 있는 권리 후순위 권리들은 대부분 낙찰로 소멸하게 됩니다

이와 같이 말소와 인수 기준이 되는 권리를 말소기준 권리 혹은 말소기준등기라 칭합니다 말소기준 권리가 되는 권리들은 (근) 저당권등기 담보가등기 경매개시결정기입등기 이 중에서 가장 먼저 등기되어 있는 것이 당해 부동산의 말소기준권리가 됩니다 통상 이 말소기준권리로 앞선 권리들은 인수 뒤에선 권리들은 다 말소됩니다 통상 우리 경매 사건 80~90% 말소기준 권리는 거의 대부분 근저당입니다 대부분 경매사건검색 열람해보면 말소기준등기 근저당과 가압류가 팔구십프로 차지하고 있는데요 위에 말소기준권리 저당권 압류 담보가등기 경매개시기입등기 배당요구한전세권등중 가장 앞선 순위의 권리가 말소기준권리가 됩니다 그중에서 근저당권이 대부분 차지하는데 보통 누군가 아파트를 취득하게 될때 부족한 자금을 은행에서 빌리게 되는데요 은행은 아파트를 담보로 잡고 저당권을 설정해서 이자나 원금을 받게 되는데 추후에 납부하지 않는 경우 빌려준 돈을 회수하기 위해 부동산을 경매신청해서 낙찰대금에서 환가받어서 채권만족을 하게 됩니다

부동산 경매에서 권리분석은 낙찰자가 반드시 숙지해야 할 가장 핵심적인 단계 중 하나입니다. 이는 단순히 부동산을 낙찰받는 것이 아니라, 낙찰 이후 해당 부동산에 남아 있는 권리와 의무를 정확히 파악하여 예상치 못한 법적, 경제적 부담을 피하는 데 필수적입니다. 이러한 권리분석에서 가장 중요한 기준이 되는 개념이 바로 말소기준 권리입니다.

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말소기준 권리란?

말소기준 권리는 부동산 등기부에 기재된 여러 권리 중에서, 경매가 진행되는 동안 해당 부동산에 대해 낙찰자가 인수해야 하는 권리와 소멸되는 권리를 구분하는 기준점이 되는 권리를 의미합니다.
말소기준 권리는 경매 절차를 통해 다음과 같은 권리를 구분합니다.

낙찰 후 말소되는 권리
- 말소기준 권리보다 후순위(등기일자가 늦은)로 설정된 권리들은 낙찰과 동시에 소멸됩니다. 예를 들어 후순위 근저당권, 가압류, 담보가등기 등이 포함됩니다.
낙찰 후 인수해야 하는 권리
- 말소기준 권리보다 선순위(등기일자가 빠른)로 설정된 권리들은 낙찰자가 인수해야 하며, 이는 해당 부동산의 가치나 추가 비용 부담에 직접적인 영향을 미칩니다. 대표적으로 선순위 임차권, 유치권 등이 해당됩니다.

말소기준 권리의 종류와 역할

경매에서 말소기준 권리로 작용할 수 있는 권리들은 다음과 같습니다:

근저당권 등기
- 부동산 담보 대출을 위해 가장 일반적으로 설정되는 권리입니다. 대출 채권자가 해당 부동산을 담보로 잡고, 채무 불이행 시 이를 경매에 부쳐 우선변제를 받습니다.
- 한국 경매 사건의 약 80~90%에서 말소기준 권리가 근저당권인 경우가 많습니다.
담보가등기
- 채권 확보를 위해 설정되며, 일반 저당권과 유사한 역할을 하지만 채무 변제가 이루어지지 않을 경우 본등기로 전환될 수 있습니다.
경매개시결정기입 등기
- 경매 절차의 시작을 알리는 등기로, 말소기준 권리의 역할을 수행합니다.
가압류 및 압류
- 채권자가 채무자의 재산을 미리 확보하기 위해 설정하며, 경매 절차에서는 이 역시 말소기준 권리가 될 수 있습니다.
전세권 등기(배당요구 전세권 포함)
- 전세금을 반환받기 위해 설정된 권리로, 전세권자는 배당요구권을 행사할 수 있습니다.

이 중에서 가장 먼저 등기된 권리가 해당 부동산의 말소기준 권리가 됩니다.

말소기준 권리의 실무 적용

말소기준 권리를 중심으로 권리분석을 진행하면 낙찰자가 인수해야 할 권리와 말소될 권리를 구분할 수 있습니다.

권리분석 단계

등기부등본 확인
- 경매 부동산의 등기부등본에서 설정된 모든 권리의 순위를 파악합니다.
- 가장 먼저 설정된 말소기준 권리를 확인합니다.
선순위 권리 분석
- 말소기준 권리보다 먼저 설정된 권리들은 낙찰자가 인수하게 됩니다.
- 특히 임차권의 경우, 선순위 여부와 대항력 유무를 분석해야 합니다. 임차인이 대항력과 배당요구를 갖춘 경우에는 배당금을 통해 권리가 소멸되지만, 그렇지 않다면 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수도 있습니다.
후순위 권리 분석
- 말소기준 권리 이후에 설정된 권리들은 일반적으로 경매 낙찰과 동시에 소멸됩니다.
- 예외적으로, 후순위 권리라도 배당요구가 없는 경우 낙찰자가 부담할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.
임차인 현황조사
- 임차인의 대항력, 배당요구 여부, 우선변제권을 확인합니다. 이는 낙찰자가 추가적으로 부담해야 할 임대보증금의 여부를 결정합니다.

실제 사례를 통한 이해

사례 1: 근저당권이 말소기준 권리인 경우

등기부 상황:
- A은행 근저당권(말소기준 권리) → B은행 근저당권 → C씨 가압류
결론:
- B은행과 C씨의 권리는 말소되며, 낙찰자는 A은행의 채권만 부담합니다.

사례 2: 선순위 임차권이 존재하는 경우

등기부 상황:
- 선순위 임차권(대항력 보유) → A은행 근저당권(말소기준 권리)
결론:
- 임차인은 대항력을 보유하므로 보증금을 낙찰자가 인수해야 합니다.

말소기준 권리 찾는 법

경매 사이트에서 사건번호를 통해 부동산의 등기부등본과 임차인 현황조서를 확인합니다.
등기된 권리들 중 가장 먼저 설정된 권리를 파악합니다.
해당 권리를 기준으로 선·후순위 권리를 분석합니다.

부동산 경매에서 권리분석은 성공적인 입찰의 핵심입니다. 특히 말소기준 권리를 정확히 이해하고 이를 바탕으로 선순위 및 후순위 권리를 분석하는 것은 필수적인 과정입니다. 낙찰자가 말소기준 권리를 중심으로 권리분석을 철저히 수행하면 예상치 못한 손실을 방지하고, 안전한 경매 참여가 가능합니다.