등기부등본 물권 전세권 일반 전세 주택임대차보호법 채권 임차권 차이점
우리가 통상 말하는 어디 전세살아 통칭해서 쓸때 그 전세는 물권인 전세권이 아니라 사실 임차권에 가깝습니다 임차권은 채권이기 떄문에 임차인은 임대인에 대해서만 그 권리를 주장할수 있습니다 반면 물권인 전세권은 등기부등본에 기재하면 자기의 권리를 제3자뿐 아니라 모든 사람에게 주장할수 있습니다 진정한 전세권 같은경우는 물권으로서 집주인과 합의가 되서 등기부등본에 전세권을 기재하게 됩니다
전세권과 일반전세의 차이는 간단하게 등기의 유무를 들수 있는데요 과거에는 법적 보장을 받을 수 있는 한계는 상당한 차이를 보였고 주택임대차보호법이 없을때에는 무조건 전세권 설정해야 내 전세보증금 보호받을수가 있었는데요 과거 드라마 보면 집주인이 집팔고 도망갔는데 새 집주인이 와서 너 이집 나가라 하면 한푼도 보호 못받고 나가야 했습니다 그래서 국민주거생활 안정을 위해 주택임대차보호법이란 특별법을 만들어서 채권인 임차권도 물권인 전세권만큼 보호를 해줄 필요가 있어졌습니다 과거에는 전세권 설정을 하고 싶어도 문제는 집주인들이 전세권설정을 잘해주지 않는데 있습니다 이유인즉 등기상 에는 기록이 남게되며 그절차도 번거롭고 등기부등본도 지저분해진다고 생각할수 있습니다
그렇다면 세입자는 일방적으로 불리한 입장에서 집을 구해야만 할까요? 아닙니다 이에 임차인의 권리를 보호해주기 위해 주택임대차보호법 에서는 확정 일자와 주민등록만하면 전세권 설정에 준하는힘을 실어 주고 있습니다 약간의 차이가 있다면 전세권은 주민등록을 하지 않아도 되지만 전세는 반드시 확정일자와 주민등록을 해야 법의 보호를 받을 수 있습니다 등기부등본 물권 전세권은 전세금을 지급하고 부동산 사용 수익할수 있는데 등기부등본에 등기소에 접수하면 당일 효력이 발생하고 등기부에도 기재가 됩니다 이때부터 후순위 권리자보다 경매진행시 배당에서 전세보증금을 먼저 돌려 받을수 있는 권리가 생깁니다 일반적 채권 전세는 우리가 오전에 이사하고 오후에 동사무소 가서 전입신고 하고 확정일자 받는데요 그럼 익일 0시부터 대항력이 발생합니다 대항력은 그 이후에 설정되는 권리들에 대항할수 있는권리이고 여기에 확정일자 받은것은 우선변제권으로 추후 이 전세집이 경매가 진행된다면 물권 전세권 같이 내보증금 순위별로 배당받을때 필요한 권리입니다
전세권과 일반 전세의 차이점은 법적 성격과 보호 방식에서 큰 차이를 보입니다. 일반적으로 ‘전세’라고 통칭하는 것은 실제로는 ‘임차권’에 해당하며, 이는 채권의 성격을 지닙니다. 반면, ‘전세권’은 물권으로서 법적 보호 수준이 다릅니다.
- 임차권(채권)으로서의 전세
임차권은 임대인(집주인)에 대해서만 권리를 주장할 수 있습니다. 이는 집주인과 임차인 사이의 계약 관계로 형성되며, 제3자에 대한 효력이 제한됩니다. 예를 들어, 집주인이 해당 주택을 매도하고 새로운 집주인이 나타난 경우, 임차권은 새로운 소유주에 의해 무시될 위험이 있습니다. 이러한 위험을 방지하기 위해 주택임대차보호법이 도입되어 임차인의 권리를 강화하였습니다.
- 보호 방법:
- 주민등록(전입신고) 및 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권이 발생합니다.
- 대항력: 임차인이 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 효력이 발생하여 이후 설정되는 권리자에 대항할 수 있습니다.
- 우선변제권: 확정일자를 받은 경우, 경매 절차에서 후순위 권리자보다 우선적으로 보증금을 배당받을 수 있는 권리가 생깁니다.
- 전세권(물권)으로서의 전세
전세권은 물권으로서, 등기부등본에 등기됨으로써 효력이 발생합니다. 이는 단순히 임대인과 임차인 간의 계약이 아니라, 해당 주택에 대한 물권적 권리를 의미합니다. 전세권을 설정하면 임차인은 해당 부동산을 사용 및 수익할 권리가 있으며, 제3자에게도 권리를 주장할 수 있습니다.
- 보호 방법:
- 등기소에 전세권을 등기하면 즉시 효력이 발생합니다.
- 전세권자는 경매 진행 시 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있습니다.
- 주민등록(전입신고) 없이도 권리가 보호됩니다.
- 과거와 현재의 변화
과거에는 주택임대차보호법이 없었기 때문에, 임차권으로는 보증금을 보호받기 어려웠습니다. 집주인이 주택을 매도하고 도망가면 새로운 집주인이 나타나 임차인을 내쫓는 경우가 빈번했습니다. 그러나 주택임대차보호법의 도입으로 전세권 설정 없이도 임차인이 보호받을 수 있는 법적 장치가 마련되었습니다. - 실무상 고려사항
- 집주인은 전세권 설정을 꺼리는 경우가 많습니다. 이는 등기부등본에 기록이 남고, 절차가 번거롭기 때문입니다.
- 임차인은 전입신고 및 확정일자를 통해 보증금을 보호받을 수 있으며, 이는 전세권 설정에 준하는 보호를 제공합니다.
- 물권으로서의 전세권은 강력하지만, 현실적으로는 임차권에 의존하는 경우가 대부분입니다.
결론적으로, 전세권과 일반 전세(임차권)는 법적 성격과 보호 방식에서 차이를 보이지만, 주택임대차보호법을 통해 임차인의 권리가 상당 부분 보장되고 있습니다. 따라서 실무에서는 확정일자와 전입신고를 통해 법적 보호를 강화하는 것이 중요합니다.
