경매 제시외 건물 법정지상권 매각제외 포함여부 저당권효력 부합물 종물 독립물 이해
저당 토지상의 건물과 관련하여 주의해야 할 것이 제시 외 건물 경우인데요 제시외 건물이란 경매 대상인 토지 위에 서있는 경매 대상이 아닌 건물로 처음부터 경매신청 채권자가 경매신청을 하지 않았거나 그 후의 경매절차에서도 경매 대상으로 포함되지 않은 건물을 말하고 있습니다
제시 외 건물 중에 가장 문제가 많이 되는 것은 미등기 제시 외 건물입니다 제시외 건물에는 미등기 건물만이 있는 것은 아닙니다 토지 저당권에 기해 경매가 실행되는 경우 그 토지 위에 서있는 제삼자 소유의 등기된 건물처럼 등기된 건물이지만 경매 대상이 되지 않는 제시 외 건물도 있을 수 있습니다 제시 외 건물에는 경매신청 채권자가 경매신청 대상으로 포함시키지 않았더라도 당연히 경매 대상에 포함되는 부합물이나 종물인 경우도 있으며 또는 일괄경매 청구권의 행사에 의하여 경매 대상에 포함되는 건물도 있고 제삼자의 등기된 건물로 경매 대상에 결코 포함되지 않는 경우도 있습니다
경매 제시 외 건물 저당권의 효력 부합물 종물 독립물
저당권의 효력은 부합된 물건과 종물에 미칩니다 부합물 또는 종물인 제시 외 건물에는 토지 및 주된 건물에 대한 저당권의 효력이 미치는 것이 원칙이고 이는 제시 외 건물이 저당권 설정 당시부터 있었던 경우는 물론이고 저당권 설정 이후 낙찰대금이 완납될 때까지 사이에 새로이 부합하거나 종물이 된 경우에도 해당됩니다
부합물인 제시외제시 외 건물이란 토지 또는 주된 건물과는 소유자를 달리하는 별개의 건물이지만 토지 또는 주된 건물에 결합하여 거래 관념상 그 부동산과 하나의 물건이 됨으로써 토지 또는 주된 건물의 소유자의 속하는 건물을 말하고 종물인 제시 외 건물이란 토지 또는 주된 건물의 경제적 효용에 계속적으로 이바지하기 위하여 부속시킨 동일 소유자의 독립된 건물을 말합니다 그러나 부합물이나 종물이 아닌 제시 외 건물에 대해서는 저당권의 효력이 미치지 않습니다 부합물이나 종물인 제시외 건물에는 저당권의 효력이 미치므로 주된 건물에 대한 경매개시결정에 의한 압류의 효력은 제시 외 건물에도 당연히 미치고 비록 제시 외 건물이 독립되어 있다 할지라도 이에 대하여 따로 경매개시 결정을 하거나 일괄매각 결정 또는 매각 허가 결정 등을 할 필요가 없고 반대로 경매개시 결정 이후에 제시외 건물이 멸실되더라도 경매절차에는 아무런 영향을 주지 않습니다
경매집행 법원은 이러한 부합물 또는 종물인 제시외 건물에 대하여 그 평가액을 최저입찰가격에 포함시키게 되는데 만일 이를 제외한 채로 경매가 진행된 때에는 최저 입찰 가격의 결정에 중대한 하자가 있는 경우에 해당하여 매각 불허가 사유가 됩니다 결국 주된 건물의 낙찰자는 낙찰대금을 지급함으로써 그 제시외 건물에 대한 소유권도 취득하게 되며 비록 그 제시 외 건물이 감정평가에서 빠져서 최저 입찰 가격결정에서 제외되었다 할지라도 경락가 결정이 확정된 후에는 더 이상 이를 다툴 수 없고 그 제시외 건물은 낙찰자에게 소유권이 이전됩니다
경매에서 제시 외 건물이란?
경매 절차에서 “제시 외 건물”은 경매 대상 토지 위에 존재하지만 경매의 대상으로 포함되지 않은 건물을 의미합니다. 이는 경매신청 채권자가 처음부터 해당 건물을 경매 대상으로 포함하지 않았거나, 이후의 경매 절차에서도 포함되지 않은 경우를 말합니다.
제시 외 건물의 유형과 문제점
제시 외 건물은 크게 두 가지 유형으로 나눌 수 있습니다:
- 미등기 제시 외 건물: 법적으로 등기가 이루어지지 않은 건물로, 소유권 관계가 불분명하여 경매 절차에서 문제가 자주 발생합니다.
- 등기된 제시 외 건물: 등기된 건물이지만, 경매 대상에서 제외된 경우입니다. 예를 들어, 저당권 설정된 토지 위에 제삼자가 소유한 등기된 건물이 존재할 수 있습니다.
특히 미등기 건물은 소유권을 증명하기 어렵기 때문에 경매 과정에서 혼란을 초래할 가능성이 큽니다.
부합물과 종물로서의 제시 외 건물
저당권의 효력은 부합물과 종물에도 미칩니다. 이는 제시 외 건물이 단순히 독립된 건물로 취급되지 않고, 주된 부동산(토지 또는 건물)의 일부로 간주되는 경우를 포함합니다.
- 부합물:
부합물은 원래 별개의 독립된 물건이었지만, 토지 또는 주된 건물과 결합되어 경제적, 거래 관념상 하나의 물건으로 인식되는 경우를 말합니다. 부합물은 소유권이 토지나 주된 건물 소유자에게 귀속되며, 경매 시 저당권의 효력이 미칩니다.예를 들어, 토지 위에 세워진 작은 창고가 해당 토지의 주된 용도와 밀접하게 연결된 경우, 이는 부합물로 간주됩니다. - 종물:
종물은 주된 부동산(토지 또는 건물)의 경제적 효용을 지속적으로 증가시키기 위해 부속된 독립적인 물건입니다. 종물은 주된 부동산과 동일한 소유자가 소유하며, 주된 부동산의 경매 시 저당권의 효력이 당연히 미칩니다.예를 들어, 주택 옆에 설치된 독립적인 차고가 주택의 효용성을 높인다면, 이는 종물로 볼 수 있습니다.
부합물 또는 종물이 아닌 제시 외 건물의 처리
부합물이나 종물이 아닌 제시 외 건물은 독립성을 유지하므로, 경매 절차에서 저당권의 효력이 미치지 않습니다. 이는 경매 절차에 별도로 포함되지 않는 한 낙찰자의 소유권에 포함되지 않는다는 것을 의미합니다.
경매 과정에서의 주요 쟁점
- 경매 대상 포함 여부:
부합물 또는 종물인 경우 경매 대상에 자동으로 포함됩니다. 그러나 독립물이라면 경매신청 채권자가 별도로 경매 대상에 포함시켜야 하며, 그렇지 않을 경우 경매 과정에서 제외됩니다. - 평가 및 입찰가 산정:
경매 집행 법원은 부합물과 종물을 포함한 제시 외 건물의 평가액을 최저 입찰가격에 반영해야 합니다. 만약 이를 누락하면 경매 절차의 하자가 발생하여 매각 불허가 사유가 될 수 있습니다. - 낙찰 후 권리 취득:
낙찰자는 경매 절차에서 부합물 및 종물로 평가된 제시 외 건물의 소유권을 낙찰대금을 지급함으로써 자동으로 취득합니다. 이는 감정평가에서 제외된 제시 외 건물이라도 마찬가지입니다. 낙찰 후에는 이에 대해 더 이상 법적 다툼이 불가능합니다.
법정지상권과 제시 외 건물
법정지상권은 경매 과정에서 중요한 쟁점 중 하나입니다. 법정지상권은 토지와 건물의 소유자가 다를 경우, 건물 소유자가 해당 토지 위에서 건물을 유지할 수 있는 권리를 말합니다. 제시 외 건물의 경우, 다음과 같은 상황에서 법정지상권이 성립할 수 있습니다:
- 독립된 등기된 건물:
제삼자가 소유한 등기된 건물이 경매 대상 토지 위에 있는 경우, 해당 건물 소유자는 법정지상권을 주장할 가능성이 있습니다. - 경매 절차와의 관계:
법정지상권이 성립되면 토지 낙찰자는 건물 소유자와의 협의 또는 법적 절차를 통해 문제를 해결해야 하며, 이는 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.
제시 외 건물은 경매 과정에서 복잡하고 중요한 요소로 작용합니다. 미등기 건물, 독립된 등기 건물, 부합물 또는 종물 여부에 따라 그 처리 방식과 법적 효력이 크게 달라지므로, 사전에 철저한 확인과 법적 검토가 필요합니다. 특히, 낙찰자는 해당 건물의 법적 지위와 저당권의 효력 범위를 명확히 이해하고 낙찰 여부를 결정해야 하며, 이를 통해 불필요한 분쟁을 방지할 수 있습니다.
